中小型房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制制度缺陷及建議

摘 要：中小型房地產(chǎn)在整個房地產(chǎn)行業(yè)占比較大，為我國經(jīng)濟發(fā)展和稅收方面也做出了巨大貢獻。然而近兩年，眾多中小型房地產(chǎn)公司紛紛倒閉破產(chǎn)，究其原因中小型房地產(chǎn)公司在內(nèi)部控制制度中存在著許多問題，導致中小型房地產(chǎn)公司發(fā)展緩慢甚至被市場淘汰，難以形成規(guī)模和獨特品牌。面對經(jīng)濟形式和市場的變化，中小型房地產(chǎn)公司要建立完善的內(nèi)部控制制度，探索新的商業(yè)模式，優(yōu)化產(chǎn)品結構，順應時代發(fā)展，需從公司治理結構、資金管理、人力資源政策以及預算管理制度幾個方面入手，逐步加強中小型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度。

關鍵詞：中小型房地產(chǎn);內(nèi)部控制;公司治理;管理制度

一、中小型房地產(chǎn)公司概述

自1998年住房制度改革、房地產(chǎn)市場化至今，國家對房地產(chǎn)進行了數(shù)次調(diào)控，從2014年開始到現(xiàn)在為止為負向調(diào)控，政府為了控制房價上漲，出臺了一系列抑制房價的措施，在十九大報告中習主席也堅持強調(diào)“房子是用來住的不是用來炒的”，在這樣的政策背景下，許多中小型房地產(chǎn)公司紛紛在此輪國家對房地產(chǎn)的調(diào)控中被淘汰。相比于大型房地產(chǎn)企業(yè)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)具有資金量不足、籌集資金難度較大、品牌影響力較低、認可度不高的缺陷。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)周期長、投入大、產(chǎn)品不能移動、資質(zhì)管理較為嚴格、易受到政策影響房價波動較大、高風險等特點，眾多房地產(chǎn)企業(yè)也開始從單打獨斗到尋求合作共贏的方向發(fā)展，合作開發(fā)模式也呈多樣化發(fā)展。這些對中小型房地產(chǎn)公司來說既是機遇也是挑戰(zhàn)，針對外部環(huán)境的變化，眾多房地產(chǎn)企業(yè)采取了合作模式，然而內(nèi)部控制問題卻成了企業(yè)的絆腳石。如何能甄別種種利弊，在逆境中生存，避免被市場淘汰，內(nèi)部控制制度的健全與完善至關重要。內(nèi)部控制制度包括對公司治理架構、人力資源管理、預算及資金活動管理、采購及銷售管理，以及對工程項目、業(yè)務外包等企業(yè)管理的方方面面，對企業(yè)發(fā)展影響巨大。因此加強和完善內(nèi)部控制制度可以幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)危險和機遇，使企業(yè)可以更好更有效率的運行。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度存在的缺陷

（一）公司治理結構不規(guī)范

首先，很多中小型房地產(chǎn)公司為家族企業(yè)，經(jīng)營權和所有權緊密結合，管理權和決策權也高度集中，有的企業(yè)為了節(jié)約成本，在項目空閑期間甚至砍掉大量其所認為不重要的部門，由于規(guī)模小，公司人員較少，很容易出現(xiàn)“一人獨大”“一股獨大”的情況，董事長身兼多職的現(xiàn)象屢見不鮮，財務負責人也為其家族成員，這樣不利于會計監(jiān)督，容易出現(xiàn)舞弊現(xiàn)象，不能為企業(yè)提供真實有效的決策。此外，許多股東決議的形成并沒有按照公司章程的規(guī)定執(zhí)行，監(jiān)事會未能履行監(jiān)督職能，治理結構形同虛設。這樣容易造成決策失誤，權責不明，企業(yè)運行效率低下，對企業(yè)發(fā)展造成巨大阻礙。其次，中小型房地產(chǎn)公司缺乏職業(yè)法律顧問。隨著市場的多樣化發(fā)展，許多中小型房地產(chǎn)公司選擇將一部分業(yè)務進行外包，包括策劃業(yè)務、工程施工以及銷售業(yè)務。但是各項合同的簽訂背后都涉及不同的法律責任和義務，如果沒有專業(yè)的法律人員的事前鑒別，會使企業(yè)陷入不必要的法律糾紛，影響企業(yè)形象和聲譽，分散企業(yè)精力。

（二）資金管理制度不完善

房地產(chǎn)企業(yè)投資巨大，常常面臨資金鏈斷裂的風險，資金的調(diào)配與合理運用對中小型房地產(chǎn)來說至關重要。從融資角度來看，銀行貸款作為企業(yè)最常用的一種融資方式，近年來國家對房地產(chǎn)行業(yè)政策較為緊繃，銀行貸款政策也較為苛刻，企業(yè)通過銀行貸款融資成本也越來越高。融資渠道單一會使企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風險，企業(yè)需要尋求更廣的融資渠道。從投資角度來看，由于國家政策、市場環(huán)境以及房地產(chǎn)業(yè)自身行業(yè)特點處于不利態(tài)勢，許多中小型房地產(chǎn)公司開始尋求向其他領域發(fā)展，例如：農(nóng)業(yè)、通訊科技、商貿(mào)等，這種盲目的跨領域投資，由于對新領域不了解，事前沒有進行深入調(diào)查，沒有相關經(jīng)驗指導，投資后不能進行很好的平衡與整合，很容易造成資金后續(xù)不足，難以維持企業(yè)發(fā)展，嚴重影響企業(yè)的長遠規(guī)劃，存在被其他同行業(yè)吞并的危險。從銷售業(yè)務角度看，房地產(chǎn)同其他日常使用普通商品的購買形式有很大差別，普通商品購買時購買者是一次將款項付清，而房地產(chǎn)的購買者大多選擇分期付款或銀行按揭付款。也有一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)選擇在一些氣候地理環(huán)境宜人的區(qū)域開發(fā)，吸引了許多外地購房者前來購買，如果對購房者資信狀況調(diào)查不嚴，會拖延后續(xù)工作的進行。另外，在銷售過程中房地產(chǎn)商品的銷售政策和銷售價格制定不當，開盤的時機選擇不當也是造成房地產(chǎn)銷售不暢、資金回籠困難的主要原因。

（三）人力資源管理不健全

許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)人力資源政策殘缺，沒有一套完整的人力資源政策，僅僅局限于入職勞動合同的簽訂、簽到制度考核，沒有嚴格的員工準入機制，造成聘用的員工專業(yè)素質(zhì)參差不齊。隨著社會的迅速發(fā)展，國家相關政策的相繼出臺，公司對員工的繼續(xù)教育和員工培訓不重視，會使企業(yè)跟不上社會發(fā)展，享受不到國家出臺的利好政策，甚至會受到相關處罰。同時很多公司也缺乏員工的激勵機制和晉升平臺，這嚴重打擊了員工的積極性以及對公司的認同感。致使企業(yè)人才流失，喪失競爭力。企業(yè)發(fā)展最重要的是靠員工，人力資源政策不完善直接影響企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力。

（四）預算制度不科學

全面預算是對企業(yè)支出的約束，避免盲目經(jīng)營。房地產(chǎn)行業(yè)項目周期長，投入大，因此對房地產(chǎn)項目各個環(huán)節(jié)的預算至關重要，預算制度不規(guī)范不嚴謹，會導致公司虧損甚至破產(chǎn)。但是許多中小型房地產(chǎn)公司沒有成立專門的預算管理部門，預算工作僅僅是由會計人員操作，這樣既不專業(yè)也缺乏對實際市場情況的考察。國家政策和市場情況是不斷變化的，如果沒有專業(yè)預算人員對外部環(huán)境的密切關注、跟蹤預算，就會使預算編制產(chǎn)生偏差，導致預算無效。

三、完善中小型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建議

（一）建立規(guī)范的公司治理結構

首先應制定一套完整的公司制度，明確各部門的職責權限，公司應根據(jù)自身實際情況，合理優(yōu)化部門結構，不能因節(jié)約人工成本而砍去致使因小失大的后果，例如預算部應單獨設立成獨立部門。其次，引進外部審計機構或獨立董事進行監(jiān)督和審查，由于家族企業(yè)的特殊性，可以適量增加獨立董事在董事會成員中的比例，并保證獨立董事的獨立性，優(yōu)化董事會成員結構，保護非家族成員的利益。要嚴格按照公司章程規(guī)定定期并按程序召開股東會，建立累積投票制度、表決權排除制度以及小股東的代理投票權，從不同角度保障中小股東的權益。為避免“一股獨大”的現(xiàn)象還要實現(xiàn)股權結構的多元化與股權激勵制度相結合，將家族大股東的一部分股份分給對公司有卓越貢獻的員工，這樣既可以刺激員工的積極性為企業(yè)創(chuàng)造更多的財富留住人才，也可以讓權利在平衡與制約中行使，分散大股東的股權，使其他公司管理人員也參與到?jīng)Q策制定與實施中，提高決策的準確性。

（二）完善資金管理制度

首先中小型房地產(chǎn)企業(yè)應擴大企業(yè)融資渠道，實現(xiàn)多元化融資，房地產(chǎn)企業(yè)項目投入資金量大，項目推進的各個環(huán)節(jié)都需要資金支持，因此拓寬融資渠道應貫穿于項目始終，挖掘資金成本低的融資方式，使企業(yè)收益最大化。隨著金融領域的發(fā)展，融資方式也越來越多，例如：發(fā)行股票債券、融資租賃、商業(yè)信用等，企業(yè)應根據(jù)自身實際情況，選擇適宜的融資方式，確保企業(yè)具有償還能力，量力而為，時刻保持對資金鏈順暢的警惕性，為企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供資金支持。其次，中小型房地產(chǎn)公司在做投資時，應充分調(diào)查投資項目的可行性、收益性和相關風險，避免盲目投資，浪費公司資源。在項目空閑期或房地產(chǎn)政策、市場不利的時期，可以選擇一到兩個與自身相關的領域拓展業(yè)務或者考慮到縣鄉(xiāng)一級進行市場開發(fā)，既可以降低成本也可以減少競爭，更適合中小型房地產(chǎn)公司發(fā)展。最后，要嚴格把握實現(xiàn)資金回籠的銷售環(huán)節(jié)，中小型房地產(chǎn)公司項目完工后，應充分考慮進入市場的最佳時機，制定合理的銷售價格和銷售政策，提供給消費者多種房貸還款方案的選擇，組建業(yè)務能力強的銷售團隊，保證銷售暢通，資金回流。

（三）健全人力資源政策

首先，中小型房地產(chǎn)公司應根據(jù)每個崗位的需要制定嚴格的人才準入機制，嚴格聘用制度，充分了解各部門所需人才條件，審慎用人。企業(yè)應當將職業(yè)道德修養(yǎng)和專業(yè)勝任能力作為選拔和聘用員工的重要標準。關鍵管理人員應經(jīng)過全體股東的同意。其次要對公司員工定期培訓，提升專業(yè)素養(yǎng)，細化培訓考核制度。企業(yè)還要有賞罰分明的獎懲機制和績效考核制度，盡可能量化考核指標，可引入科學的企業(yè)管理方法，例如平衡積分卡、戰(zhàn)略地圖等，將公司的目標和計劃分解成與每位員工息息相關的工作中，利用股權激勵機制，提高員工的積極性，及時了解員工訴求，為員工打造晉升平臺，吸引人才，留住人才。最后中小型房地產(chǎn)公司對關鍵特殊崗位還要實行崗位輪換制度和不相容職務相分離等，避免相關人員串通舞弊、泄露公司商業(yè)機密。

（四）建立科學的預算制度

中小型房地產(chǎn)公司管理者應重視預算管理工作，預算應與企業(yè)的戰(zhàn)略目標相結合，要建立科學的預算制度，將預算工作從財務部門獨立出來，成立專門的預算管理委員會，提高預算的專業(yè)化水平，減輕會計人員的負擔。還要對預算的全過程進行管理，預算制定過程要追蹤調(diào)查，密切關注市場變化和工程物資的漲跌情況。預算編制應細節(jié)化、具體化，科學制定預算考核指標。要涵蓋項目的全過程，包括前期策劃階段，為項目投資提供決策依據(jù)。在預算編制過程中還應注意及時調(diào)整，建立科學的預算調(diào)節(jié)機制，根據(jù)市場等因素的變化，及時發(fā)現(xiàn)預算編制的不合理之處進行調(diào)整。事后還應有預算考核機制，加強對預算部門的監(jiān)督，預算編制及考核結果應向相關領導匯報。另外，還可引入信息共享機制，使各個部門的預算透明化，減少不必要的開支。

四、結語

我國經(jīng)濟進入到新常態(tài)發(fā)展趨勢中，中小型房地產(chǎn)要想順應市場變化，內(nèi)部控制好壞是企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的關鍵因素，中小型房地產(chǎn)公司要想持續(xù)發(fā)展，做大做強，除了需要開拓市場、拓展合作模式、優(yōu)化產(chǎn)品服務，更重要的是重視內(nèi)部控制制度的完善，從內(nèi)部提升自身實力，做好內(nèi)部控制因素的方方面面，才能開辟更廣闊的市場空間，不至于被市場淘汰。

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作者簡介：

任思賢（1995—），女，河北石家莊，碩士在讀，河北師范大學，會計專碩審計方向。