被金融裹挾的房地產

邵宇東 陳達飛

從實現(xiàn)房地產調控的政策目標上來講，一個可供參考的方式是從約束房地產的金融屬性著手

房價上漲的最重要原因就是房價上漲本身，金融周期的形成在很大程度上源于房地產的抵押品屬性。信用貨幣時代，債務杠桿引發(fā)的金融危機，部分反映的是對國家信用透支的一種出清。

債務杠桿的不斷積累和金融危機的頻繁發(fā)生，背后實際上反映的是國家信用的透支。一者表現(xiàn)為信用貨幣體系下，政府開支在本質上是軟約束的（現(xiàn)代貨幣理論，MMT）;二者表現(xiàn)為政府所承擔的各種隱性擔保的角色，如央行的“最后貸款人”角色。

大蕭條被伯南克稱為“宏觀經濟學的圣杯”。據(jù)筆者的理解，不僅是因為它孕育了宏觀經濟學，還因為它引起了經濟周期的結構性變化和經濟分析范式的轉變。

大蕭條之前，在金本位制的約束下，經濟的金融化和杠桿化程度較低，貨幣數(shù)量的變動是解釋經濟周期最重要的單一變量，信貸、物價和產出等與貨幣的波動性高度一致。貨幣與信貸可以被看作是一枚硬幣的兩面，非金融部門信貸杠桿與貨幣和總產出的關系在1970年之前的100年時間里都非常穩(wěn)。

大蕭條之后，特別是上世紀70年代之后，貨幣與信貸和周期的關系顯著弱化，金融變量——信貸、抵押、杠桿和不動產價格——等成為解釋周期的最重要變量。

與大蕭條之前相比，之后的經濟周期的波動性下降了，但金融周期卻在加強，金融危機——貨幣危機、銀行危機和股災等——成為更具毀滅性的尾部事件和引發(fā)實體經濟衰退的誘因。……