營改增對房地產評估的影響研究

劉 琪 趙 玲 段昌興

(重慶工商大學 重慶 400067)

2016年3月31日，財政部、國家稅務總局聯合發布《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，規定自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點。將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點。至此，營業稅退出歷史舞臺，增值稅制度將更加規范。2019年4月1日起國家進一步減少了對增值稅的征收，這是財稅體制的又一次深刻變革。[1]營改增對房地產評估理論及實務均有重大影響，因此需要深入分析營改增對房地產評估的影響。

一、營改增對房地產評估價值內涵的影響

“營改增”之后，房地產的評估價值會發生變化。其主要原因是估價結果的價值內涵發生了變化。營改增之前，房地產所征收的營業稅為價內稅。估價結果與估價對象價值一致，即房價=房地產價值。而營改增之后，所征收的增值稅屬于價外稅。房價應該為價稅合計，即房價=房地產價值+增值稅。

那么，營改增之后，房地產評估價值一定會上升嗎？其實不盡然。表面上看,房價在營改增之后均為價稅合計。評估價值在加上增值稅后會上升，但實質上同一房地產評估價值發生變化的根本原因是市場結果的客觀反映,即營改增后供需雙方較量的平衡。其可能的情況是房地產交易價格上升(賣方市場),也可能是交易價格下降(買方市場),還可能維持不變。[2]

這就需要評估師根據估價對象的具體情況，采用對應的評估方法，最終得出準確的評估結果。

二、營改增對估價方法應用的影響

(一)對比較法的影響

營改增之后，評估師在運用比較法估價時,需要考慮可比實例的成交價是含稅價還是不含稅價。這是由于不同于營業稅的無法扣除，增值稅是可以在交易過程中進行抵扣的。評估師不能再像之前一樣籠統的把成交價看做含稅價，而是需要根據實際情況來確定，例如：(1)以出售或轉讓為目的房地產評估。在這種情況下，增值稅雖然是價外稅但卻具有了明顯的價內稅特征。因此，出于公平交易的考量，評估價值應包含增值稅。(2)以投資為目的的房地產評估。由于價值內涵為市場價值，所以評估價值也應該含稅。(3)企業價值評估涵蓋的房地產評估部分。如果被評估企業為小規模納稅人時，評估價值包含增值稅；為一般納稅人的，評估價值不包含增值稅。(4)以課稅為目的的房地產。由稅務機關決定最終計稅方式，評估師只需按要求執行。

但需要注意的是,不管含不含稅，評估師都需要在評估報告中予以說明。此外，在選取多個可比交易案例進行比較時，應當注意保持修正或調整的基礎一致,否則會因價格內涵不一致造成評估錯誤。

(二)對收益法的影響

在收益法中,收益水平大多數采用租賃途徑測算得到。這就要求估價師確定租賃收入中是否包含增值稅的收入。營改增之前，租金價格為含稅價；營改增后，其價格應該為不含稅價格。

在計算應納稅額時，不同的納稅主體以及納稅發生時間的不同，所適用的征稅率和計算公式也各不相同。如表1所示:

表1 不同納稅對象的稅率及計算公式

注：根據2019年國家稅務總局最新增值稅率表所示，2019年5月1日后一般納稅人出租不動產適用稅率由原10%調整為9%。

營改增后，除了增值稅應納稅額發生變化外。城建及教育附加以及房產稅也相應發生變化。以個人出租房屋為例，假設房租為5250元。如表2所示：

表2 收益法中營改增前后稅費扣除對比

由上表可知，在增值稅的連環影響下，其他稅費也會發生變化。最終導致營改增前后房地產現值的計算結果不同。而營改增后的凈收益高于營改增之前，說明營改增之后，實際稅負降低。

(三)對成本法的影響

營改增之前，營業稅作為一種價內稅,在房地產開發成本的計算占據重要地位，所以營業稅改為增值稅也會對成本法產生影響。在營改增之后,只要是和增值稅抵扣條件相符合的項目，都可以按照要求從銷項稅額中依法抵扣。

(1)土地成本，根據土地購置價格以及繳納土地取得稅費確定，與營改增前一致。

(2)建設成本，主要包括前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、期間稅費和其他費用。[3]營改增之后，各建筑成本項目須為不含稅價格。如果建筑成本為含稅價格，則應該調整為稅前價格，即：稅前價格=含稅價格/(1+11%)。

(3)稅金及附加，包括城市建設費、教育費附加、地方教育附加等，都是在增值稅的基礎上去計算的。但是由于它們的稅率降低，對評估結果的影響并不大。評估師在實際工作中可以根據投資利息率和利潤率等參數決定。

此外，管理費用、銷售費用、投資利息、開發利潤等都可以按照類似項目的不含稅價格水平或社會要求的水平決定。

三、企業價值的評估考量

在評估實務中，房地產資產的增值空間較大，這也給相關房地產企業帶來了巨額收益。由此產生了許多復雜的稅負問題，如何處理這些稅負問題，將對企業價值評估的結果產生重大影響。

近年來房地產價格一路飆升,涉及房地產行業的企業在對其房地產資產進行評估時增值空間較大,由此產生的相關稅負是否進行處理以及如何處理,都會直接或間接的影響企業價值評估的最終結果。

在房地產評估實務中，最常用的三種方法是市場法、收益法、成本法。這三種方法各有不同，但又相互聯系。聯系點就是評估中涉及的相關稅負。

在收益法的利用中，營改增這一稅收政策的改變將直接影響收益法的評估結果。房地產這一資產在現代市場的推動下，價值增值空間巨大。在營業稅改為增值稅之前，主要是對房地產獲取的現實收益部分進行征稅。在企業價值評估時對于房地產的價值較好確定，但與此同時也低估了房地產的價值，進而導致企業整體價值評估值偏低。稅收政策改革后，對于房地產的收益價值有了更加全面的定價，因此可以更加真實的反映一個企業的整體價值。

在成本法的利用中，需要考慮的是當房地產資產出現增值減值時是否需要進行相關的稅務處理。在原有的稅收政策缺乏對房地產價值增值減值的考慮而調整相應的稅務處理。從而使得企業價值長時間的固定，不能隨著市場等多種條件下實時調整，使得不少企業鉆了政策的空子。存在企業價值虛低騙取稅收優惠，或者企業價值虛高騙取股民信任等問題。營改增后，對于房地產的價值可以通過稅收來反映，從而增強了企業價值的真實性與合理性。

在市場法的利用中，主要是要考慮對市場價格的影響。選取的參照物的市場價格是否包含增值稅，是否進行統一稅費核算，以及增值稅是否轉嫁等問題將對房地產企業價值評估產生影響，所以應該將房地產這一資產單獨進行核算。

四、結束語

總之，營改增對房地產評估的影響體現在很多方面。不僅影響房地產價值內涵和估價方法的應用，還可能會影響到企業價值的結果。所以，評估師需要在建立統一的價值內涵的基礎上，選擇相匹配的評估方法。只有這樣，才能夠得出與價值內涵相一致的評估結果。