新疆百花村公允價值計量的投資性房地產案例研究

趙佳祺

(新疆財經大學 新疆 烏魯木齊 830012)

一、公司簡介

新疆百花村股份有限公司成立于1996年06月21日，同年6月26日完成股份制改造并在上海證券交易所掛牌上市，成為新疆兵團首個上市企業，股票代碼為(600721)。百花村作為一個國有企業，是集計算機軟件銷售、開發和餐飲、康樂、購物、辦公、賓館于一體的綜合性企業集團；新疆百花村股份有限公司對外投資9家公司，具有1處分支機構。上市以來，百花村陸續進行過多次轉型，2010年，百花村將產業結構重心轉移到煤焦化產業，后來受國家能源結構、經濟政策以及環保政策要求影響，煤焦化出現了系統性的虧損，百花村在2014、2015年連續虧損“戴帽”，存在退市風險。2016年，百花村實施了重大資產重組，以總價19.45億元將南京華威醫藥科技集團有限公司100%的股權，公司主營業務進入到了化學仿制藥的研發服務領域，并在2016年扭虧為盈成功“摘帽”。但在之后的兩年里，百花村又連續兩年虧損再次“戴帽”，仍未有效擺脫業績泥淖。

二、投資性房地產及其計量的有關規定

(一)投資性房地產的定義及特征

投資性房地產，是指為了賺取租金或資本增值，或兩者皆有而持有的房地產。屬于該類型的房地產應能夠單獨計量和出售。

投資性房地產主要包括：持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物、已出租的土地使用權。為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產；以及作為企業存貨的房地產，不包括在投資性房地產的核算范圍內。

(二)投資性房地產后續計量的有關規定

投資性房地產有公允價值模式和成本模式兩種后續計量方式；其中公允價值模式是在2006年修訂準則時新提出的，該模式進一步規范和完善了投資性房地產的確認、計量和有關披露。成本模式在后續計量中采用的較多，而公允價值模式只有在滿足特定條件的情況下才能采用。兩種模式在計量所用的會計科目上存在差異，成本模式計量時在“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊(攤銷)”、“投資性房地產減值準備”科目中計量；而以公允價值模式計量時在“投資性房地產—成本”和“公允價值變動”科目中計量[3]。

關于公允價值計量模式的有關規定：

準則第十條規定，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：

1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；

2.企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計[3]。

準則第十一條規定，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益[3]。

準則第十二條規定，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理[3]。

已用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

三、百花村投資性房地產公允價值的變動及分析

投資性房地產(單位:億元)年度同比變化占總資產的比例20071.413-19.04%20081.413-17.38%20091.413-4.15%20101.5298.21%3.75%20111.529-3.47%20121.5581.91%3.53%20131.5811.48%3.48%20141.6081.68%3.86%20151.6331.58%4.02%20161.6752.53%6.02%20171.7021.65%8.37%20181.7341.89%13.89%

2007年至今百花村采用公允價值模式計量的投資性房地產數據變化及其占總資產的比例

圖2 (數據來源于年報)

查閱從執行2007年準則至今的公司資產負債表，取其中披露的投資性房地產金額和資產總額，從上表得出，百花村的投資性房地產從2007年至今，一直呈現增長趨勢，漲幅保持在比較穩定的范圍內。2007、2008兩年，投資性房地產金額占總資產的比例較高，接下來的九年內其占總資產的比例在較低水平上保持穩定(4%左右)；在2018年投資性房地產金額占總資產的比例上升，達到了13.89%。

2007年新準則正式實施時，百花村投資性房地產就采用公允價值計量模式。從圖2可以看出，2007-2009三年間，百花村的投資性房地產的公允價值變動為0，之后每年都有公允價值變動額。

四、采用投資性房地產公允價值計量模式對公司的影響

通過查看報表數據可知，公司在2006年及以前，每年的凈利潤都是負值，說明公司處在虧損狀態，2007年公司的凈利潤由2006年的-115.4萬元上升到577.5萬元，實現了扭虧為盈。百花村公司在2007年的報表附注中顯示，確認為投資性房地產的房產賬面價值為1.413億，包括烏魯木齊市中山路141號1.355億和部分土地使用權0.058億。可以得出，百花村在2007年扭虧為盈是由于投資性房地產采用了新會計準則。

采用了新會計準則的公允價值計量，使公司的資本公積有所提升，所有者權益將相應增加。百花村公司2006年的股東權益為2613萬元，而2007年驟增到3.374億，這其中一個很重要的原因是百花村將投資性房地產的計量模式由成本模式改為了公允價值模式。

五、采用公允價值計量投資性房地產存在的問題

(一)公允價值獲取的可操作性難度較大

由于市場上的企業繁多，要辨認市場信息的真實性就具有一定的難度。同時，投資性房地產在活躍市場上也很難獲得公開的報價，只能通過大致的估計來進行公允價值的操作，而在不同的地區，房地產行業發展情況以及市場環境都不盡相同，投資性房地產的市場價格評估存在困難。對企業來說，想要獲得準確、合理的公允價值就并非易事，這就使得以公允價值模式計量投資性房地產的可操作性和準確性大大下降。

(二)增加企業成本

百花村公司，從2007年起就選擇對其投資性房地產改為采用公允價值模式計量。目前，絕大多數選擇以公允價值模式計量其投資性房地產的企業，其所運用的公允價值大都是用以下方式確定的：相關機構評估價格、類似性質的房地產的市價以及交易雙方協商達成價格。

就目前來看，企業投資性房地產公允價值的獲取成本還處于較高水平，這是由于國內大部分企業都未擁有屬于自己的公允價值信息獲取渠道和定價系統。其次，由于市場中不同的評估機構和交易雙方所提供的價格信息在一定程度上存在差異，企業在獲取到信息后還需要大量的時間和人力、物力來對其進行篩選，這也在一定程度上增加了企業的成本。所以百花村對其投資性房地產采用公允價值模式計量，可能需要聘請第三方機構進行價格評估，并將公允價值的獲取途徑和方法及其增減變動情況等相關信息在年報中進行詳細的披露，這都會使得百花村地產的審計成本以及評估成本提高，在一定程度上增加企業的費用。

(三)公允價值隨意性強，容易導致企業操縱利潤

公允價值計量在我國應用的時間還不長，有許多方面都還有待完善。公允價值是參與交易的雙方對市場價值的一種判斷，也就是公允價值的測量和評估具有一定的主觀性，也就給人為操縱公允價值提供了便利。如果上市公司對其投資性房地產選擇公允價值模式進行后續計量，則企業的利潤在很大程度上存在可操縱的空間，在巨大的利益誘惑面前，總有企業會為了謀取利益而違背法律法規的規定，出現一些徇私舞弊的行為，使公允價值變成企業操作利潤的工具。

六、建議

(一)進一步完善房地產市場

在我國目前的房地產市場中，國應該利用網絡建立起一個完善的房地產市場信息數據庫以及第三方交流平臺，及時發布投資性房地產的評估信息，以便各上市公司了解市場信息，也為各公司采用公允價值計量提供較為可靠地數據，改善目前信息不對稱的狀況，這樣不僅可以提升房地產市場交易的透明度和公正性，還可以在確定公允價值的過程中為公司節省時間和成本，提高效率。

(二)建立健全會計準則體系和法律制度

首先，要從我國房地產市場的具體情況出發，進一步完善相關的準則體系，要充分考慮到其在實際中的操作難度，從而為解決實際問題提供真實有效的辦法；其次，還要對準則進行修改和補充，防止有人利用準則不完善的地方來謀取不合法的利益。同時，要進一步健全有關的法律制度，加強對投資性房地產法制環境的建設，加大執法力度，對損害市場公平的行為要嚴格查處，加大企業和相關從業人員的違法成本，保證房地產市場的正常運行。