土地估價執業風險控制分析

崔靖忠 秦麗巖

摘 要 學習土地估價實務，總結分析土地估價執業風險類型，闡述項目估價過程風險控制及估價師和估價機構應對執業風險的措施，以促使估價機構持續健康發展，提高估價人員技術水平。

關鍵詞 土地估價;執業風險;土地管理

中圖分類號：F301.3 文獻標志碼：B DOI：10.19415/j.cnki.1673-890x.2020.20.052

風險是指生產目的與勞動成果之間的不確定性，具有客觀性、普遍性和必然性。管理者可以通過總結相關經驗，提升自身能力來控制風險的不確定性，以達到減少風險發生的目的。

土地估價是土地估價師在調查分析后，采用科學的估價方法估算土地的價格。在這個過程中，影響宗地價格的因素既有一般因素、區域因素和個別因素，又有估價師技術水平、外部干預、職業道德等因素，都可能導致評估結果失實，給土地估價師帶來執業風險。在估價過程中，估價機構和估價師有效規避執業風險是土地估價師加強自身保護，保持估價企業健康良性發展的關鍵。

土地估價執業風險大體可分為外部風險和內部風險。外部風險主要包括地方政府對估價機構的行政干預、估價機構惡性競爭、委托方提供估價對象虛假信息、估價師對土地市場信息了解不夠充分等產生的估價執業風險。內部風險主要是由業務風險、估價師素質、企業管理等風險組成，主要包括估價機構承接了其能力經驗以外的業務;估價機構或估價師于委托方存在利益關系;估價師經驗能力不足、未盡勤謹義務、惡意執業;估價機構企業規模、股權結構、利益分配、財務管理、控制制度缺失、決策失誤等[1]。

1 估價過程中的風險控制

1.1 承接項目階段進行風險預估

1.1.1 預估估價項目可能存在的風險

估價機構在與委托方洽談承接項目委托合同過程中，主要從以下2方面預估風險。1）委托方是否提出不合理要求。如果委托方提出不合理要求有悖估價師職業準則，估價機構應明確表明態度，婉拒委托方違背土地估價師職業操守的不合理要求。2）委托方提供的權屬證明材料是否存在虛假情況。負責該項目的土地估價師應盡勤謹義務，通過登記發證機構或當地自然資源管理部門逐一核實委托方提供的項目技術難度與委托方的時間要求。估價機構技術水平難以完成估價對象估價技術難度的，估價機構應聘請有關專家做該估價項目技術顧問或與符合技術要求的估價機構合作估價，并且將該情況向委托方說明。估價機構估價師能力難以勝任估價項目技術難度，估價機構又不能聘請專家解決估價難題或不能與其他估價機構合作完成估價項目時，估價機構應拒絕接受估價委托。委托方在短時間內要求完成估價的，估價機構可以根據實際需要委派多名土地估價師負責完成該估價項目，決不允許為按時完成估價而降低估價報告質量[2]。

1.1.2 對于風險較大項目的風險防范

經預估項目存在較大風險的，估價機構應不承接該估價項目，并向委托方解釋拒絕承接項目的原因。估價師也可以及時向估價機構上報可預見的風險，經公司領導研判后承接，并制定風險防控措施，對評估過程各階段嚴格把關。

由于項目的特殊性，估價項目委托方提供的權屬資料可能不齊全，負責該項目的注冊土地估價師應勤謹調查。對于估價委托方提供的權屬資料不齊全，在短時間內又不能補齊的，估價機構不應承接該項業務;如果承接該項業務，在遵循合法原則前提下在估價報告中對估價對象科學、合理設定假設條件，進行評估。

簽訂估計委托協議時應明確估價項目基本事項，包括估價對象、估價目的、估價時點;雙方權利義務的內容;雙方違約責任;協議爭議解決方式。協議條款是估價機構與委托方簽訂委托協議時應在估價合同中明確的重要條款，通過設立合同將委托方提出的不合理要求排除是保證估價機構利益，規避執業風險的重要措施。

1.2 現場查勘階段風險控制

現場查勘階段應注意委托方是否提供虛假資料、評估對象范圍是否明確、評估委托合同和實物及委托方提供的權屬資料三者是否一致、權利狀況是否存在瑕疵?，F場勘查是能否對估價對象進行科學合理分析，進而對估價對象進行精準測算價格的前提。估價人員應認真進行現場查勘，對影響宗地價格的因素逐一記錄，并拍照存檔。估價人員在現場勘查時應對委托方提供的材料逐一甄別，通過走訪當地國土及不動產登記部門核實估價對象權屬的合法性;對于估價方提供的資料不齊全的，應與委托方溝通，由委托方補充相關資料后再進行評估。

1.3 宗地價格測算風險控制

該階段主要執業風險包括法規政策、技術標準運用錯誤;權屬權利判斷錯誤;利用狀況描述錯誤，估價師沒有勘查現場，沒有權屬證書、規劃條件、宗地圖、位置圖、照片等;地價定義錯誤;估價技術路線、估價方法選用錯誤;重要估價參數確定錯誤;案例選擇錯誤;估價結果確定錯誤等。

宗地地價評估中的重要參數主要有區域因素和個別因素修正系數、收益還原率、期日修正系數、容積率修正系數、開發程度修正幅度、房價房租比、土地平均取得成本、平均開發成本、土地增值收益率、地價樓層分配率、稅率、利息率、利潤率。

測算過程通常對各種各樣的參數進行選取，如收益率參數選取不當，估價結果會嚴重偏離。防控措施主要有：1）向行業評估專家咨詢，由專家提供寶貴經驗，準確確定估價參數;2）收集相近案例，采用內插法進行測算來確定估價參數;3）采用行業協會及時公布評估參數通過修正來確定[3]。

1.4 報告審核程序風險控制

估價機構應建立估價師自審、互審、部門負責人三審、公司技術負責人終審四級審核控制制度，主要審核報告中文字表述是否準確、精煉;語句是否通暢，有無錯別字，排版是否整齊，編號是否統一;是否符合《城鎮土地估價規程》及估價報告審核的要求;評估方法選擇是否科學適當;審核估價對象權屬證明及估價依據的真實性、合法性、完整性和有效性等。

2 估價師和估價機構控制執業風險的措施

2.1 估價人員控制估價風險的措施

估價師應提高自身修養，堅持職業道德底線，外業實地查勘勤謹細致，對于委托方提交的資料進行仔細核查，認真做好現場記錄并留存影像資料;廣泛咨詢和收集行業分享估價資料，科學合理選用估價參數，報告編寫嚴謹，合理使用假設限制條件與說明。

對于執業經驗較少的新人，應著重培訓土地評估行業管理的現狀、土地估價行業標準、行業協會對機構和估價師的管理規定、估價具體作業流程、現場查勘的注意事項、估價報告的撰寫要求等。對于項目經理，應著重對其進行項目溝通協調能力、業務拓展能力、管理能力、處理能力培訓學習。對于報告審核人員應著重對其進行土地法律法規以及評估規范等相關政策內容培訓，促使其學習各種估價方法，了解典型評估案例。

2.2 土地估價行業控制估價風險的措施

估價機構應不斷加強評估機構誠信體系和人員技術經驗學習交流建設，加強內部質量管理，按時完成行業協會對土地估價師的繼續教育和考核。拒絕土地估價師掛證和一名土地估價師在兩個以上估價機構從事估價業務，嚴查估價師以個人名義承攬業務。

參考文獻：

[1] 劉宇馳，施威展.淺談土地估價執業風險與防范[J].黑龍江國土資源，2006（8）：54.

[2] 王曙光，劉紅瑛，吳淑蓮.把土地估價的執業風險降到最低[J].中國土地，2006（11）：30-31.

[3] 陳士賢.淺談土地估價行業的發展和作用[J].浙江國土資源，2019（12）：37-38.

（責任編輯：劉昀）