營改增后的道路運輸企業稅負及會計核算探討

陳美霞

摘要：土地增值稅的征收對象為土地和地上的建筑物，是房地產行業生產經營中比較重要的稅種。土地增值稅的清算工作比較復雜，很有可能會出現稅務糾紛問題。本文分析了房地產土地增值稅清算問題和注意事項，以期能夠為土地增值稅相關的工作提供參考。

關鍵詞：房地產;土地增值稅;清算問題

土地增值稅對于完善土地增值稅制度、增強執法剛性、調節土地收益、增加地方財政收入、維護市場健康穩定持續發展都具有重大意義。現如今，房地產行業已經發展成為影響國民經濟發展的一個重要產業。根據相關的管理條例，房地產企業在滿足相關的許可條件之后要向國家稅務管理部門繳納土地增值稅和相關的資料文件，并且在完成相應的繳稅業務之后要辦理相應的手續。稅收是房地產企業需要重點關注點之一，土地增值稅在房地產生產經營中占據著很大的比重，做好土地增值稅的清算管理工作，依法合理地繳納土地增值稅，才能有效提高房地產企業的效益，促進房地產企業正常穩定的經營。

一、當前房地產企業土地增值稅清算問題

（一）稅法體系不健全，土地成本獲得的多樣性

土地增值稅的清算工作是一項比較復雜的工作，隨著房地產行業的快速發展，土地增值稅清算工作中不斷出現新的問題，再加上稅收管理的制度變化的較快，如何更好更快地做好土地增值稅的清算工作成為很多房地產企業重點關注的問題。土地增值稅并不是一個新出現的新稅種，土地增值稅涉及的比較復雜，各地之間的差異較大，很難形成一個統一的稅收標準，土地增值稅稅收體系有待進一步發展和完善。房地產企業獲得土地的使用權限主要有出讓、行政劃撥、投資入股等形式，對土地擁有權限的多樣性，導致了進行土地成本核算的工作的復雜性。一般情況下，土地增值稅的核算工作往往需要一段時間，在這段時間內，可能會出現很多問題。有可能是企業關于土地成本的資料保管出現了問題，清算需要的相關資料文獻不充分，這種情況再進行土地核算時，很有可能由于各種資料文獻不充足導致產生扣除問題。再加上土地增值稅是一個復雜的系統工程，湊夠土地開發，到最后完成商品房的銷售工作，這中間各個環節的支出都會影響土地增值稅的核算工作。

（二）土地增值稅清算單位的確定問題

對于房地產開發公司來講，土地增值稅的清算主要的工作內容就是開發成本的核算。在實際的清算工作中，最為重要的就是先要明確清算單位，選擇不同的清算單位計算出來的結果可能存在一定的差異，這是進行土地增值稅清算工作時需要重點關注的事項。我國國家稅務總局發布的關于房地產行業土地增值稅清算工作的相關政策中也做了明確的描述，就是在進行稅收核算時，一定按照相關的條例要求，選擇統一的核算單位開展具體的核算工作。若是核算分期的房地產項目，那么房地產企業應當明確區分土地的使用性質，準確計算其是否為增值額。

（三）轉讓房地產收入總額的審核問題

房地產企業在從事土地增值稅的清算工作時，一定要明確銷售合同、發票、銷售臺賬的金額，確保三者所標注的金額是一致的。在開展具體的清算工作時，房地產企業應將要開發的產品以對外投資、獎金、福利等形式與其他單位或者個人進行交換，而且要關注所有權的轉移問題，并且可以將其視為銷售房地產的確認收入。另外，清算工作中，關于銷售價格，房地產企業要結合本地區、本年度同行業的房地產價格作為參考，對于售房款資金，要及時結轉銷售收入。還有一部分企業對于國家的稅收政策不夠了解，對于土地選增值稅清算工作的重視力度不夠，這都會導致在進行核算時出現這樣或者那樣的問題。有的房地產企業沒有考慮土地增值稅核算工作的特殊性，缺乏遠見，虛構工程項目和工作量，制作出一系列不真實的決算書，以達到增加開發成本的目的，這不但加劇了土地增值稅審核工作的難度，而且若是有關部門審核出問題，在一定程度上影響了房地產企業的信譽，不利于房地產企業以后的生產和經營。

二、房地產企業進行土地增值稅清算工作的注意要點

在實際的清算工作中，清算工作人員要注意區分開展這兩個稅種，避免因為認識不清導致計算失誤。另外還要明確房地產開發經營項目的各個階段的成本費用。針對分期開發的土地，在開發前期階段房地產企業要根據具體的情況進行規劃，企業內部的財務人員要及時和工程項目部門進行協調，有效保障開發期間各項成本數據的準確性。在進行土地增值稅核算時，開發人員還會特別容易將開發費用和開發間接費用混淆，這也是進行清算工作時需要重點注意的問題。而經過相關的分析表明，將開發費用和開發間接費用理不清楚的原因主要表現在兩個方面。這可能是由于稅務管理人員的專業水平不夠，缺乏相關的工作經驗，還有可能是一些經驗老到的稅務人員故意為之，所以要注意這兩個費用的區別。除此之外，在進行增值稅清算時，核算人員要清晰界定房地產企業的營銷種類，一般情況下，企業的營銷生種類劃分為分期收款、全額付款和銀行按揭支付三種類型，不同的收入類型帶來的經濟效益是不同的，核算人員應當根據其具體的類型進行營銷收入單位核算工作。而且清算人員在分析房地產項目的銷售情況時，需要參照具體的合同來明確付款時間和類型，從而使房地產項目的核算工作更加科學，使得土地增值稅的清算工作更加真實準確，最大限度的降低各種糾紛事件發生的概率。

三、提高房地產土地增值稅清算工作效率的建議

（一）提高清算工作人員的專業水平

在執行具體的土地增值稅清算工作時，相關人員要充分認識和了解實際的清算規則，了解公司的土地使用性質和使用年限，熟悉清算工作的程序，對于企業的在建項目、政府政策、清算資料錄入方法、報送等細節問題都要有清楚的了解。對于房地產企業來說，管理人員應當注重學習和培訓動作，指導工作人員學會使用先進的清算管理軟件，熟悉最新的政府政策，不斷提高工作人員的清算能力，從而推進土地增值稅工作順利進行。總之，房地產企業在經營管理中，要想做好土地增值稅的清算管理工作，就要對其核算工作格外重視，不斷熟悉和了解增值稅清算方面相關的知識，熟悉國家下達的各項政策制度，提高自己的核算水平和能力。在實際的核算工作中，核算人員一定要嚴格遵循相關的法律法規，堅持原則，決不觸犯法律，切實提高自身素質，認真做好土地增值稅的相關清算工作，進而推動房地產企業能夠有序穩定的發展。

（二）規范土地增值稅核算體系

為了做好土地增值稅的核算工作，房地產企業一定管控好土地增值稅的核算工作。房地產企業首先要完善稅收核算體系，明確項目工程的各項收入和支出，將企業的賬目進一步細化，方便后續的土地增值稅的核算和管理工作。其次，房地產企要加強銷售臺賬的管理工作，及時更新臺賬的內容，使得業務部門和財務部門之間溝通起來更加順暢，對于銷售合同檔案的管理和保存工作也要予以足夠的重視。另外，房地產企業要嚴格把控好房地產各項目的支出，并將其作為公司的重點工作。相關財務人員要將成本預算的細節標示出來，使得項目明細更加清晰，便于后續的考察和核算。此外，還要做好土地增值稅的監督核算工作，進而規范工作人員的行為，提高他們內心的責任意識。這個工作的開展可以通過開發項目之間的成本費用進行比對，有效進行檢驗房地產開發商是否出現虛報捏造建筑成本的情況。另外，房地產企業本身還要建立科學完善的內部管理制度，結合公司的實際運營情況進行分析判斷，明確公司生產經營中的風險因素，運用科學的管理方式有效規避風險，從而促使企業獲得更好的發展。

四、結束語

房地產企業土地增值稅的清算方面，需要弄清楚清算的步驟，清算的單位還有清算的條件，并且明確清算過程中的注意事項，公司還要準備全面的清算資料，深入認識和了解相關的清算標準等一系列問題，從而做好房地產行業的土地增值稅相關的清算工作，有效降低稅務糾紛產生的可能性，保障房地產企業有序的生產和運營。

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