房地產開發項目成本管理探討

何慶波

摘要：近年來，國家對房地產行業的調控，使得房地產企業的競爭壓力越來越大，加強項目成本管理成為企業發展的關鍵。當前房地產行業普遍存在資源配置不合理，成本控制效果不明顯等現象，解決成本管理問題是房地產企業發展的首要任務。本文結合我國房地產開發項目成本管理進行探討，通過分析房地產開發項目中存在的成本管理問題，并提出相應的優化策略。

關鍵詞：房地產開發項目;成本管理;探討

一、房地產開發企業成本構成簡述及成本管理必要性

（一）房地產開發企業成本構成簡述

我國房地產開發企業的成本構成基本包括三類，分別為開發項目成本、稅費、期間費用[1]。第一，開發項目成本包含六部分：1）土地費用2）前期工程費3）建筑安裝工程費4）基礎設施費5）公共配套設施費6）開發間接費用。第二，稅費主要包括所繳納的增值稅及附加、土地增值稅、房產稅等。第三，期間費用主要包括銷售費用、財務費用、管理費用等。

（二）企業成本管理的必要性

1.提升房地產企業市場競爭力

房地產企業通過加強成本管理，能夠規范企業的運營管理，實現對房地產企業項目開發、物業管理、停車管理等環節的管理細化，提升成本控制的效率[2]。通過成本管理細化，有利于全面的實現成本控制，提升房地產開發項目的經濟效益和服務質量，進而提升企業的形象，這是房地產企業市場競爭的優勢所在，同時也是企業科學化管理的需要。

2.有利于優化企業的盈利水平

房地產開發企業通過加強成本管理，立足于企業整體戰略目標，實現對各部門資源的最優配置，促進資源的最優整合，從而實現有效的降低成本。企業成本管理與戰略目標相結合，加大對項目增值環節的投入，以提升企業的盈利空間，促進項目開發的科學性和資源利用的合理性。

二、房地產開發項目成本管理中存在的不足

（一）成本核算不足

成本核算是要實現對項目開發全過程中的各種耗費進行分配和歸集，以幫助企業計算單位成本。當前部分房地產企業成本核算不足主要有以下原因，1）成本核算人員的專業水平有限，成本核算方法選擇不合理，影響核算結果和準確性;2）成本核算的范圍具有局限性，部分房地產企業在成本核算時，僅僅是單方面的核算，核算缺乏整體性;3）成本核算制度體系不完善，使得成本核算無法流程化。

（二）成本管理缺乏全面性

房地產企業成本管理是一項系統性的工作，全面成本管理可以優化成本投入，改善成本結構，有效規避企業的風險。當前部分企業在成本管理過程中，只針對一些易于操作的環節進行成本管理，使得成本管理缺乏多維性、整體性，從而降低了成本管理效率，如項目開發過程的成本管理，投資決策階段、招投標階段、施工階段、竣工結算階段等都要進行成本管理，才能最大程度的降低開發項目整體成本。

（三）缺乏完善的成本管理審計監督機制

房地產企業的內部審計監督機制不健全，制約企業的成本管理效率。部分企業認為審計部門核查項目實施過程的數據資料，監督項目進度，對項目實施中存在的問題進行反饋會嚴重降低項目開發進度，因此不愿設立監督機制;另外，一些企業為了降低成本，精簡機構，審計監督職能由財務部門行使，使得監督職能獨立性不足，導致監督形式化。

三、房地產開發項目成本管理的有效對策

（一）培養全員成本管理意識，建立專業的成本管理團隊

房地產企業加強成本管理，應注重在企業內部培養全員成本意識，員工對于成本管理的認知、理解程度將直接影響企業的成本控制效率。成本管理應倡導全員參與，將成本控制細化到具體的工作環節[3]。另外，企業應建立專業的成本管理團隊，在項目開始之前，由成本管理團隊進行預算和評估。企業要定期組織培訓，提高全員成本管理的專業水平。

（二）建立健全成本核算體系

建立健全成熟的成本核算體系，是企業一項艱巨而又重要的任務。首先，企業應重視完善成本管理制度。成本管理制度中規范成本核算程序和流程，明確產品成本劃分方法。其次，重視成本核算對象的確定。核算對象應以便于核算、管理為原則;要保證各項成本信息反映真實、準確。然后，準確進行成本的歸集、分配與轉結。綜合性項目很多成本費用要分配，再間接地歸集到各成本核算對象，可以借助信息化技術，利用會計核算軟件的管理模塊，實現財務、業務的一體化管理。

（三）構建科學的成本管理監督機制

監督是加強企業管理的有效形式，通過監督可以規范建設項目各個環節的成本開支，可以規范資金利用活動，防范投機行為。企業應設立獨立的審計監督部門，加強對項目各階段的審計，保證財務工作的規范性。審計監督部門要定期審查內部流程、財務報表、原始憑證等。另外，審計不能賬務兼任，企業要實現不相容崗位相互分離，對崗位職責進行明確細化，保證各崗位之間相互監督和制約。

（四）開發項目成本管控細化

1.投資決策階段

投資決策直接關系到房地產企業后期項目開發的收益情況，企業應重視制定科學的投資目標，對于投資項目要合理評估;企業要重視對投資方向的選擇，結合自身企業的優勢，選擇合適的開發項目;重視制定科學的投資方案，房地產開發企業通過制定科學的投資方案可以有效的降低投資失誤，降低企業的項目開發成本。

2.設計階段

設計階段是房地產企業成本管理最關鍵環節，應重視以下工作：1）設計方案優化。鼓勵多家設計單位投標，優選最佳的方案，并采納未中標單位好的設計要點，從而優化設計方案，使中標的設計方案能夠達到預定的成本控制目標。同時重視設計方案的經濟性和合理性，在保證工程質量的前提下盡可能節約成本。2）重視設計審查。開發項目設計完成，除要提交設計審查部門外，還要組織專業管理人員對施工圖進行審查，對施工圖中存在影響工程質量、使用材料及工程成本的問題要及時與設計人員進行溝通，避免不必要浪費。

3.招投標階段

招投標是控制工程成本的有效辦法。招投標可以充分利用項目的規模優勢和供應商的自身優勢及相互競爭，獲得優惠價格。應注意以下幾點：1）招標工作要公正、公平、公開、誠信，應嚴格審查施工單位或材料供應商資質，必要時進行實地考察;2）認真編制招標文件，招標文件的編寫應盡量全面、有針對性和可操作性，這是雙方合作的前提和依據;3）對于工程量清單的編制要準確、客觀，最好委托專業的造價咨詢單位進行編制;4）重視詢標工作;5）注重構建全面的招標評標系統。

4.施工階段

施工階段的成本管理也是整個項目的重點，從以下幾個方面進行：1）加強合同管理，簽訂規范、嚴密的合同。合同報價充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不調整報價的條款，控制這類費用的增長。根據合同條款，把控資金的投入節奏。2）嚴格控制工程變更，不可避免發生變更時，要充分利用設計單位和監理單位的技術資源，就其對工程成本的影響做出評估，綜合各方意見后再決定是否實施變更，變更設計必須在合同條款的約束下進行。3）加強現場管理，嚴格督促施工方按圖施工，做好各種現場施工記錄，進行進料抽檢工作，禁止隨意材料替代。

5.竣工結算階段

竣工結算是控制工程成本的最后一關，首先重視核對合同條款，只有符合合同要求，才能進行竣工結算。其次應重視對資料的審核，先由監理初審，再交由項目部審核，確保資料準確完整，與現場實際施工相符。在審核竣工結算時應對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證進行審查，只有保證工程量和竣工圖一致才能進行結算。然后重視落實設計變更簽證，只有經建設單位和監理工程師審查同意的變更才能列入結算。按圖核實工程數量，認真核實單價，防止計算誤差，以實現有效的成本管理。

四、結束語

綜上所述，成本競爭成為房地產企業發展的關鍵，市場同質化發展，迫切需要企業不斷創新經營管理模型，提升自身核心競爭力。加強項目成本管理，一方面可以保證企業經營決策的科學性，另一方面通過降低成本，可以節省資源，提升企業的盈利空間，取得良好的經濟效益。

參考文獻：

[1]郝惠鵬.關于房地產開發項目精細化成本管理的探討[J].企業改革與管理，2017 （02）：12.

[2]范琴寶.房地產企業開發項目全成本管理體系的應用[J].現代經濟信息，2018 （06）：211-212.

[3]郭遠宏.探討房地產項目施工階段的成本管理策略[J].中國房地產業，2017 （3）.