房地產企業并購的財務風險及對策探析

翟偉偉

摘要：并購是優化企業管理模式、調整企業產業模式的有效途徑，為了應對當前激烈的市場競爭，房地產企業可以通過并購的方式擴大經營規模、提高企業的競爭優勢。但并購是一把雙刃劍，并購過程中存在著諸多風險，企業一旦判斷失誤，可能給企業帶來巨大的經濟風險。本文以房地產企業并購中的財務風險為核心，探討應對財務風險的對策。

關鍵詞：房地產企業;并購;財務風險

一、房地產企業并購財務風險識別

（一）價值評估風險

價值評估風險是房地產企業并購活動中面臨的主要的財務風險，企業在進行價值評估時往往需要針對目標企業的特質選擇合適的價值判斷方法。影響價值評估風險的因素多種多樣，首先是價值評估體系方面，即收購方對目標企業的機制評估體系設置不夠科學。一些房地產企業在收購前期的價值評估環節受到企業管理層干預，評估結果個人主觀因素強烈，管理層憑借自身的經驗參與價值評估，且評估原則比較單一[1]。而現行的評估行業普遍的評估標準中，一些條例并不適用于房地產企業，因此導致評估體系存在內容缺陷問題;其次是在被并購方自身的誠信問題上，并購本身就是一個錢物交易的過程，被并購方可能為了自身的利益隱瞞財務實況，虛報財務數據，從而達到提升評估價值的目的，嚴重影響價值評估結果的準確性;最后，房地產企業的主要產品就是房屋和土地，極易受到外部市場環境和政府政策的干擾，這些資產的價值也并不是確定不變的，政府的政策規劃或產業周邊土地的開發情況都會影響到價值評估結果[2]。

（二）融資成本風險

融資成本風險是指企業在并購活動發生時向外部金融機構籌集資金，因融資成本過高而導致并購延遲或并購失敗所帶來的風險。根據融資工具的差異，可以將融資具體分為債務融資、權益融資和混合融資[3]。相較于其他行業，房地產企業的并購可能需要更多資金投入，因此融資風險也更大。企業在進行融資前如果不能對自身的償債能力進行準確預估，或沒有對融資環節進行預算管理會提高融資成本，增加企業的經濟壓力。

（三）支付風險

企業在收購活動中一般采用現金、股權或實物支付的方式交易并購，但不同的支付方式所帶來的風險也是不同的。由于現金支付相對其他支付方式來說程序更加簡單，且需要辦理的手續也比較少，所以房地產企業一般采用現金支付的方式。但收購所需要支付的資金額巨大，占用企業的現金流量，企業內部資金周轉不及時，應對外部環境的能力降低，企業的經營管理存在著更大的風險。而股權交易的方式實際上會稀釋企業股權，企業利益相關者在后期所獲取的利益也會變少。也就是說任何支付方式帶來的風險都是不同的，企業在選擇支付方式時如果不能對自身的財務狀況進行準確判斷，那么企業并購所帶來的財務風險也會大大增加。

（四）償債風險

償債風險是指并購方為了完成并購活動而通過外部融資方式給企業帶來的償債經濟風險，企業償債壓力過大不但會影響企業正常的經營活動，也會使企業名譽和信用受損。償債風險可以具體分為短期償債風險和長期償債風險，短期償債一般時間限制比較短，無論是企業借債金額比較多或還債占用企業現金流等問題都會給企業的經營管理造成經濟負擔;長期償債一般還債期限長，但利息比較高，二者相比后者給企業帶來的經濟壓力更大，償債風險也更大。

（五）財務整合風險

1.財務整合方式風險

財務整合首先是對財務目標的整合，對企業利益相關的股東來說，財務整合只是一種商業行為，其目標就是為自身獲取更多利益。但作為企業管理層來說，財務整合后制定合適的財務目標、選擇統一的財務管理制度是企業后期發展的必要前提。在財務管理制度的整合方面，在協調企業管理文化的基礎上制定統一的管理標準，適度調整集中管理和分散管理，制定合理的規章制度。企業采用何種財務整合方式將直接影響到并購活動的成敗。

2.財務整合效率風險

財務整合效率風險與并購雙方在后期整合效率不協調有著一定的關聯，企業對整合方式的判斷和選擇存在誤差，內部人員沒有貫徹落實，整體整合效率低下，嚴重影響到企業的正常經營，給企業帶來一定的經濟損失。

二、房地產企業并購財務風險的控制

（一）并購前準備風險的控制

1.成立并購調查專員小組

為了保證調查評估的科學性和全面性，企業不但要從外部聘請有良好聲譽、專業能力強、經驗豐富的評估機構，并在企業內部抽調一部分精英人員組成并購小組。外部機構主要負責對獲取的信息進行核查，擴大取證范圍，并分析目標企業的行業競爭力、市場前景、行業定位、盈利能力等。并購小組主要針對目標企業的財務審計進行盡職調查，全面掌握和分析目標企業的經營實況。

2.增加對表外資源的關注

財務報表不能完全反映目標企業的經營情況，因此企業要重點關注財務報表附注披露的細節信息。表外因素是指并購企業在對并購活動的可行性進行分析時，就要對合同違規、權責糾紛、法律仲裁等事項進行重點調查，及時發現潛在風險。

3.選擇適當的價值評估方法

對目標企業進行價值評估是并購活動中的重要環節，即對目標企業的資產和項目進行有效評估，從而對并購后企業的盈利能力進行提前預測。在選擇評估方法時要考慮多方面的因素選擇合適的評估方法，降低評估環節的風險。

（二）并購中執行風險的控制

并購方案從最初的設計到出臺需要并購方與被并購方雙方意愿，還要在監管機構的監督下進行。合理的并購方案需要考慮到目標企業的資產價值、盈利能力、行業地位等，也要考慮到并購方的支付能力、財務狀況等，在兼顧企業內股東利益的情況下，還要遵守相關的法律法規。支付結構的選擇會影響到并購方資本結構和資產結構，企業既不能過度依賴現金支付，也要考慮到股東的利益，選擇合適的方法確定支付結構。

（三）并購后整合風險的控制

并購后的財務整合是企業通過建立一套完整、統一的管理制度，從而實現并購方和被并購方的同步經營。并購后的財務整合環節將影響到并購效果，甚至還隱藏著巨大的經濟風險。企業對并購整合風險進行控制的具體措施表現在以下幾個方面：

1.財務經營戰略整合

財務戰略是企業經營管理的目標，也是企業的運營方向。并購方在進行財務整合時首先就要對戰略目標進行整合，保證并購方與目標企業在統一經營目標下實施日常業務活動，提高企業整體的經營效率。

2.財務制度體系的整合

財務制度體系的整合包括建立統一的財務管理制度、財務管理目標，并配備合適的財務管理人員和崗位。企業在選擇統一的財務管理制度時要考慮到雙方企業的實際情況，尤其是目標企業并購前的財務管理模式，有效地做好制度改革的銜接工作，對財務人員以及財務信息資料的轉交、承接、保存等流程都是必不可少的，合理的財務監管系統、財務制度實施以及財務人員整合才是構建一個完整的財務管理體系。

3.財務管理人員的整合

由于財務管理人員的能力和素養會影響到企業整體的財務管理水平，因此在并購活動后，并購方要對被并購方企業內的財務人員進行考核和篩選，建立有效的人才管理制度。并購方要委派內部的財會人員去被并購方企業進行財務監管，而被并購方企業也有義務向并購方定期匯報財務收支狀況，接受并購方的監督管理。

4.業績考核標準的整合

企業在并購活動后對內部人員進行統一管理，有利于提升整體工作效率，也能夠保證人力資源管理公平公正。企業可以根據被收購方經營管理的實際情況，重新制定一套合適的考核制度，在保證公平公正的情況下對原有的考核指標進行改進調整，優化內部人力資源配置。

三、結束語

綜上所述，房地產企業在并購活動中面臨著各種各樣的財務風險，為了降低財務風險，順利開展和完成企業并購，并購方要在并購前對目標企業進行充分考察，選擇合適的評估方法，全面評估企業價值;在并購過程中要選擇合適的支付結構，依據企業自身情況量力融資;在財務整合環節要對制度、人員等各個方面進行整合，優化內部經營流程，加強并購活動中的財務風險管控，促進企業健康發展。

參考文獻：

[1]王妤婕.房地產企業并購的財務風險及對策[J].市場研究，2018 （06）：58-59.

[2]袁志航.恒大地產并購深深房財務風險研究[D].華東交通大學，2018.

[3]熊浩.淺談企業并購中的財務風險及其控制[J].交通財會，2018 （3）：33-37.