商業地產開發及經營管理存在的問題和對策

賈光松

[摘要]近些年國內多數城市為了追求城市影響力，往往會積極打造城市核心商業圈，通過各種形態的商業地產來達到吸引更多投資的目的。商業地產作為房地產產業的重要形態，已經逐漸受到社會更多的關注。文章以商業地產項目管理作為主線，針對當下我國商業地產的經營管理策略進行分析研究，對其中存在的問題進行深入的探討分析，從而提出具有一定可操作性的具體對策，幫助商業地產項目在激烈的市場競爭當中進行有效穩健的開發，為經濟作出更大的貢獻。

[關鍵詞]商業地產;經營管理;優化策略

[DOI]1013939/jcnkizgsc202008103

1商業地產概念

所謂商業地產主要是地產行業的特殊產物，是隨著社會經濟發展所誕生的地產項目，主要是由商業與地產兩個概念所構成。其是通過綜合性的地產，集中地為顧客提供商品、服務的集合商業圈。而且商業地產的運營模式也是十分多樣化的，其涵蓋了貿易、商業、餐飲以及娛樂等。從當下商業地產的快速發展來看，商業地產的投資比例與規模已經逐漸成為衡量某個城市或者地區經濟發展水平的重要標準。但是國內商業地產的發展歷程較短，商業地產的經營管理策略以及項目管理等方面還不夠成熟，某些商業地產管理過程當中還存在一定的問題。商業地產要想穩健的發展就必須要對其經營過程當中存在的問題進行深入的分析，并且有針對性地進行改革，為商業地產的穩健發展打下堅實的基礎。

2當下商業地產經營存在的問題

21商業地產市場定位與規劃設計不匹配

商業地產項目相對于單純的房地產項目略微復雜，其涉及更多的專業領域，而且在設計規劃上也有著不同的要求。但是多數商業地產項目在設計規劃過程時很難滿足市場定位的需求，主要的原因在于對于城市市場定位需求缺乏深入的調查，因此在市場定位的科學性上存在一定的欠缺，在規劃設計時通常只是追求經濟利益最大化，往往會造成市場定位的不合理，不利于商業地產項目的規劃設計，更不用說后期的運營銷售。一旦存在較大的差異很可能會影響到后期的銷售環節，而且與當地經濟甚至形成沖突，容易給項目后期運營埋下隱患。

22招商運營與開發建設存在脫節

目前國內的商業地產項目的運營模式存在一定的差異，某些商業地產項目是以租為主，某些是以售為主，不同的招商運營方式往往會對開發建設造成一定的影響。因此某些商業地產項目為了快速回籠資金，一味地追求快，將循環周期盡可能地縮短。僅僅只是關注開發建設與出售，對于后期的招商與運營并不是特別的關注，而且項目售出后許多開發商對于后續的招商與經營責任更是無視，很少對整個商業圈的經營環境與氛圍加以考慮。

23商業規模與經濟發展水平存在差距

商業地產項目的投資規模在我國急劇增長，因此許多商業地產項目選擇盲目擴大投資規模，對于當地經濟發展缺乏深入的分析。因此商業規模與經濟發展水平存在一定的差距，不利于商業地產項目利益的最大化。然而許多商業地產投資缺乏科學的預測，對經濟發展水平與商業需求缺乏了解，其帶來的結果必然是投資過剩以及浪費。不利于我國社會投資資本的有效配置，會形成社會資源的較大浪費。正是由于商業規模和經濟發展水平的較大差異，往往會造成開發商后續乏力的情況，不利于商業地產的穩健發展。

24欠缺商業地產各項技術人才

商業地產由于開發的復雜性，其立項到最后運營都需要各行業的專業技術人才，其需要更多的各項技術人才以及復合型人才。商業地產注重經營的增值與投資的潛力，其產品的特性更多的是歸類于商業運營。商業地產是重要的基礎硬件，涉及建筑設計、空間配套、景觀園林等方面，因此涉及的專業人才是多樣化的。同時，商業地產的管理更是需要符合型的人才，不僅需要懂得固定資產運營，同時還需要進行相應的技術、管理優質資源的分配，復合型人才需求缺口是十分大的。因此商業地產要想更好地運營必須要注重人才的吸納。

25缺乏健全的商業網點規劃

當下有關商業規劃國務院已經頒布了相應的政策，要求地方政府應該健全商業網點的規劃與土地政策，強調大中小型城市必須要科學地抓好商業網點規劃的報批與實行。然而許多城市的商業地產開發仍然是較為混亂的，很難進行統一的規劃，往往會造成商業圈存在交叉重復的情況，浪費較多的社會資源。而且某些商業地產更是運用各種方式擅自調整規劃網點，對于配套商業的經營發展缺乏市場調研。正是這種開發思路致使商業網點布局缺乏平衡，不利于社會資源的充分利用。

3商業地產經營的具體優化策略

31加強商業地產前期市場定位調查

商業地產經營策略通常需要大量的數據作為支撐，因此市場定位調查是必不可少的環節。正是由于商業地產與市場需求的緊密聯系，能夠與市場需求作為根據進行商業地產的規劃設計。科學的市場定位調查能夠為商業地產經營策略、規劃設計提供更具有參考價值的信息。因此一定要加強市場定位調查，收集到詳盡的資料，才能夠幫助商業地產打下堅實的經營基礎。同時要針對自身的商業地產項目進行優化，最終尋找到最適合的發展路徑。要對商業集中地區進行細致的劃分，確定自身商業地產的定位，充分地運用自身特征與新穎來吸引更多的消費者。

32強化商業網點規劃與布局管理

強化商業網點規劃、布局管理是商業地產有效經營必不可少的環節，提升網點規劃的科學性與可操作性能夠加強商業地產項目的規劃，能夠輻射更多的城市人口，讓更多的人享受到商業地產的好處。規劃與調控一定要結合市場資源配置的基礎調控作用，避免盲目開發，重復建設與無序競爭，規劃必須尊重市場規律，在市場規律基礎上作出規劃，通過市場來加強商業地產資源的分配。同時商業地產也應該積極地遵守網點規劃、布局管理，更好地適應城市發展，與城市發展進行接軌后有利于商業地產社會效益的最大化。

33創新售后回租運營模式

售后回租是商業地產常用的運營模式，開發商與商鋪所有者簽訂合作協議約定，授權開發商或者專業商業機構統一進行商鋪的管理，承諾給商鋪所有者一定年限內的固定回報，開發商應該針對商鋪落實售后回租的運營模式，讓眾多商鋪在統一管理中形成合力，最大可能地發揮出規模經濟效益。但是商業地產需要選擇適合自身的運營模式，而不是為了降低成本選擇最簡單的運營模式，不利于商業地產經營策略的發展。

34拓寬商業地產投融資途徑

商業地產開發面臨的最關鍵的問題就在于其靈活機動有效的投融資渠道，這也是當下解決目前國內商業地產開發招商運營管理的各個環節容易脫節的核心問題。所以構建商業地產市場健康健全的投融資機制，有利于商業地產各個環節的充分協調。同時要積極地鼓勵與引導社會資金進入到商業地產的投資，加大民間借貸金融政策的支持力度，確保商業地產項目開發擁有多渠道多方位的資金來源，從而盡可能地降低商業地產的運營管理風險。

4結論

國內商業地產已經成為房地產項目開發的重要內容，但是隨著激烈的市場競爭下商業地產也面臨著較大的挑戰。因此商業地產必須要加強經營管理，針對其中的問題進行優化，才能夠為未來發展打下堅實的基礎，才能夠在激烈的市場競爭當中脫穎而出。希望文章針對商業地產運營管理的拙見能夠對商業地產開發運營管理有所幫助。

參考文獻：

[1]曲松商業地產開發、招商及經營管理存在問題和對策[J]. 住宅與房地產，2016（33）：12-14

[2]張曉煒我國商業地產經營模式探析及對策研究[J]. 現代商貿工業，2012，24（4）：3-4