試論房地產(chǎn)銷售的轉(zhuǎn)型趨勢(shì)

顧煒

摘 要：近幾年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了轉(zhuǎn)型，我國(guó)房地產(chǎn)銷售價(jià)格上漲速度比消費(fèi)者收入的上漲速度增長(zhǎng)速度快太多，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度變慢，由高速增長(zhǎng)變?yōu)橹兴倨骄徳鲩L(zhǎng)，出現(xiàn)房屋過(guò)剩的問(wèn)題。我國(guó)目前房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)型趨勢(shì)呈現(xiàn)從投資主導(dǎo)轉(zhuǎn)到消費(fèi)主導(dǎo)，這與我國(guó)目前房地產(chǎn)的現(xiàn)狀有很大的關(guān)系。本文首先簡(jiǎn)單對(duì)投資主導(dǎo)的時(shí)代和消費(fèi)主導(dǎo)的時(shí)代做出了介紹，隨后對(duì)房地產(chǎn)銷售的轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，以此來(lái)供相關(guān)人士交流參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);投資主導(dǎo);消費(fèi)主導(dǎo);轉(zhuǎn)型趨勢(shì)

由于房地產(chǎn)銷售價(jià)格上漲的太快，消費(fèi)者的購(gòu)買能力下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的空間縮小，所以房地產(chǎn)銷售必定是要轉(zhuǎn)型的。在現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售的方面，消費(fèi)者對(duì)于期房預(yù)售產(chǎn)生的諸多問(wèn)題感到氣憤與無(wú)奈，對(duì)于期房預(yù)售的信任度大大下降，因此越來(lái)越多的消費(fèi)者將眼光投于現(xiàn)房銷售。房地產(chǎn)市場(chǎng)也漸漸地從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買房市場(chǎng)，因此期房預(yù)售這種對(duì)于賣家銷售房地更有利的銷售方式將慢慢被弱化，市場(chǎng)的主導(dǎo)也將從投資主導(dǎo)轉(zhuǎn)為消費(fèi)主導(dǎo)。

一、投資主導(dǎo)的時(shí)代

在過(guò)去20年里，我國(guó)GDP快速增長(zhǎng)，這和國(guó)家追求GDP快速增長(zhǎng)的目標(biāo)有著很大的關(guān)系，同時(shí)通過(guò)行政干預(yù)和資源配置的行政控制等方式促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，以此大幅度帶動(dòng)國(guó)家GDP的發(fā)展。在投資主導(dǎo)的時(shí)代，投資率的快速增長(zhǎng)主要靠房地產(chǎn)投資和重化工業(yè)投資。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及的行業(yè)比較多，比如：飲食、服裝、外賣等等輕工業(yè)及服務(wù)業(yè)，因此房地產(chǎn)行業(yè)所得的投資系數(shù)要遠(yuǎn)超其他行業(yè)。如果想要快速拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是最好的選擇，因此國(guó)家在該方面提出了一些政策使得大量投資者游資房地產(chǎn)行業(yè)，很好的推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。與此同時(shí)，房地產(chǎn)銷售的繁榮也帶動(dòng)了其他行業(yè)的快速發(fā)展，尤其是重工業(yè)行業(yè)。

隨著房地產(chǎn)銷售的快速發(fā)展，在投資主導(dǎo)的時(shí)代背景下，種種問(wèn)題開始出現(xiàn)。由于大量的信貸流入房地產(chǎn)行業(yè)，很容易出現(xiàn)局部金融危機(jī)和債務(wù)危機(jī);其次，大多省市對(duì)房地產(chǎn)的依賴過(guò)重，甚至有些省市的財(cái)政收入竟高達(dá)百分之五十是來(lái)自于房地產(chǎn)銷售，這在很大的程度上影響了地方財(cái)政的穩(wěn)定性;再有，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的行業(yè)逐漸出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩的現(xiàn)象。這些情況都不利于房地產(chǎn)銷售未來(lái)的發(fā)展，因此，未來(lái)房地產(chǎn)銷售必定要轉(zhuǎn)型，才能更好更穩(wěn)定的發(fā)展。

二、消費(fèi)主導(dǎo)的時(shí)代

投資主導(dǎo)的房地產(chǎn)銷售已經(jīng)漸漸被淘汰，消費(fèi)主導(dǎo)的時(shí)代正踏步前來(lái)。在此背景下，政府將改變一味追求高GDP的目標(biāo)，改變對(duì)地方政府財(cái)務(wù)收入的考核制度，為的是緩解房地產(chǎn)行業(yè)投資的不穩(wěn)定性，更注重于服務(wù)民眾和公共設(shè)施建設(shè)。因此，投資房地產(chǎn)行業(yè)的投資者也會(huì)大大減少，投資的金額也會(huì)減少，房地產(chǎn)行業(yè)在地方政府財(cái)務(wù)收入的比率將不再那么多，分量將大幅度減輕。

于消費(fèi)者而言，在政府關(guān)注公共服務(wù)的發(fā)展后，消費(fèi)者將會(huì)有更多的消費(fèi)資本去刺激其他行業(yè)的發(fā)展。于企業(yè)而言，房地產(chǎn)銷售從投資主導(dǎo)向消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)型將會(huì)隨著地土地成本時(shí)代和低成本融資時(shí)代的逝去而加快速度，這同時(shí)也意味著未來(lái)投資者將會(huì)根據(jù)消費(fèi)者的需求進(jìn)行投資。于政府而言，某個(gè)行業(yè)的發(fā)展將由市場(chǎng)需求來(lái)決定，不再是以政府干預(yù)的手段促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，這在很大程度上減少了政府對(duì)各類投資的優(yōu)惠政策，減輕了政府的財(cái)政壓力。總而言之，消費(fèi)主導(dǎo)的時(shí)代的到來(lái)將會(huì)減少房地產(chǎn)銷售的銷售額，將在其他方面刺激其他行業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)銷售的轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)——由投資主導(dǎo)向消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)型

由于房地產(chǎn)銷售的轉(zhuǎn)型有著將由投資主導(dǎo)向消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)，有些言語(yǔ)提到房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)崩潰，但根據(jù)現(xiàn)實(shí)而言，這是完全不可能會(huì)發(fā)生的。房地產(chǎn)行業(yè)在人類經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著特別重要的地位，房地產(chǎn)銷售由投資主導(dǎo)向消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)型只會(huì)減緩房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的速度，減少投資者對(duì)于該行業(yè)的投資，但并不至于到房地產(chǎn)行業(yè)崩潰的地步。換一個(gè)角度，房地產(chǎn)銷售由投資主導(dǎo)向消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)型同時(shí)有利于政府在房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)政壓力，降低信貸危機(jī)和金融危機(jī)的發(fā)生概率。該次轉(zhuǎn)型也意味著以往由房地產(chǎn)行業(yè)支撐起來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將換成其他方式，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度將變?yōu)橹兴倨椒€(wěn)發(fā)展，促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)銷售的轉(zhuǎn)型也將促進(jìn)現(xiàn)房銷售的訂單數(shù)量，減少期房預(yù)售的預(yù)訂數(shù)。然而現(xiàn)房銷售有利于消費(fèi)者進(jìn)行維權(quán)和減少糾紛的產(chǎn)生，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。這也將在很大程度上促進(jìn)消費(fèi)者進(jìn)行現(xiàn)房購(gòu)買，加快現(xiàn)房銷售方式的發(fā)展，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)銷售由投資主導(dǎo)向消費(fèi)主導(dǎo)的轉(zhuǎn)型。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)銷售作為前20年國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱也將面臨轉(zhuǎn)型。在消費(fèi)者消費(fèi)能力上升的背景下，轉(zhuǎn)型成功的概率很大，社會(huì)也將面臨更多未知的挑戰(zhàn)。轉(zhuǎn)型后房地產(chǎn)行業(yè)雖然不再像轉(zhuǎn)型前般發(fā)展迅速，但其穩(wěn)定性將增強(qiáng)很多，其實(shí)只要抓住消費(fèi)者的消費(fèi)方向，將會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的新機(jī)遇。

參考文獻(xiàn)：

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