房地產開發企業融資和現金流管理探討

曹寒冰

摘 要 現金流管理是房地產財務管理的重要內容，融資管理則是現金流管理的重要環節。近年來，隨著政策層面對房地產市場的調控，房地產開發企業的現金流管理及融資管理均面臨極其嚴峻的挑戰。如何管理好現金流直接決定著企業的生存。基于此背景，本文以房地產開發企業為研究對象，對其融資及現金流管理中出現的問題展開研究。首先闡述融資和現金流管理的基本概念，然后結合房地產開發融資現狀和現金流管理中普遍存在的不足進行深入分析，最后針對創新融資渠道、增強企業現金流管理意識、建立全面預算管理制度及強化企業競爭力等方面給出改進建議，以期促進企業管理的優化和提升。面對國家提出“供給側結構性改革”以來的新常態，本文旨在為房地產開發企業的融資及現金流管理提供參考。

關鍵詞 房地產開發企業 融資管理 現金流管理

現金流管理是企業風險控制的重要內容，其好壞直接影響企業的生存問題，充足的資金和合理有效的現金流管理是企業經營投資活動有序發展的重要保障。房地產開發企業作為資金密集型企業，基于其行業特點，現金流管理極為重要。融資則是現金流管理的重要一環，一方面，房地產開發初期對資金有大量的需求;另一方面，隨著我國房地產市場繁榮時期的過去，限制政策也頻繁出臺。自2015年國家提出“供給側結構性改革”以來，“去庫存”任務激化了行業內市場競爭，加大了銷售資金回籠壓力。基于防范金融風險“去杠桿”的要求，當前對房地產企業融資信貸規模的管控不斷加強，對房地產融資風險監管更為嚴格，各類融資渠道不斷受限和減少。在上述背景下，資金短缺成為制約房地產開發企業發展的主要問題之一，使用科學的方法合理預計資金缺口，對資金統籌安全的使用，以及在保證現金平衡的前提下降低現金持有成本、融資成本和風險等成為企業管理中亟待解決的問題。本文將逐級分析以上問題，探究優化提升企業管理的策略。

一、企業融資和現金流管理概述

探究及解決問題需要立足于其基本理論，因此本文首先闡述融資和現金流管理的概念。

（一）融資基本理論

融資即企業資金籌集的行為與過程。在融資決策中，公司首先需要根據自身的生產經營、資金擁有狀況，結合公司未來經營發展的需要，科學預測企業所需要籌集的資金額度。然后采用一定的融資方式，從一定的融資渠道籌集企業發展所需資金。企業資金可分為兩大類，即股權資金和債權資金，其中，吸引投資人直接投資、發行股票、留存收益等方式籌集的資金屬于股權資金;銀行貸款、發行債券、融資租賃等方式籌集的資金則屬于債權資金。一般而言，股權資金的融資成本高但融資風險低，而債權資金融資成本低但融資風險高，因此，企業融資決策需要通過權衡融資成本與融資風險以確定最佳融資結構。

資金是一種稀缺資源，因此，房地產企業通常面臨著比較嚴格的融資約束。在我國現有市場環境下，多數房地產企業融資采用銀行貸款，具體來說，通常利用企業擔保、土地及不動產抵押等形式作為增信方式，向銀行等金融機構貸款。此外，具有一定實力的企業也會采用信托、股權融資、基金等方式融資。

（二）現金流管理概述

現金流是指在某一時點企業現金流入和流出量的統稱，主要反映企業資金運營狀態以及償債、支付能力。企業在現金流的管理過程中，應力求現金流入與現金流出達到平衡，在預計現金流短缺的情況下提前籌措資金;而在預計現金流剩余的情況下則選擇適當的投資項目，將多余資金投資于項目中，為企業賺取更多的收益，使企業總價值最大化。房地產企業應圍繞企業的經營、投資和籌資活動這3個環節，全面預測、規劃、執行和分析現在或者未來會計期間的現金流的時間、空間和金額大小，管理與監督企業資金的收支情況，實現企業現金流轉的優化。

融資是房地產開發企業保持充足現金流的重要基礎。與之對應地，現金流質量的好壞則直接決定了房地產企業的融資能力，良好的資金運營能力是企業實力的象征。

（三）房地產企業的特點及對融資、現金流管理的要求

房地產企業具有資金投入規模大、周轉時間長的特點，開發運營過程中除資金需求量大外，在利潤分配、償還負債及利息等方面還有大量資金占用費，因此容易誘發籌資風險和經營風險。這些都要求其在實際經營管理中，對項目運作全程的現金流數量和節奏進行控制和計劃。這對企業資金的運作能力有較高要求，需要根據外部籌資階段的現金流需求開展必要的融資活動，同時通過合理的現金流管理保障融資順利進行。通常來說，根據房地產項目開發階段不同，其資金需求的特點也不同。前期開發對自有資金依賴性高，實質開發階段需要大量外部籌資，銷售階段則需要保持現金流入和流出的平衡。

二、房地產開發企業融資和現金流管理存在的問題

目前，房地產企業的現金流管理及融資存在較多問題，具體包括：

（一）融資渠道單一，資金籌集困難

現階段，房地產開發企業融資渠道主要有幾種，一是銀行貸款。這是最常用的融資渠道，然而，其隨著房地產宏觀調控政策持續收緊而變得困難，所融到資金的用途也被嚴格監管。二是股票融資。該渠道的適用企業數量有限，中小房企只能望塵莫及。三是債券融資。債券發行條件要求高，受政策影響大。四是信托融資。這種方式監管相對寬松，但綜合融資成本高，信托產品不斷暴露出的財務風險導致政府對信托的房地產業投入持續收緊。五是供應鏈融資。這種方式雖不受傳統融資方式的監管影響，但給開發企業帶來信用及兌付風險。

總之，目前的房地產企業主要還是依賴于銀行貸款。開發建設初期，大多數企業以項目集團擔保或土地抵押形式取得銀行貸款作為啟動資金。建設中期，大量資金流入來自客戶預繳房款及銀行按揭貸款，這些資金均受金融風險制約。近年來，國家政策對房地產的調控力度加大，在我國金融市場發展尚不成熟的背景下，金融機構對房地產開發行業融資的監管嚴苛，使得企業利用常規開發貸款融資的難度增加，而有實力利用債券、信托等獲取資金的企業又極為有限。由于房地產項目建設周期長，資金周轉時間長的特點本身就增加了資金占用費，融資難度的提高則進一步抬高了取得資金的綜合成本。規模小的企業融資本身受限，規模實力強的企業則面臨融資成本逐年攀升而致使利潤縮水。同時，融資成本上浮和銷售資金回籠速度慢也造成企業的融資風險，最終可能引起企業資金鏈斷裂等經營風險。因此，房地產企業融資難、負債率高、償債壓力大，融資成本和融資風險大。

（二）缺乏對現金流管理的認識，導致投資決策失誤

近10年火爆的房地產市場，使得很多房地產企業的決策者過多地關注和追求短期利潤，忽略了對企業長遠發展和市場環境的分析，盲目跟風。大量投資儲備土地并行開發，低估環境現狀對行業發展的威脅，缺乏對宏觀政策及市場需求變動的合理評估。只注重利潤數據，致使對資金需求、現金收入與支付能力的忽視，誤導企業管理層作出錯誤的投資決策，也給企業在實際運營中帶來資金短缺和資金占用成本過高的風險。

（三）缺乏資金全面預算管理

首先，在預算方面，企業片面強調財務預算，缺乏對現金流量預算全程管理重要性的重視，使全面預算編制與企業總體戰略目標不匹配。未建立健全事前資金預算管控制度，對事中編制年度現金預算又缺乏整體考慮。同時，對運營資金需要量的預估存在偏差，且未考慮與實際使用的匹配度，致使資金需求估計不足，導致現金流預算缺乏可操作性和可指導性，以至于無法在合理的時間通過合適的方式投入資金，籌集資金不能滿足經營活動需求，如建設資金不到位而延誤工期、錯失有利的投資機會，過多持有資金造成浪費。而且對資金需求的估計不足也會因臨時籌資而使資金成本升高。其次，企業選擇多項目經營，靠規模占領更多市場的同時，在資金充裕但管理相對分散的情況下現金流預算全面性不足，對協調各項目的資金分配和使用、整體統籌能力有限，致使資金使用效率較低。

（四）現金流動態管理及評價機制不完善

很多房地產企業僅把事后編制現金流量表作為財務管理的重心，造成無法及時預計資金缺口，存在資金鏈斷裂的風險。企業缺少預計數據與現金流量實際完成情況的對比分析，動態性指標缺失，全面預算管理流于形式，管理效力差。另外，當下很多房地產企業沒有建立完善的現金流管理機制，或者有管理機制但實際執行力差。同時，監督和評價機制的缺乏也影響相關管理制度的落實執行，最終影響管理效果，帶來資金安全風險。

（五）行業內競爭加劇，支付能力和償債能力較差

隨著房地產開發企業庫存量的不斷增加，以及供求比的失衡，房地產開發企業銷售壓力增大，行業內的競爭激烈，資金回籠緩慢，對項目建設的支付能力變弱，甚至會威脅到企業其他項目的開展。“去杠桿”使籌資變得困難，許多房地產企業均出現資金緊張的情況。從消費者需求端看，雖有剛性需求，但受限購政策的制約，無力承擔高房價下較高的首付款;同時，個人按揭貸款利率的密集調整使得客戶按揭困難，進一步導致企業資金回籠持續減緩，支付能力變弱。從房地產開發企業銷售端看，為盡快回收資金，獲得有限的客戶資源，需要通過降價達到去庫存、促周轉的目的，而降價銷售對企業資金實力要求較高，嚴重影響企業支付能力和償債能力。

（六）嚴控政策給經營帶來威脅

2016年底，隨著針對房地產的嚴控政策密集出臺，宏觀調控力度升級，以及伴隨而來的“房地產市場的價格回歸理性，回到它的基本功能”的聲音，房地產企業的融資遇到了困難，開發新項目所需的資金持續吃緊，導致經營風險持續加大。房地產開發行業一旦確定項目投入，其資金的流向和用途很難再做調整變化，加之開發周期長也使其經營風險和資金管理風險隨之提高。遇到市場環境和政策變化的影響，如發生房價下跌、銷售量下降、資金鏈出現問題等一系列連鎖反應，將造成企業資金回收困難，無力償還貸款，此時不斷加大的資金投入勢必導致無法控制的風險。

三、房地產開發企業融資和現金流管理的優化策略

針對房地產開發企業融資和現金流管理問題，結合實際工作經驗，本文提出以下優化策略。

（一）多元化融資，降低融資成本和財務風險

籌資環節的現金流管理，需要做好“開源”。首先，銷售回款作為后期運營資金的有利保證，深挖銷售潛力創新銷售模式，多方位加快資金回籠。其次，還可以通過同行業項目合作的形式，緩解融資壓力。再次，在自身信用有保障的情況下，利用供應鏈融資等形式延遲資金投入。最后，還應通過加強自身實力以獲得更多元的融資模式，并且根據企業各發展階段合理的現金持有量，在考慮融資成本和規模的情況下選擇最優的融資結構和方式。

（二）強化現金流風險管理意識，降低投資失誤

不合理的投融資規模將增加企業資金壓力，加重企業償債負擔。因此，房地產開發企業需要增強投融資風險管理意識，避免投資決策失誤。首先，在項目前期籌劃階段，可將項目凈現值、內部收益率等測算結果作為項目投資決策的依據，從而確保投其科學合理性。其次，在項目實施階段，應結合實際情況及時調整投資策略和計劃方案。

（三）強化企業全面預算管理制度

首先，應樹立全面預算管理意識。全面預算管理不是財務管理的一部分，做好全面預算管理需要各業務及職能部門的貫徹配合，企業的經營戰略要通過全面預算實現具體化。其次，全面預算管理需對各預算上報數據與實際完成及經營目標定期作比對，分析偏差原因，及時改進預算。最后，還應對各預算上報業務部門預算的執行形成定期考核制度，需要合理安排預算，強化收支的執行監管，保證全面預算在現金流管理中的控制職能。

（四）完善企業現金流動態管理及評價機制

首先，現金流風險管理應重視現金流預算的動態管理。現金流預算首先應保證經營活動的正常運轉，因此需要企業管理層實時掌握現金流動態，保證經營過程中對現金流缺口的預知能力。其次，在當前房地產市場降溫的背景下，資金安全是現金流管理的目標，應當更加及時、精準地發現并處理經營中異常的現金流數據，有效防范現金流風險隱患。再次，在經營過程和項目后評價階段，應通過與預算數據指標作比較、分析和評價，在防范現有項目的現金流風險的同時，也可向新項目提供借鑒數據。最后，建立相對完善的監督評價機制，利用制度建設和發展信息化建設強化制度體系建設，利用具體的崗位責任制落實執行力度，責任到人到崗。

（五）利用現金流數據分析降低政策風險，增強競爭力

實時分析企業現金流情況，制定有效的管理策略，能夠幫助管理者了解企業當前的風險承受能力并預測潛在風險，從而快速制定相應措施加以應對。償債能力可以通過一些財務數據分析提前預警，例如，基于凈現金流為負且到期債務償付比率（經營現金流量凈額/到期債務本息）和經營凈現金比率（經營現金流量凈額/流動負債）在不同年份連續呈現下降趨勢的現象，可以判斷企業有出現支付危機的風險。還可以通過現金凈流量來源判斷企業的風險承受能力，當現金凈流量主要由經營活動產生時，說明企業運行良好，資金充足，抗風險能力強。

四、結語

新常態下，量質并舉，房地產開發企業在經營中如何提質增效，現金流管理是財務管理的重中之重。本文通過企業面臨的融資和現金流管理中的問題，在對融資基本理論和現金流管理要求的研究基礎上，分析了它們在管理中存在的問題，并就這些問題結合實際工作找到切實可行的對策。希望通過本文的探討研究，可以優化企業現金流管理，企業戰略目標與現金流管理有機結合，拓寬融資渠道，降低融資風險;合理配置資金，降低資金成本，增加企業收益，促進企業的良好發展。

（作者單位為北京首開仁信置業有限公司）

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