淺析ERP系統在房地產項目目標成本管控中的應用

李軍

摘 要 在當前新市場經濟常態下，ERP系統被廣泛地應用于各個行業中，從某方面而言，在提高管理質量和管理效率的基礎上，也實現了對成本的全過程、動態管控，最終為企業可持續發展目標的實現奠定了良好基礎。鑒于此，本文主要基于房地產項目目標管控，闡述了ERP系統應用意義和應用策略，以此在保障房地產項目全過程管控利潤目標實現的同時，為國民經濟的進一步發展創造良好條件。

關鍵詞 ERP系統;房地產項目;目標成本管控應用

引言

簡單來講，所謂的“ERP”是指在當前信息化產業時代背景下，一種建立在信息技術基礎上，集信息技術與系統管理思想于一身的管理軟件系統。與傳統管理系統相比，ERP系統面向對象是企業和項目，作業內容是通過對物資資源、資金資源和信息資源進行統一化管理，以此為預期發展目標的實現奠定良好基礎。

1項目目標成本管控及ERP系統應用

房地產項目成本管控的辦法雖然很多，但就目前來看，目標成本法是中國現在大部分房地產開發企業采用的管控方式，即以客戶給定的房地產競爭價格指標作為成本的基礎，然后決定未來產品的銷售成本以及保證產品能夠實現客戶預期的銷售利潤。具體來看，成本法就是首先確定一個客戶可能會為未來產品的預期支付多少錢（對未來的產品可能做預期的營銷計劃定位，確定未來產品品質和預期的銷售價），然后再讓客戶回過頭來為客戶設計出一個能夠直接產生客戶期望利潤水平的未來產品和確定各個階段營銷計劃實施的成本[1]。

房地產項目的成本管控核心是目標成本管控，而ERP系統管理軟件具有較強的系統性、整合性、彈性、數據集中存儲、便利性、提升項目管理績效、組織間的互動等特點，已被各大房地產開發企業應用于房地產項目的目標成本管控。

2項目全過程目標成本管控及ERP系統應用

房地產開發項目全過程大致可以劃分為：可行性的研究（拿地管理階段）、設計階段、招標以及采購管理階段、施工管理階段、售后（預決算管理階段）等五個主要階段。ERP系統已經可以在拿地后（即設計階段開始）全過程對項目進行目標成本管控，有些ERP系統可通過大數據輔助可行性研究。

2.1 ERP系統在設計階段目標成本管控應用

設計階段的管控是對目標工程成本管控的一個關鍵和重點。雖然工程設計費在房地產工程開發項目建設費用中比例不大（一般只相當于占房地產建安成本的1%～2%），但對整個房地產工程造價的影響很大（根據企業統計可達75%以上）。因此，在項目設計過程中，設計人員需綜合考慮企業整體施工要求，在實現對成本管控科學性、合理性的基礎上，為預期項目設計過程質量管控目標的實現創造良好條件。

據統計，房地產項目合理科學的設計可以降低工程造價約10%。現在借助ERP系統的介入，開展限額設計可有效控制造價。通過ERP系統設置的目標成本評判參數可以非常直觀和定量的體現設計優化的程度，評判設計的科學性[2]。

2.2 ERP系統在招標采購階段目標成本管控應用

招標采購階段是目標成本管控的集中體現，涉及招標到項目工程、設計、成本核算、營銷等多個部門的實際管理和運作。這個關鍵環節項目招標成本控制的技術難點主要在于工程項目招標控制價的成本預算設定和評標。一般通過ERP系統軟件中的招標內控系統根據目標設計成本和施工圖成本預算結合當時的市場經濟環境情況確定工程項目招標成本控制價。具體來看，在實際應用過程中，工程項目負責單位可通過采取內部招采程序，確定中標人候選人，并簽訂合同。合約管理員需將招標合同信息錄入公司的ERP合約管理系統，包括招標合同工程量清單，要求招標合同價的金額不得超過或高于公司招標控制合同價，并將其作為項目施工過程中成本控制的主要依據和基礎。

2.3 ERP系統在施工階段目標成本管控應用

施工階段目標成本控制主要注意兩大方面，一個是因各種變更產生的動態成本變化;另一個是材料、工程款的支付。由于對市場的變化與對市場更新成本把握的準確性等原因，施工更新階段不可避免由于各種的情況而要對項目更新施工的計劃和其內容進行實質性的改動，而在施工計劃變更時明確其目的和程序以及遵循項目更新程序都被認為是必需的。通過自動化的ERP系統，可及時計算項目更新的成本（包括動態目標成本），達到各項目主管部門的及時有效溝通和良好的合作。同時將施工目標更新成本和項目動態更新成本及時比對，可以對每一個項目的更新成本管控情況進行監測和預警。除此之外，項目實施過程管理中的動態成本管理控制主要強調的就是對于設計變更和現場簽證的動態成本管理。因為有了ERP成本管理系統，所有的項目設計變更和現場簽證都必須在完成后第一時間錄入成本管理系統，通過對動態設計和成本的監控系統可以及時發現和處理超額的設計變更和現場的簽證，讓項目參與各方更加重視突發事件，防止不必要的成本投入。

2.4 ERP系統在預決算階段目標成本管控應用

工程預決算階段目標成本控制難點在于所需資料的真實性和準確性。由于項目內部采用了一個ERP的系統，因此項目在實施過程中可能發生的所有資料和相關的數據原則上都是可以在這個ERP的系統中可以找到或者被加以印證。這樣對于合同的簽訂以及甲乙雙方來說就是公平、公正。項目完工交付以后進行工程項目決算，ERPc管理員錄入經造價咨詢單位審計的預決算資料后系統會自動與合同價及清單做對比，并提示超合同價的細目，供相關人員進一步確認。并且要求最終審核的決算價不得高于招標控制合同價。

2.5 ERP系統輔助拿地可行性研究

房地產項目拿地可行性研究階段主要是對地價、售價、建安成本等進行研究。其中建安成本的測算可以通過ERP系統的大數據，很方便的測算出類似地域、類似類型項目的單方成本及當地房地產開發過程中的相關稅費，為準確研判項目建安成本提供幫助[3]。

3結束語

總而言之，房地產作為建筑體系的重要組成部分，近年來其建筑工程項目數量和規模的持續增加，如何有效地提高項目工作效率，增強企業核心競爭力，而就目前來看，將ERP系統應用到房地產項目目標成本管控中，是當前基層產業機構和相關主管部門的重要戰略舉措。

參考文獻

[1] 江越.房地產企業全過程成本管理與控制[J].中國新技術新產品，2009，12（10）：189-190.

[2] 張秀明，薛繼民.對房地產企業全過程成本控制的思考[J].現代商業，2010，11（29）：140-150.

[3] 黃麗玲.房地產項目目標成本動態管理研究[D].廣州：華南理工大學碩士論文，2011.