盤活農村閑置宅基地的策略研究

文| 胡 勇

改革開放以來，農民收入出現了明顯的提升，進而農村開始涌現接連不斷的建房高潮。不過因為大部分地區在建房中匱乏合理的布置以及安排，超標房等情況普遍存在。另一方面因為大量農民進城務工，使得農宅閑置，也造成了土地資源的較大浪費，在一定程度上給農村土地管理以及新農村建設帶來了嚴峻的挑戰。所以分析農村宅基地問題具有非常重要的現實價值。

中國農村閑置宅基地的現狀和因素

首先就是建房無序，規劃落后。農村很多村莊建設都缺乏嚴格的規劃指導，另外因為長時間宅基地的無償使用，農民住宅低水平反復建設，農村土地利用較為粗放單一。因而農村宅基地的平均容積率也偏低，農村宅基地也嚴重超標，其總體的運用率相對偏低。同時村莊規模盲目擴張，按照村莊外延不斷擴展，并沒有產生集中布局的形態。其分散的布局使較多的土地出現浪費，土地的集約化偏差。另外政府重新規劃，但是忽視舊村改造，農民建新不拆舊，村莊整理難度偏大，閑置地和空置房屋數量遞增，大量的土地資源出現浪費。

其次就是宅基地制度設計存在不足，《土地管理法》中就已提出“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。集體建設用地只有被國家征收后，才可進行流轉。具體來看，房產以及農村房屋等都屬于農民的私有財產，農民可進行處置。譬如出租以及進行抵押；而宅基地的所有權歸于集體，農民擁有使用權，另外只可進行建造房屋，嚴禁自行轉讓，農村房屋以及宅基地相互很難協調，無法實現房屋使用價值以及交換價值的完成。房屋以及宅基地的不可分割性，使宅基地使用權很難進行變現，因此無法得到有效保障，宅基地只可進行閑置浪費。還有就是生活水平顯著提高的農民，選擇在城區購置房屋，成為城市居民，其農村宅基地無法進行公開合法地轉讓，處在閑置狀態，從某種程度而言，也使土地資源出現浪費。

再次就是傳統思想不同程度存在。個別公職人員在城里上班，城里居住。但有著較為濃厚的家鄉情結，更有“落葉歸根”的愿望，按照現行規定：公職人員繼承農村房屋產權后，只能維修加固，不能重建。但是個別公職人員又不愿意放棄農村房屋的產權，也造成了土地資源浪費。

盤活農村閑置宅基地的措施

首先科學制定規劃，并嚴格按照鎮村規劃實施，不斷盤活農村閑置宅基地。在目前法律嚴格標準下，利用合理有效的方法，嚴格落實鎮村規劃，實施“強村并組”的村莊整合機制，科學盤活農村閑置宅基地，同時更加積極遞增城市建設用地同農村宅基地縮減存在關聯性的手段，以其取得相應的資金和政策措施。具體來看，首先村鎮規劃制定的注意問題，鄉（鎮）土地運用總體規劃以及村鎮規劃，其必須嚴格把控宅基地標準，科學規劃功能區，這也是管理農村宅基地的重要前提。所以科學嚴格制定，且執行村鎮規劃，全面發揮規劃的引導以及控制效果，科學盤活農村閑置宅基地。

因此從以下方面入手，制定系統的不同規劃，譬如土地利用總體規劃，以及不同類型控制性詳細規劃等，全面體現出規劃的引導以及控制效果；在制定規劃時，不僅需充分的考慮不同類型大比例尺規劃，且考慮不同類似的小比例尺規劃，進而讓規劃落實到實處，最后就是將傳統的村級行政界限進行摒棄，實施“強村并組”的機制。

其次就是健全農村宅基地管理機制，有效盤活農村閑置宅基地，實施農村宅基地有償使用機制以及農村宅基地使用權自由流轉機制，且積極配合制定村務公開等相關機制，更加有效的盤活農村閑置宅基地。具體講，第一就是構建農村宅基地使用權自由流轉機制，宅基地使用權屬于用益物權，假如只是明確其歸屬，那么其財產的價值無法實現有效發揮。當能夠進行宅基地使用權自由流轉時，資源才會流向有效的利用主體，進而完成資源的有效配置，所以構建農村宅基地使用權自由流轉機制，可從整體上有效的盤活農村閑置宅基地。第二就是構建農村宅基地有償使用機制，其目的在于遞增閑置宅基地的保有成本，一旦保有宅基地的邊際收益低于邊際成本時，農民就可自動退出多余占據的宅基地，進而利用市場方法處理農村閑置宅基地。第三就是制定村務公開機制，強化村集體的財務管理，因為村集體所收取了宅基地有償使用費等相關費用，所以必須要強化對村集體財務收支的監督管理，譬如依據財務收支兩條線的準則，實施專款專用，用于村莊規劃以及村莊基礎設施建設等不同方面，造福百姓。第四就是農村宅基地流轉收益的分配方法，對宅基地流轉收益進行科學分配，通常按照幾種情況實施差異化處理，譬如已繳納宅基地有償使用費的住宅，這就是指宅基地流轉收益歸宅基地使用權人。還有就是沒有繳納宅基地有償使用費的住宅，可參考馬克思的地租理論分配宅基地流轉收益，其主要是為了更加快速的實現農村閑置宅基地的流轉，宅基地使用權人能夠獲取級差地租I以及級差地租II等。

結語

總而言之，本文主要將我國農村宅基地閑置問題作為核心，研究農村閑置宅基地現狀和相關因素，提出了有針對性的盤活中國農村宅基地閑置的方法。通過遠期實施農村宅基地有償使用機制以及農村宅基地使用權自由流轉機制，更加有效的盤活農村閑置宅基地。