濱海新區保障性住房問題研究

姚婧婧

摘要：住房是人們的生活必需品之一，居住房屋的權利是人的一項基本的權利，住房問題關系到每個人的切身利益，所以說它既是社會需求問題，更是民生需求問題。本文選擇天津市濱海新區，這個外來人口已經超過常住人口50%的城市地區作為研究對象。本文提出濱海新區在實施保障性住房建設過程中存在的幾大問題：布局不合理、選址郊區化;配套基礎設施不健全;保障對象覆蓋面窄;定價缺乏價格優勢;建設資金不足、融資渠道單一;缺乏后續管理。深入分析，進一步思考并提出相對應的較完善的對策及建議，對加快濱海新區保障性住房建設有一定的理論意義和現實意義，也為促進住房資源優化配置，實現社會公平提供理論支持。

關鍵詞：保障性住房;問題研究;對策建議

一、濱海新區保障性住房存在的問題

（一）濱海新區保障性住房布局不合理，選址郊區化

濱海新區的保障性住房在布局、選址方面存在不合理的現象。現有的保障性住房大多選在距離中心城區較遠的地方，小區附近并沒有公共交通線路，周圍也沒有其他居住小區，居民出行非常不方便;部分項目附近有大型工業企業，但與教育、衛生、交通等相關的基礎設施的配套也極為落后。選址的郊區化在空間上造成了明顯的居住地和工作地相分離的狀態，這給居住者在交通、生活上造成了不便，大大地提高了居住者的生活成本，而申請保障性住房的居民，本就是使經濟實力薄弱，收入不高的人群，這給他們增加了生活負擔，不利于他們生活質量的提高，并不能充分發揮保障性住房的保障本質。

（二）濱海新區保障性住房配套基礎設施不健全

濱海新區保障性住房的建設相對集中，但是周邊的基礎設施配套卻并不健全，而教育、醫療、衛生、交通、商業、文化這些與居民生活息息相關的基礎設施的建設相對落后，是影響居民生活質量的首要因素。以濱海欣嘉園為例，規劃較為單一，主要是以居住為主，沒有相應的產業支撐，生活配套和公共交通較為滯后，地區吸引力低下，缺乏人氣。

（三）濱海新區保障性住房保障對象覆蓋面窄，存在“夾心層”

在濱海新區，保障性住房中的藍白領公寓是具有濱海新區特色的公共租賃住房，主要針對的是外來務工人員和剛畢業參加工作的大學生，其中，藍領公寓建設在功能區內，主要服務于功能區內的產業工人，多為外來人口，但是對于那些長期定居的產業工人，藍領公寓并不適用，因為它面積小、距離城區較遠、是宿舍化的管理模式，具有很強的過渡性，不適用收入過低、長期居住或者已婚有孩子的功能區內產業工人;白領公寓多建設在開發區內，主要服務于新就業的大學生，但限制條件較多，申請人的單位注冊地必須是在開發區，申請必須由單位發起，不承接個人的申請，這樣就將非開發區的新就業大學生的申請拒之門外。目前，濱海新區的保障性住房體系中還未有適合高新技術人才的保障性住房。

（四）濱海新區保障性住房定價不合理，缺乏價格優勢

在濱海新區的保障性住房中，限價商品房的價格是政府指定的，在綜合考慮各項成本和利潤等因素之后，測算出限價商品房的價格，原則上是比周邊的普通商品房低20%。但具體實施的過程中，仍出現問題，例如，保障性住房項目距離中心城區較遠，周圍也沒有其他項目開發建設，缺乏有效的參照標的，因此價格并非科學測算。同期，距離較遠的商品房價格接近，這使得保障性住房的價格優勢消失殆盡。

（五）濱海新區保障性住房建設的資金投入不足，融資渠道單一

濱海新區的保障性住房建設存在著資金來源較為單一，資金回籠慢的問題，資金的使用利用率較低。濱海新區的保障性住房建設都是采取的政府主導、企業運作的模式，項目的確定、土地的出讓以及銷售價格的確定都是由政府來確定，開發商企業負責建設和銷售，建設資金是由開發企業自籌。由于限價商品房的選址較為偏僻、居住環境欠佳、基礎設施配套落后、價格優勢不明顯等等因素使得限價商品房的銷售情況并不樂觀，因此開發商企業難以回籠資金。

二、完善濱海新區保障性住房建設的對策建議

（一）統籌項目選址，合理布局，減少家庭的居住成本

保障性住房的選址建設，規劃布局應當有前瞻性，首先，應該遠離工業區，避免居住環境的生活污染;其次，距離中心城區的距離和位置要合理規劃，避免項目孤立，周邊缺少普通商品房居住小區，居住氛圍難以形成，還影響后期的配套設施建設費用較高。濱海新區正處于開發建設階段，保障性住房的選址布局要充分考慮，地理環境、土地價格、成本效用，實地考察，總體權衡，尋找最佳的均衡點。

（二）加快配套基礎設施建設，增強保障性住房服務性

對于已經選址偏僻的保障性住房項目，解決問題的關鍵是抓緊跟上配套基礎設施的建設。首先，改善水電氣暖等生活最基本的配套，其次，完善交通、衛生、文化、醫療、教育等生活需要，再者，完善物業管理、社區服務、配套管理。加快基礎設施的建設，不僅可以增強保障性住房的服務性，還可以促進周邊地區的發展，大批的入住人口入住，產生了人口聚集效應，居民越多，人氣越旺，像交通、商業、文化、教育這些公務服務配套的建設也就越快，而公共設施的發展也會吸引更多的居住人群，兩者相互促進相互影響，反而促進了地區的發展。

（三）適當擴大住房覆蓋面，增加保障人群

限價商品房的申購條件設置不合理，家庭收入3萬元，這個價格限制的過低，無法涵蓋大多數的中等收入家庭，因此限價商品房的準入條件要上調。政策的設定要根據整個地區的整體發展水平，在濱海新區，地區發展開發經濟水平的差異性大，個人和家庭的收入水平差異也大，地區的經濟發展水平不一樣，家庭收入不一樣，地區的普通商品房房價也就不一樣，因此，對于低中等收入家庭的標準也就不一樣，應該因地制宜，制定更為細致的低中等收入家庭的標準，才能將更多的家庭納入到保障性住房的保障范圍內，才能更好地發揮保障性住房的保障性。

（四）構建合理的定價和調價機制

濱海新區保障性住房的現有定價原則是比周邊或者同地區的普通商品房價格低20%，這給定價模式缺少彈性，因為保障性住房的價格已經確定之后一般不再修改，而房地產市場的變化可能是隨時的，因此，建議對保障性住房的定價機制重新制定，首先，是否符合保障性住房申請者的購買能力;其次，調動開發商的積極性;最后，政府的土地收益和稅收收入。另外，保障性住房的建設要克服現有的固定定價方式，要充分考慮房地產市場的變化，根據實際情況，制定變動機制。根據現在普通商品房市場冷淡行情，價格下滑的趨勢，現有的保障性住房價格應該重新考察測算，以提高符合申請家庭的購買欲望，增加購買積極性，從而保護參與保障性住房建設的開發商的積極性。

（五）以政策支持緩解資金難題，拓寬保障資金來源渠道

政府應該對保障性住房建設企業采取資金和政策上的支持，在財政預算中安排保障性住房建設的保障資金，加大資金的投放力度，拓寬保障資金的來源渠道。除此之外，建議政府對于承建保障性住房的開發商企業給予按一定比例的減免土地出讓金、企業所得稅、營業稅等稅費，給予更有利的優惠政策。為了解決建設資金不足的問題，應本著政府主導、社會參與的原則，充分調動社會力量，拓寬投資融資渠道，實現投資主體的多元化。鼓勵社會上機構或者個人擁有符合標準的自有存量住房作為公共租賃住房的來源，按照政府規定的租金標準向符合申請條件的對象出租，對于出租自有住房的個人或者機構，政府給予一定的獎勵或者稅收優惠。

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