酒店委托管理模式下固定資產管理問題探討

王俊偉

摘要：固定資產管理是企業日常管理活動的重要內容，既是基礎性工作，又有一定管理難度。固定資產是企業開展經營活動的重要物質基礎，維護管理好固定資產，確保固定資產安全是企業管理者履職盡責的必然要求。本文結合筆者工作經歷，就酒店委托管理模式下固定資產管理中存在的一些共性問題及應對策略與大家共同交流。

關鍵詞：酒店;委托管理模式;固定資產管理

目前，國內中高端涉外酒店大多采用委托管理模式，即由國內企業（業主方）投資建造酒店，委托國際品牌管理公司（管理方）經營管理。委托管理模式是一種特殊的委托關系，管理方作為業主的特殊受托人，以業主的資產投資回報為出發點掌控酒店的日常經營，收取管理費賺取收益。酒店的經營管理權由管理方全權控制，業主履行資產管理人職責，重點關注酒店的運營成果與資產價值。在實踐中，管理合同約定的雙方權利和義務，容易受到彼此地位不均等的制約，管理方往往占據優勢。這種不均等，以及日常管理中出現的各自相關利益訴求的差異，會帶來一些經營管理問題，比如品牌標準定期或不定期更新帶來的業主再投資問題、固定資產管理責任界定問題等。

一、我國酒店委托管理模式的發展現狀

委托管理模式通過管理合同約定，授權管理方以其特有的管理風格、服務規范、質量標準和運營方式向被管理的酒店輸出專業技術、管理人才和管理模式，并收取管理費。委托管理模式使酒店業主能夠在不具備專業酒店經營管理經驗的情況下，獲得酒店管理公司提供的專業分工收益，是獲取酒店經營收益的重要經營方式。國際品牌酒店管理公司以其嚴謹規范的管理制度、優質的服務供給、強大的市場營銷體系等優勢，獲得了國內市場的普遍認可，發展勢頭良好。此類國際品牌酒店管理公司普遍以輕資產模式在國內拓展業務，憑借自身強大的專業管理優勢贏得市場。但是，在這種資產所有權和經營權分離的委托管理模式下，管理方往往偏愛追求經營業績，對業主資產重使用輕維護，容易導致業主資產管理不到位，造成業主利益受損。這種現象已成為一種共性問題，尋找有效對策已顯得十分必要。

二、酒店委托管理模式下固定資產管理問題

業主對酒店投資所形成的固定資產，主要包括房屋、運輸設備、辦公電子設備、家具家電設備、餐飲廚具設備、工程器具設備、會議音響系統等。總體上看，酒店固定資產種類及數量眾多，受酒店從業人員群體流動性較大、管理層重視程度等因素的局限，資產管理難度大問題多，主要表現在以下幾方面：

（一）管理方重視不足，資產管理力度偏弱

管理方憑借其行業引領優勢普遍居于強勢地位，由其主導的格式化管理合同對其權益約定明確而嚴謹，在經營管理權上更多地強調其唯一性、排他性（包括業主在內），在固定資產使用管理方面則是對業主義務的更多約定，包括資產維護和更新。在日常管理中，管理方對固定資產管理力度偏弱，其表現就是酒店管理層不夠重視，員工層面的執行力弱化，很容易使固定資產管理流于形式。管理方對總經理的考核指標（KPO）幾乎完全指向以品牌標準執行為核心的服務質量、收益指標等，把固定資產管理責任推給業主。酒店管理層把精力放在追求經營業績上，在固定資產管理上重使用輕維護，結果就是固定資產管理不盡人意，業主的資產權益難以合理有效保障。近年來，業主對管理方疏于固定資產管理的現狀紛紛提出質疑，并要求酒店管理者承擔管理責任，采取有效措施加強固定資產管理。

（二）業主與管理方就管理責任界定存在分歧

由于委托管理合同期限較長（普遍在10-15年），早期的管理合同對固定資產管理責任約定模糊，導致雙方在固定資產管理責任界定上出現分歧。管理方作為資產使用方，有意回避固定資產的管理責任，而是把日常管理責任推向業主人員，甚至在管理合同之外，還單方面提出招致業主強烈反對的固定資產免責聲明。業主作為資產所有人，負有資產監管責任，由于管理合同把業主的經營管理權排斥在外，這在某種程度上制約了業主對資產的監管效果。

（三）管理質量不高，資產損失風險較大

上述問題所帶來的后果，就是管理方重使用輕維護，維護保養不及時、使用壽命縮水、固定資產使用效率低下，資產損失風險增大。無論是管理層或者是員工，對固定資產管理意愿不強，很容易導致資產在使用中受到損壞或者浪費，給業主造成損失。尤其是，酒店從業人員流動性大，管理責任落實不好的話，很容易造成資產損失。

三、有效提高資產管理質量的措施建議

（一）重視固定資產的日常管理

酒店固定資產的安全與保值，是業主的一項基本訴求。作為資產的所有者和使用者，業主和管理方對資產的管理責任都是不可推卸的。酒店管理者作為資產使用方，對提高資產使用效率，保障資產安全完整負有更直接的責任，是為業主利益負責的一項基礎內容。因此，酒店管理團隊要本著對業主利益全面負責的態度，在日常工作中強化固定資產管理，提高固定資產使用效率，維護資產完整與安全。

（二）在合約層面明確業主與管理方各自的管理責任

在尊重合約的前提下，按照實質重于形式原則，確立雙方管理責任。如前所述，根據委托管理合同的現狀，就固定資產管理責任的界定，應遵循有合同約定的按合同執行，沒有約定的按照“誰使用，誰管理，誰負責”的普遍原則明確責任，在新合同談判中把固定資產管理責任納入約定條款。

（三）在具體管理工作層面抓好責任落實

1.完善崗位設置，落實責任到人

根據管理合同約定，業主方負責資產的監督管理責任，委派財務人員（一般是財務副總監角色）進駐酒店工作，主導固定資產的監管責任;管理方具體負責使用中的管理責任，通過組織機構設置、人員配備、制度流程等措施，加強固定資產日常管理。考慮酒店經營成本因素，在機構設置和人員配備上，除了財務部門設立專職固定資產管理崗位之外，其他部門明確指定部門負責人為固定資產責任人。

2.完善管理制度和流程，發揮制度流程的管控作用

（1）嚴格固定資產認定標準，防止隨意列入損耗品，加大固定資產流失風險。根據最新會計與稅收政策，國家不再統一規定固定資產價值認定標準，而是由企業根據資產形態、功能性和管理需要自主確定。因此，在固定資產價值認定標準上，業主方起主導作用，以有利于資產管理為出發點。

（2）明確各部門固定資產管理責任及考核標準，作為考核依據。

（3）重視固定資產臺帳管理，嚴格履行資產入庫與領用、部門轉移審批手續，做好臺帳更新管理，理清部門管理責任。

（4）明確定期盤點制度，編制盤點報告，分析固定資產管理中的問題，及時采取對策。

（5）嚴格固定資產處置程序，控制固定資產流失風險。固定資產處置必須經過業主審批，按照業主控制流程報批后實施。

3.加強流程考核力度，避免推諉扯皮現象

考核是落實制度的有效手段，有利于增強責任意識，提高管理質量。在固定資產管理實務中，對制度落實不到位比如資產隨意跨部門轉移且長期不辦理轉移手續、管理不善導致的損壞等問題進行問責，對固定資產違規處置行為嚴肅處理。

參考文獻：

[1]任艷華.從業主的角度對酒店管理委托模式的分析和研究

[2]委托管理酒店中的業主管理

（作者單位：黃河萬家寨水利樞紐有限公司）