淺析房地產企業資金管理存在的問題及對策

劉凌

摘要：房地產行業作為我國的重要產業之一，在某種程度上促進了我國經濟的發展。隨著房地產行業的不斷發展壯大，市場環境的復雜多變，國家針對房地產行業出臺了相關融資政策進行宏觀調控，使得房地產企業的外部融資壓力很大。由于房地產企業項目建設周期長，占用資金量大，資金流動性較強，資金對房地產企業來說是生存的根本，為了把資金合理有效地投入到運營項目中，使資金流良性運轉，必須加強資金管理。本文從資金管理的重要性、有效性，淺談一下資金管理存在的問題及對策。

關鍵詞：房地產企業;資金管理;有效性

一、房地產企業資金管理的重要性

資金對于企業來說，就如魚離不開水一樣重要。特別是房地產進入了新一輪行業周期的洗牌，國家為調控房地產的經濟泡沫，通過貨幣、信貸、稅收、土地政策來進行宏觀調控，目的就是為了提高房地產的資金門檻，金融機構也相應調整了對房地產企業融資貸款的門檻。這樣一來，加大了原本融資渠道就比較單一的部分房地產企業通過銀行融資的難度。面對這個現實問題，房地產企業對現有資金加強管理就顯得尤為重要了。

（一）房地產行業資金管理的特點

資金管理為房地產項目順利進行提供了保證，為房地產企業的生存提供了血液，其在房地產開發、建設和管理過程中的重要性不言而喻。那么從房地產行業角度來看，資金管理的特點主要有：一是投資規模大。房地產企業為了順應市場的發展需求，為了追求多元化、一體化效應，其投資規模將不斷擴大，這將意味著需要大量的資金去支撐。二是財務風險高。房地產企業項目建設期一般比較長，項目的占用資金量比較大，而且資金回籠的速度比較慢，這樣加大了債務融資的資本成本，無法按時還本付息，存在很高的財務風險。三是資金籌集速度慢。大多數房地產企業屬于非上市公司，無法通過發行股票進行權益融資，因此融資渠道較單一，只能通過銀行進行債務融資。由于國家對融資政策加大了宏觀調控力度，隨之金融機構也相應提高貸款門檻，導致資金籌措的難度加大，籌集資金速度減慢。

（二）房地產行業資金管理的重要作用

房地產企業的發展取決于資金，資金管理的好壞對房地產企業的發展有著重要的作用，主要表現在：第一，資金管理是做好企業管理的核心所在，企業發展需要充足的資金做后盾，有了充足的資金企業才能正常營運，才能發展規模經濟。因此保證企業的良性運營，必須提高資金管理意識，建立相關管理制度，加強資金管理，這樣有利于提高房地產企業的管理水平。第二，房地產企業應站在全局的角度，為資金管理構建科學的預算管理體系，科學的預算可以使企業提前預測風險，提前得到資金的信息，這樣有利于企業及早識別風險，提高風險防范意識，及時采取應對措施，避免發生損失，提高企業經濟效益。第三，做好資金管理，可以優化企業的資本結構，有效的降低資本成本，提高資金使用的有效性，加快資金周轉，為企業積累財富，提高房地產企業的行業競爭力。

二、房地產企業資金管理中存在的問題

（一）資金預算管理制度不完善

目前，資金預算管理制度不完善是許多房地產企業都存在的一個主要問題。原因在于管理人員還是停留在以不變應萬變的思路下做預算，沒有結合本企業的經營規模、經營特點站在企業戰略目標的層面進行資金預算管理，缺乏資金管理意識，沒有資金管理的大局意識。部分房地產企業的資金預算管理還比較松散，造成這種情況的根本原因就是沒有建立一個系統的、完善的、科學有效的資金預算管理制度，導致房地產企業在資金管理方面存在缺陷，造成資金脫軌沒有按照資金原有的用途合理使用，因而失去了資金預算的意義。

（二）資金融資渠道比較單一

從目前的房地產行業來看，其融資渠道主要有：金融機構借款、發行股票或債券募集資金、自有資金三種來源方式。但是大多數房地產企業屬于中小型企業，非上市公司，不具備發行股票或債券的資格，無法通過股權融資募集資金。由于其自有資金比較缺乏，難以滿足建設項目大量的資金需求，只能依靠銀行貸款解決項目的流動資金，融資渠道比較單一。然而如果過分的依賴銀行貸款，其一將導致企業的抗風險能力差，一旦金融政策變化沒有應對能力，在激烈的市場競爭條件下難以生存;其二加大了房地產企業的融資成本，資產負債比率很高，到期還本的壓力很大，存在很高的財務風險，不利于中小型房地產企業的穩定持續發展。

（三）缺乏對有效性資金的管理

房地產企業一般投資規模較大，建設周期較長，資金需求量較大。很多房地產企業在資金管理環節中資金管理意識淡薄，沒有對企業的資金結構做分析，沒有對冗余資金進行合理的規劃與管理，尤其對企業的現有資金有效性管理方面做的不夠好，雖然從表面看似企業賬面的貨幣資金很充足，資金很雄厚，其實不然，這恰恰說明企業對現有資金缺乏合理、有效的管理，出現了流動資金不流動的現象。歸根結底說明企業沒有一套科學、完善的資金管理制度去做指引，一方面導致房地產企業對資金管理的合理性、有效性沒有得到很好的利用;另一方面也反應出企業的資金管理，沒有很好的為企業的戰略目標服務，二者缺乏融合度。

三、房地產企業資金管理不足的應對政策

（一）建立健全資金預算管理制度

企業的資金預算管理是企業進行管理活動的基礎，也是企業管理的中心環節。做好資金預算管理工作主要有：第一，必須建立簡明、適用、規范的房地產企業的資金預算管理制度，這樣有利于房地產企業全面控制項目的資金規劃和籌集，合理安排資金的用途和使用效率，提高企業的資金預算管理水平。第二，必須結合本企業的經營特點，使資金預算管理制度與企業的發展緊密結合，才能最大程度的發揮資金預算管理的作用，指導企業健康發展。第三，資金預算管理必須強調全員全部門參與，加強企業上下對資金預算管理的意識，預算的編制工作要結合企業的實際經營狀況，在預算管理中實行柔性管理，滾動預測與過程跟蹤。第四，在財務轉型大時代背景下，房地產企業必須轉變思路，建立完善符合企業發展的資金預算管理制度，把企業的經營目標與戰略目標銜接起來，才能將企業做大做強。

（二）構建多元化的企業融資渠道

在新形勢下，中小型房地產企業想要走出融資困境，必須全面了解整體環境和市場宏觀形勢，必須進行規劃和創新，構建多元化的企業融資渠道。主要從以下兩個方面考慮：

1.通過股份制或股份合作制形式進行融資

大多數中小型房地產企業屬于家族企業，雖然具有一定規模，但是股權結構比較保守、集中。在自有資金不足的情況下，只能通過銀行取得貸款，局限性很大，因此在這種情況下通過吸收員工入股，或者吸收有意向投資的合作方，按出資額分配一定的持股比例，實行股份制或股份合作制，達到拓展中小型房地產企業的融資渠道。

2.通過房屋預售方式進行融資

房地產開發企業必須在了解國家政策，了解當地房產管理部門對預售款的監管制度，在合法合規的情況下可以對在建的房屋進行預先銷售，提前回籠資金，以達到企業的融資需求。

（三）加大資金的有效管理及監督

房地產企業對有效性資金管理存在諸多不足，為了加強資金管理，提高企業經濟效益，提出以下幾條建議：

1.制定科學、有效的資金管理制度

將資金管理制度嵌入至企業的全面預算管理制度中，使資金管理制度與企業的全面預算管理相融合。提倡全員參與管理，為全體員工灌輸資金管理的重要性，全員提高資金管理意識，將資金管理意識轉化為員工的共同認識，促使員工在工作中自覺行動，這樣不但加強了企業的資金管理水平，提升了員工的價值觀，更重要的是提升了企業的管理水平，增加了企業的核心競爭力。

2.加強日常資金核算工作

在資金管理中，做好資金核算工作是資金有效管理的關鍵環節，準確的會計核算工作能真實的反映企業的財務狀況與經營成果，能為企業領導層在經營管理、項目投資、信貸理財等決策中提供真實的會計信息，以便對決策方案進行分析篩選，通過對比、評價選擇最優方案，從而提高資金的使用效率，達到資金有效管理的目的。

3.加強資金的監管力度，規避資金風險。許多企業在資金運作過程中存在監管不到位，導致資金的使用效率低。因此要加強資金監管，首先要強調風險意識，樹立全員資金管理風險防范意識，企業要建立風險預警機制，預先要確定資金風險控制指標。其次在做項目決策時，對實施該項目投資所需資金是否會帶來資金風險進行評估。通過預警機制對企業不利事件加以監控，快速查找原因，制定應對措施，及時化解資金風險，提高資金使用的有效性及安全性。

結語

總之，房地產企業健康發展，不但需要完善相關的資金管理制度，而且要拓寬多元化的融資渠道，更需要吸收一些先進的資金管理理念。做好資金風險管控，采取有效的應對風險措施，合理有效的使用資金，這樣才能確保資金運作穩定，使資金產生更大的效益，為企業的成長保駕護航。

參考文獻：

[1]劉愛華.淺析房地產企業資金管理存在的問題及對策[J].中國集體經濟，2018（09）：132-134.

[2]徐定.基于行業特征的房地產企業資金管理[J].企業改革與管理，2018（04）：179+186.

（作者單位：蘭州福田房地產開發有限公司）