基于土地購(gòu)置方式對(duì)PPP幼兒教育項(xiàng)目影響的可行性研究

張曉昱

摘要：當(dāng)下國(guó)內(nèi)學(xué)者的研究多集中在風(fēng)險(xiǎn)分配和籌資模式上，缺乏對(duì)于PPP模式中幼兒園建設(shè)投資收益的探究，而國(guó)內(nèi)又沒有成熟的項(xiàng)目可供參考，文章將根據(jù)案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)和現(xiàn)行政策，通過(guò)動(dòng)態(tài)模擬分析，探究PPP融資模式中幼兒園建設(shè)的土地購(gòu)置方式的影響，為國(guó)內(nèi)PPP模式幼兒園建設(shè)以及相關(guān)政策法規(guī)的制定提供參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：PPP;幼兒教育;可行性分析

1.概述

近年來(lái)，由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，中國(guó)對(duì)于基礎(chǔ)建設(shè)的需求量十分巨大。而基礎(chǔ)建設(shè)以及公共服務(wù)本身需要很大的資金作為支持。傳統(tǒng)的大型基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，一般是由公共部門單獨(dú)提供服務(wù)，但這種方式會(huì)導(dǎo)致政府的負(fù)擔(dān)非常的巨大，并存在政府失靈等一系列風(fēng)險(xiǎn)。而另一種國(guó)外比較流行的方法則是由完全的私人和私營(yíng)部門去提供公共服務(wù)。但這種方法非常容易導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受限，以及對(duì)于我國(guó)的體制本身實(shí)用性不高，在我國(guó)的實(shí)際應(yīng)用中，容易帶來(lái)市場(chǎng)失靈的風(fēng)險(xiǎn)。為減輕前兩種方法的風(fēng)險(xiǎn)，將兩種方法進(jìn)行平衡就能夠得到一種新方法，也就是所謂的PPP模式。

隨著二胎的開放，以及后續(xù)政策的敞開，我國(guó)嬰幼兒教育事業(yè)正面臨著巨大的挑戰(zhàn)。我國(guó)對(duì)于嬰幼兒教育的定義是主要指的是對(duì)0～6歲年齡階段的嬰幼兒所實(shí)施的教育，是對(duì)于正常智力兒童，根據(jù)嬰幼兒智能發(fā)育的規(guī)律，進(jìn)行有組織有目的的豐富的環(huán)境活動(dòng)，促進(jìn)嬰幼兒智能發(fā)育。嬰幼兒教育會(huì)給未來(lái)更高級(jí)的教育打下基礎(chǔ)，所以良好的幼兒教育對(duì)每一個(gè)人來(lái)說(shuō)都非常重要。

現(xiàn)階段我國(guó)的暫行方式是鼓勵(lì)私營(yíng)企業(yè)大力建設(shè)幼兒園，但隨著“紅黃藍(lán)”等一系列社會(huì)問題的發(fā)生，充分反映了大眾對(duì)于私營(yíng)幼兒園的不信任，私營(yíng)幼兒園自身管理混亂以及政府監(jiān)管條件困難等問題。因此，根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于當(dāng)前發(fā)展學(xué)前教育的若干意見精神和省市學(xué)前教育三年計(jì)劃的要求，建設(shè)PPP類嬰幼兒教育場(chǎng)所勢(shì)在必行。

2.財(cái)務(wù)分析模型的構(gòu)建

2.1財(cái)務(wù)分析模型

以項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表為基礎(chǔ)，計(jì)算每年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值，進(jìn)行項(xiàng)目生命周期的財(cái)務(wù)分析，以動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)判斷項(xiàng)目的可行性。投資回收期計(jì)算如下：

其中：

CI_t（Cash Inflow）—第t年的現(xiàn)金流入量;

CO_t（Cash Outflow）—第t年的現(xiàn)金流出量;

（CI-CO）_t—第t年凈現(xiàn)金流量;

t—項(xiàng)目計(jì)算期。

2.2評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

2.2.1動(dòng)態(tài)基準(zhǔn)投資回收期

據(jù)云房數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)當(dāng)下的長(zhǎng)期國(guó)債收益率為3.3%，房地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率為9.2%。同時(shí)據(jù)用益信托在線數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年房地產(chǎn)信托平均年收益率為8.05%，本文借助房地產(chǎn)信托平均年收益率，將動(dòng)態(tài)基準(zhǔn)投資回收期定為12年。當(dāng)計(jì)算出的動(dòng)態(tài)投資回收期大于12年時(shí)，方案不可行，反之可行。

2.2.2財(cái)務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率

根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)（第三版）》，將財(cái)務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率定為12%。當(dāng)計(jì)算出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率小于財(cái)務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目不可行。

3.項(xiàng)目的基本情況及模擬結(jié)果

3.1項(xiàng)目的基本情況

案例項(xiàng)目位于大連市旅順口區(qū)，土地面積為1840平方米，土地價(jià)格為4500元每平方米，容積率為1.5，土地使用年限為70年，由社會(huì)資本與政府合作通過(guò)PPP模式興建運(yùn)營(yíng)一座幼兒園。社會(huì)資本負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)投資與運(yùn)營(yíng)，政府通過(guò)嬰幼兒教育服務(wù)補(bǔ)貼的方式向幼兒園支付嬰幼兒教育服務(wù)的費(fèi)用，同時(shí)會(huì)在幼兒園建設(shè)項(xiàng)目的土地購(gòu)置、稅收等方面給予政策上的支持。作為回報(bào)，幼兒園收取的服務(wù)費(fèi)用不高于同等服務(wù)水平的公立幼兒園。

3.2 以購(gòu)置的方法建設(shè)一個(gè)PPP幼兒園

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，幼兒園園舍建筑面積要求是幼兒人均面積不低于10m²。針對(duì)市場(chǎng)分析可得，一般一個(gè)中等幼兒園的在園人數(shù)一般為200人左右，因此幼兒園建筑面積需2000平方米。同時(shí)考慮通貨膨脹因素，本項(xiàng)目土建及硬裝修價(jià)格按900元/m²計(jì)，流動(dòng)資金按90萬(wàn)元計(jì)，基礎(chǔ)家具及設(shè)備按床位數(shù)比例計(jì)算，按14萬(wàn)元計(jì)。其他費(fèi)用按一定比例計(jì)提。

根據(jù)《2017—2022年中國(guó)幼兒園行業(yè)專項(xiàng)調(diào)研及投資價(jià)值預(yù)測(cè)報(bào)告》，估計(jì)學(xué)生入學(xué)率為90%。每位學(xué)生的收費(fèi)標(biāo)磚參照《大連市各級(jí)各類幼兒園托保費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)大價(jià)發(fā)[1999]8號(hào)和大價(jià)發(fā)[2001]70號(hào)文件執(zhí)行》，營(yíng)業(yè)第一年共計(jì)收入777萬(wàn)元。

參考大連市嬰幼兒教師及其從業(yè)人員平均工資為4000元/月，共計(jì)50人，工資福利費(fèi)每年298萬(wàn)元。同時(shí)，考慮通貨膨脹因素，伙食費(fèi)按每年107萬(wàn)元計(jì)，水電氣費(fèi)按每年14萬(wàn)元計(jì)，辦公費(fèi)按每年30萬(wàn)元計(jì)，修理費(fèi)及物料消耗費(fèi)按每年22萬(wàn)元計(jì)。宣傳費(fèi)用按收入的2%計(jì)提。共計(jì)每年480萬(wàn)元。

根據(jù)公式（1）計(jì)算：動(dòng)態(tài)投資回收期：P_t=28年。該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期過(guò)長(zhǎng)，且稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率小于基準(zhǔn)收益率，不能接受。

3.3 以租賃的方法建設(shè)一個(gè)PPP幼兒園

為降低土地成本帶來(lái)的資金壓力，根據(jù)國(guó)家指導(dǎo)意見，假設(shè)在政府的支持下土地可以采用租賃的方式，假定租賃期限為50年，第一年應(yīng)支付租金75萬(wàn)元，土地租金每年增加3%，每年支付一次。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，根據(jù)現(xiàn)金流量表及公式（1）、公式（2）計(jì)算：動(dòng)態(tài)投資回收期：P_t=11.8年。此假設(shè)下，項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期降至11.8年，回收期大幅度縮短，與動(dòng)態(tài)基準(zhǔn)投資回收期基本持平。由于土地一次性購(gòu)入時(shí)投資回收期遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)值，難以尋找不確定因素的臨界值，故土地購(gòu)置采用租賃的方式能夠提高項(xiàng)目點(diǎn)可行性。

4.結(jié)論

通過(guò)模擬分析可以發(fā)現(xiàn)，按照當(dāng)前政策，社會(huì)資本在沒有政府支持的情況下，在大連市建立一座服務(wù)中等收入水平的幼兒園項(xiàng)目投資回收期漫長(zhǎng)，內(nèi)部收益率過(guò)低，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上不可行。為鼓勵(lì)社會(huì)資本參與幼兒園建設(shè)，政府應(yīng)在以下方面給予政策支持：一是政府應(yīng)允許項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方以租賃方式獲得土地，從而減低社會(huì)資本的資金費(fèi)用壓力;二是政府在與社會(huì)資本合作時(shí)應(yīng)該限制項(xiàng)目土地年租金的上限并對(duì)企業(yè)所得稅的做一定的減免，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可行性。