對房地產經營中物業管理的一些探討

閃爍 寧夏財經職業技術學院

伴隨著飛速發展的房地產，其中關鍵的一部分服務產業——小區物業管理，正處于不斷探索發展之中，在我國已有三十多年的歷史，為提供就業崗位作出了積極貢獻，成為新的經濟增長點。這一應運而生的新興行業，盡管這些年取得一定成績，但涉及政府有關職能部門、開發商、物業公司及業主、業主委員會等多方法律關系主體，較為復雜，物業管理過程中難免產生矛盾糾紛。在《中華人民共和國民法典》頒布施行前，與物業管理有關的法律有《物權法》《合同法》《侵權責任法》。單純物業管理方面的法律體系并不完善，國務院2018年4月對《物業管理條例》作了部分修改，但其僅僅是一部行政管理法規且對物業管理中許多問題的規定是抽象模糊的原則性規定，缺乏引導性和預見性，實踐中產生了一些問題。目前物業管理面臨全國性法律缺失，地方性法規繁雜混亂等實踐困境，在全面依法治國、構建和諧社會的今天，有必要建立物業管理相關立法，推動這一行業健康發展和社區和諧穩定。

一、房地產經營過程中所面臨的風險

（一）獲取土地過程中存在的風險及問題

在房地產經營的各個階段中，都不可避免地面臨著一些風險。作為房地產經營活動的重要環節之一，獲取土地的階段所面臨的風險無疑是最大的，而究其原因，主要與以下原因有關：在獲取土地的過程中，房地產企業首先要做的就是選址，并取得該地點的土地使用權。只是，基于我國城市建筑建設的現實情況，在土地市場方面，政府擁有絕對的話語權，其不僅能夠通過土地政策的實施來控制房地產土地的使用權，同時也能夠對土地的供應量進行適當的調整。而房地產企業在經營與管理的過程中，則需要在政府相關部門同意的前提條件下才能使用土地，這在一定程度上增加了房地產企業獲取土地的難度。再加上政府可通過地價政策的實施來間接控制房地產，土地價格的變化又會直接影響房地產獲取土地的成本，所以便很容易導致房地產企業土地儲備不足以及財務危機等風險的產生，除此之外，也會帶來一些不確定的風險。

（二）房地產開發建設過程中存在的風險及問題

完成房地產的開發建設，需要歷經較長的時間和過程。房地產開發建設涉及的環節眾多，其不僅需要在施工的前期測量并勘察房地產建筑用地的實際情況，而且還需在施工的過程中綜合考慮施工人員以及施工配套工程等因素對建設效率與質量所帶來的影響。就施工前期的階段而言，企業在獲得土地后，往往都會進行整體上的規劃，對房地產開發的時機以及方式方法等進行進一步的分析，然后再考慮預算方面的問題，而在此過程中，就很可能面臨著兩個方面的風險：首先是由政府方面帶來的風險，比如，政府實施的政策可減免商品房的稅收，這不僅會使房地產企業在建設與開發的過程中更傾向于商品房而非商業地產，而且還會對房地產企業的開發方式及其周期等帶來深遠的影響，從而直接影響最終的經濟效益。其次是獲取的土地所帶來的風險，比如，房地產企業獲得的土地一旦出現了不適于建設的情況，便會在一定程度上增加其前期所產生的工程費用，從而帶來降低利潤的問題及風險。就施工建設的階段而言，其受到種種因素的影響，同樣也會帶來不同的風險。一方面，由于建設單位難以對施工技術人員的素養和技術水平進行全面的考察，所以便很容易增加人為因素以及技術因素所帶來的風險，在施工過程中一旦出現技術上的問題，則會導致返工，建設成本也會因此增加；另一方面，由于房地產建設與開發所使用的資金大多來源于銀行貸款，貸款政策一旦發生變化，便很容易導致貸款收緊，嚴重時還會導致資金鏈的斷裂，阻礙房地產工程建設的正常進行。此外，在房地產建筑施工的過程中，由于施工材料的價格存在著一定的差異性和不穩定性，所以便很容易造成預算與實際成本的差距，從而降低收益。

（三）銷售租賃過程中存在的風險及問題

繼房地產生產建設環節后，需進入銷售租賃環節才能獲取相應的經濟回報。只是在此過程中，同樣會面臨著或多或少的風險。眾所周知，從房地產獲取土地環節到施工建設環節，然后再到銷售租賃環節所歷經的時間是比較漫長的，在這一過程中，政府實施的政策以及市場的環境都有可能發生這樣或那樣的改變，加之人們的消費需求也會產生一定的變化，這些不可控的因素均會給房地產的經營帶來一定的風險，導致房地產預期的銷售目標與實際銷售租賃的目標相脫離，最終使得其經營活動所帶來的回報大打折扣。

二、房地產經營中物業管理優化

（一）完善物業管理政府監管層面立法

完善的物業管理有利于社區和諧穩定，提升城市整體管理水平。根據國家對物業管理企業嚴格年檢制度以及相關等級評定制度，物業管理企業走上規范化發展軌道勢在必行。對于政府層面監管而言可以分為以下幾個方面：一是監管作為居民住宅小區的建設企業——房地產開發商，確保其搭建符合國家標準的工程質量，當小區要推向市場的時候，交納按照房屋造價一定比例的專項基金給房地產行政主管部門，監督開發商提供總建筑面積一定比例的物業管理用房。專項維修基金目的是保障維修渠道暢通。為保障專項維修基金到位以及物業管理用房足額提供，開發商在得到商品房預售許可證之前，要督促物業公司足額繳納一部分資金，并且要求物業服務企業在法律規定的時間內履行完畢。二是在開發商選聘物業服務企業之前就提前介入，對開發商在競選物業服務企業過程中予以監督以及適當的管理，督促選聘程序依法進行，從源頭監管物業服務企業。三是當召開業主委員會時，嚴格依照《物業管理條例》條件進行，同時邀請小區所在地的社區、街道辦事處、公安派出所等有關單位到席.

（二）開發管理

開發管理對于房地產開發企業來說，是工程項目順利完成的保障，就是房地產開發企業對人事、財務、工程、銷售以及后勤部門進行管理，是房地產開發企業能夠實現規劃管理、施工管理和物業管理所采用的管理模式。工程管理部門的主要責任就是代表開發商對工程進行管理，主要包括項目相關的物料的采購，施工過程中質量的管控，某些合同的管理，工程中設計的變更處理等。企業的資金由財務部門來進行管理，還要負責企業的經營狀況報表的制作，來反映企業的經營成果，報表主要包括三個部分，分別是項目的融資計劃、施工單位工程款的發放以及企業自身的費用。樓房在建好后，最重要的目的就是將樓房賣出去，銷售部門就是負責樓房的銷售，銷售部門的主要工作就是選擇促銷方式以及制定房子的售價和銷售渠道。企業的人事部門也是非常重要的一個部門，負責項目工作人員的工作分配以及管理項目工作人員的資料和對工作的績效進行考核并建立相關的激勵策略。后勤部門主要負責項目的生活保障，這對于項目的順利完成也非常重要。開發管理就是對企業的人力、物力和財力進行整合，保證項目的科學、規范運作，最終實現為消費者提供滿意的房屋。

（三）提升物業服務質量，探究服務新形式

作為服務企業，物業公司在管理過程中，應時刻信守承諾，嚴格按照《前期物業服務合同》和《業主臨時管理規約》的約定，履行合同中約定的各項義務，合理規劃小區地面上的公共資源，避免公共資源業主個人利益化，強化契約精神和法治引領。同時，積極為業主營造一個良好的居住環境，借助高質量服務水平換取較高物業費用收繳率，以此來保障企業正常運轉，從而實現利潤最大化。比如，可以委托一些專營性的服務公司來完成相關項目的專門服務，或通過提供“菜單式”的物業服務項目，滿足不同層次的業主不同需求，換取更高的服務報酬。

三、結語

所有企業的發展都是為了保持自己的持續競爭力，房地產開發企業也是這樣。這就需要房地產開發企業不斷吸收人才，不斷地對施工的技術進行創新，提高管理模式的科學性，在工程管理中，將提高用戶的滿意程度作為核心理念，在規劃設計、開發運營、施工建設和物業管理者四個部分實現對成本的控制、進度的控制和質量的保證，不斷改善開發經營，給客戶提供滿意的產品和服務。