芻議貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

一、前言

從目前來(lái)看，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中，一個(gè)重要組成部分和支柱行業(yè)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)，在社會(huì)不斷發(fā)展和經(jīng)濟(jì)逐步增長(zhǎng)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸向市場(chǎng)化以及規(guī)模化方向發(fā)展。上世紀(jì)末之前，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展因經(jīng)濟(jì)環(huán)境客觀因素而受到了一定制約，而在上世紀(jì)末這一階段，國(guó)家開(kāi)始改革房地產(chǎn)市場(chǎng)，此時(shí)不僅發(fā)展了房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)也推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸向我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)方面轉(zhuǎn)化。自新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資的GDP比例提高現(xiàn)象十分顯著，從整體情況來(lái)說(shuō)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)的地位已經(jīng)十分關(guān)鍵，因而也使得其逐漸向國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展風(fēng)向標(biāo)方面進(jìn)行轉(zhuǎn)變，面對(duì)此種形勢(shì)國(guó)家必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控加以注重，而作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策一個(gè)重要手段的貨幣政策，其能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響和作用已經(jīng)在近年來(lái)多項(xiàng)研究中被證實(shí)，基于此，針對(duì)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響探討十分必要。

二、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素

（一）建筑成本

立足于經(jīng)濟(jì)學(xué)角度進(jìn)行分析，成本和供給有反比例關(guān)系呈現(xiàn)出來(lái)，也就是說(shuō)在高成本的情況下，反而會(huì)降低供給量，所以從房地產(chǎn)實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，在房屋成本增加的情況下，就會(huì)減少房屋供給，此時(shí)就會(huì)有供不應(yīng)求的市場(chǎng)局面形成，因而就會(huì)提高房?jī)r(jià)，因此說(shuō)市場(chǎng)房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)因房屋供給而產(chǎn)生變化。但值得注意的是，在銷(xiāo)售房屋時(shí)往往需要一個(gè)過(guò)程才能實(shí)現(xiàn)，主要原因在于以下兩方面：首先，房屋自身具備的商品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房屋價(jià)格較高起到了一定決定性作用，一般來(lái)說(shuō)，在多數(shù)普通人買(mǎi)房時(shí)消費(fèi)巨大，所以在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)抱有的態(tài)度往往會(huì)比較謹(jǐn)慎和小心。其次，買(mǎi)房消費(fèi)的過(guò)程中，一些消費(fèi)者往往會(huì)有比較及挑選行為產(chǎn)生，主要是因每一個(gè)人都期待挑到與自身心意相符的房屋，而此時(shí)在挑選的過(guò)程就體現(xiàn)了時(shí)間消耗。

（二）消費(fèi)者收入

以經(jīng)濟(jì)學(xué)理論為依據(jù)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)力起到?jīng)Q定性因素的就是人均可支配收入，同時(shí)與消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)有正相關(guān)關(guān)系呈現(xiàn)的內(nèi)容就是人均可支配收入，也就是說(shuō)在人均可支配收入較高的情況下，就能夠體現(xiàn)出消費(fèi)者較高的購(gòu)買(mǎi)能力，因而就會(huì)有越來(lái)越多的人買(mǎi)得起房，此時(shí)也會(huì)顯著增加房屋需求量，因而在房地產(chǎn)市場(chǎng)上也會(huì)有供不應(yīng)求現(xiàn)象出現(xiàn)，立足于需求理論為出發(fā)點(diǎn)，消費(fèi)者可支配收入往往會(huì)對(duì)房屋價(jià)格的波動(dòng)造成影響，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)往往會(huì)有不同目的，如自用、投資等，而在當(dāng)下我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)已然成為越來(lái)越多人選擇的一種投資方式。

（三）通貨膨脹

通貨膨脹并不會(huì)直接影響房?jī)r(jià)波動(dòng)，其往往會(huì)借助中間因素來(lái)改變房屋供需情況，進(jìn)而來(lái)影響房屋價(jià)格。基于通貨膨脹對(duì)房屋價(jià)格影響進(jìn)行分析的前期，需要將實(shí)際利率概念引出，名義利率減去通貨膨脹率后的差值就是實(shí)際利率，由此可以得出、在通貨膨脹率逐漸升高的情況下，會(huì)減少實(shí)際利率，而在低利率情況下，就會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)一種利率受損的感受，此時(shí)消費(fèi)者就會(huì)將銀行中存著的錢(qián)取出來(lái)，進(jìn)而對(duì)更高利潤(rùn)的理財(cái)方式進(jìn)行尋找，此種行為最終就會(huì)造成市場(chǎng)上流動(dòng)資金越來(lái)越多，而作為利潤(rùn)較高的投資方式房地產(chǎn)投資，就會(huì)給大批消費(fèi)者帶來(lái)吸引作用，此時(shí)在消費(fèi)者對(duì)房屋需求上漲時(shí)，房?jī)r(jià)波動(dòng)就會(huì)逐漸產(chǎn)生。房?jī)r(jià)也會(huì)對(duì)其他行業(yè)需求造成影響，房?jī)r(jià)逐漸增高時(shí)、會(huì)限制其消費(fèi)者對(duì)其他行業(yè)的消費(fèi)，而在更多消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資利潤(rùn)較高時(shí)，就會(huì)在房地產(chǎn)投資中一窩蜂地集中，最終供不應(yīng)求的惡性局面就會(huì)產(chǎn)生，隨之引發(fā)房地產(chǎn)泡沫[1]。

三、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

（一）貨幣供應(yīng)量對(duì)發(fā)地產(chǎn)價(jià)格的影響

國(guó)家在某一時(shí)間段為保障經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行所存儲(chǔ)的貨幣量就是貨幣供應(yīng)量，存款及現(xiàn)金貨幣是其包含的兩方面內(nèi)容。在面臨通貨緊縮的情況時(shí)，國(guó)家會(huì)對(duì)擴(kuò)張性貨幣政策加以應(yīng)用，基于貨幣供給的增加，將存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行下調(diào)，借此來(lái)促使消費(fèi)者對(duì)手中的貨幣資金進(jìn)行利用、將相應(yīng)投資與消費(fèi)活動(dòng)開(kāi)展，此時(shí)就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供刺激作用，在此基礎(chǔ)上房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)就會(huì)被引發(fā)。如果社會(huì)處于通貨膨脹的過(guò)程中，此時(shí)政府就會(huì)對(duì)緊縮性貨幣政策進(jìn)行實(shí)行，此時(shí)就會(huì)極大程度的縮減房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過(guò)以上內(nèi)容可以了解的是，如果有較多的貨幣供應(yīng)量，就會(huì)產(chǎn)生較高的房地產(chǎn)價(jià)格，也可以說(shuō)貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)價(jià)格有正相關(guān)關(guān)系呈現(xiàn)。

（二）利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

針對(duì)貨幣政策進(jìn)行分析的過(guò)程中，一項(xiàng)不容忽視的內(nèi)容就是利率，因利率會(huì)對(duì)房貸成本產(chǎn)生作用，所以就會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)波動(dòng)現(xiàn)象。針對(duì)利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以從供需兩方面進(jìn)行探討，立足于供給角度進(jìn)行分析，利率會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)時(shí)付出的成本造成直接影響，在較高利率情況下，就會(huì)增加開(kāi)發(fā)商融資成本，此時(shí)為將過(guò)多成本支出給予避免，開(kāi)發(fā)商就會(huì)將投資幅度進(jìn)行一定降低，如房屋供應(yīng)的減少，因此就會(huì)有供需不平衡現(xiàn)象產(chǎn)生，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)逐漸引發(fā)[2]。立足于需求角度方面進(jìn)行分析，在較高利率的情況下也會(huì)增加投資者成本，此時(shí)就會(huì)使得投資者手里可利用資金出現(xiàn)變少情況，因而就會(huì)降低投資需求，縮減房屋需求，供需不平衡現(xiàn)象再次產(chǎn)生。對(duì)比人均可支配收入來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格往往更高，所以替代效應(yīng)所產(chǎn)生的作用會(huì)高于收入校應(yīng)，由此可得出的結(jié)果就是：在利率較低的情況下才會(huì)增加消費(fèi)需求。總而言之，通過(guò)供需兩方面對(duì)房屋價(jià)格造成對(duì)房屋價(jià)格影響的就是利率，對(duì)比供給來(lái)說(shuō)、需求影響更大。

（三）信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要資金基礎(chǔ)就是銀行信貸資金，銀行信貸資金會(huì)從建設(shè)、購(gòu)房貸款、銀行自有資金、抵押貸款等方面對(duì)房地產(chǎn)供需產(chǎn)生影響，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)現(xiàn)象。從實(shí)際情況來(lái)看，信貸資金主要流動(dòng)方向就是消費(fèi)者及建設(shè)工程開(kāi)發(fā)者，在人們面對(duì)的貸款政策比較寬松時(shí)，就會(huì)給消費(fèi)者購(gòu)房難度的降低帶來(lái)作用，借此激發(fā)消費(fèi)者買(mǎi)房熱情、增加需求量，受供需影響就會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格。立足于開(kāi)發(fā)者方面進(jìn)行分析，在提高貸款量的情況下，會(huì)促使開(kāi)發(fā)商對(duì)自身投資范圍進(jìn)行拓展，從理論方面來(lái)說(shuō)，此時(shí)就會(huì)改變供需情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)也會(huì)由此引發(fā)，但從另一方面來(lái)說(shuō)，因房屋商品自身具備的特殊性性質(zhì)，并不會(huì)促進(jìn)房屋商品彈性產(chǎn)生交大改變，所以從實(shí)際角度來(lái)說(shuō)，供需可能并不會(huì)產(chǎn)生較大變化[3]。此外，在開(kāi)發(fā)商自身具備足量貸款的基礎(chǔ)上，則說(shuō)明其擁有的資金資源十分充足，此時(shí)其就會(huì)對(duì)高價(jià)拿地的方式加以選擇，這一行為最終造成的結(jié)果就是提高整體開(kāi)發(fā)成本，并使得房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)現(xiàn)象逐漸引發(fā)。

四、貨幣政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式

（一）利率政策

貨幣政策的一個(gè)主要方式就是利率，其主要有以下兩類(lèi)內(nèi)容，首先是基準(zhǔn)利率由央行提供，其次是對(duì)金融機(jī)構(gòu)存款及貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)對(duì)相應(yīng)的浮動(dòng)范圍科學(xué)設(shè)置。僅能在基準(zhǔn)利率浮動(dòng)范圍內(nèi)進(jìn)行波動(dòng)是銀行提供的利率，所以說(shuō)利率是對(duì)房地產(chǎn)住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)產(chǎn)生重要影響一個(gè)貨幣政策方式。但值得注意的是，作為間接方式的利率調(diào)整，最終決策才能決定其對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響情況。

（二）公開(kāi)市場(chǎng)操作

典型政府債券采購(gòu)與銷(xiāo)售、對(duì)基礎(chǔ)貨幣進(jìn)行擴(kuò)大與收緊為我國(guó)的公開(kāi)市場(chǎng)操作，并且人民銀行還會(huì)對(duì)央行票據(jù)發(fā)行規(guī)模及頻率進(jìn)行控制。人民銀行面向存款機(jī)構(gòu)發(fā)行的短期票據(jù)就是央行票據(jù)，在發(fā)行央行票據(jù)的情況下、能夠?qū)⒒A(chǔ)貨幣減少，進(jìn)而將市場(chǎng)上貨幣供應(yīng)量進(jìn)行減少，在貨幣供給量影響市場(chǎng)主體的過(guò)程中，利率是其利用的主要手段，而從當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，我國(guó)利率市場(chǎng)化并未全面實(shí)現(xiàn)，此時(shí)基于法定利率，能夠使得銀行存款利率上下浮動(dòng)得以良好實(shí)現(xiàn)，借此對(duì)銀行利率進(jìn)行改變、在此基礎(chǔ)上就能夠?qū)ω泿殴┙o量進(jìn)行改變，最終對(duì)開(kāi)發(fā)商所獲貸款額進(jìn)行改變，使得開(kāi)發(fā)商資金量得以有效控制的同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有效調(diào)控[4]。

（三）信貸政策與窗口指導(dǎo)

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地出讓金貸款及開(kāi)發(fā)貸款加強(qiáng)審核等方面、是信貸政策影響主要產(chǎn)生的部分，對(duì)比貨幣供應(yīng)量調(diào)節(jié)來(lái)說(shuō)，直接信貸手段影響力更大，基于直接信貸手段的應(yīng)用，能夠?qū)y行對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)貸款的意愿進(jìn)行降低，進(jìn)而確保貸款數(shù)量有效減少，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銀行等機(jī)構(gòu)貸款是其大部分資金的來(lái)源主要途徑，而一旦從政策上對(duì)貸款數(shù)量進(jìn)行限制，此時(shí)則會(huì)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能再對(duì)較大資金量獲取，同時(shí)也會(huì)逐漸增大企業(yè)資金使用成本，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體資金呈現(xiàn)出緊張的局面，最終其就會(huì)對(duì)投資數(shù)量進(jìn)行降低，借此有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

五、結(jié)語(yǔ)

在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，已經(jīng)有越來(lái)越多的資金流入，此時(shí)對(duì)于眾多投資者來(lái)說(shuō)，需要對(duì)央行設(shè)定的基準(zhǔn)利率以及貨幣供量增長(zhǎng)情況等、對(duì)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生的影響加以注意，面對(duì)持續(xù)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，更應(yīng)該對(duì)一般貨幣政策及住房信貸政策變量變化背后、引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的因素進(jìn)行了解。