“以人為本”東京TOD項目考察所感

文/李曉杰

體會思考

日本TOD 綜合開發先進經驗

在日本，TOD綜合開發實踐已持續百年。日本企業之父澀澤榮一于1918年創立了田園都市會社，開始致力于東京西南郊的土地收購與住宅建造。受1923年關東大地震影響，東京的鐵路與城市開發逐步向西部破壞程度較小的區域拓展。二戰后，大量人口涌入，既有城區已無法容納，只有沿軌道線路向郊外擴張。

“以人為本”提供人性化智慧城市服務

日本在TOD開發建設中，都從交通組織、功能設施、慢行系統等方面入手，持續改進市民體驗，著力構建便捷舒適的站城空間，吸引人流向TOD項目集中匯聚。

柏葉智慧新城

“政策體系與市場導向”是TOD 開發的基礎

TOD綜合開發與常規開發最大的不同，在于其對城市建設具有更加廣泛而深遠的影響。因此，為保障TOD開發用地，在土地政策方面，日本和中國香港均出臺了政策。《關于大城市居住區開發和軌道交通整備一體推進的特別措施法》是日本TOD最具代表性的實施辦法和法案。

站城一體化與業態自然銜接

“站城一體化”理念是TOD策劃的核心。通過消費、游憩、文創、生態和步街場景的系統營造，實現與市場需求的高度契合，促進交通價值、建筑價值、商業價值和其他價值相互疊加，形成繁榮并可持續的商業氛圍。日本TOD開發不以單一建筑為考量，注重建筑群落和空間結構的整體協調，實現地上、地下、空中串聯層疊、立體連通，公共空間步行友好，城市形態錯落有致，吃住行游購娛文商功能耦合、業態混合。

“從城市到自然”的開發理念重塑了城市業態和生態

TOD開發增強了居民出行便利性和城市生活宜居性，提升了土地開發的經濟價值、商業價值、社會價值和生態價值，形成城市功能的聚合體和城市生活的共同體，打造了城市發展的新地標新引擎。

如二子玉川曾是典型的城郊鐵路車站，形態、業態、生態與國內城鄉結合部極為相似。實施TOD開發后，交通功能極大提升，商業、酒店、電影院、生態公園等配套俱全，一躍成為東京最美生活據點。

依托地域特色，進行適當的土地高強度開發，發展住宅與商業服務而形成兼具生活和事業功能的街道。

二子玉川

商業模式創造周邊社會價值

澀谷標記Mark City綜合體項目是東急在澀谷開發的第一個TOD綜合體，也是東急第一個車輛段上蓋綜合體項目，該綜合體包括辦公、東急酒店、商業、車庫、車站、線路、公共通路，開發中靈活運用銀座線車輛檢修基地，東急巴士專用道路，京王井頭線澀谷站用地的上部空間，是線路及車輛段上蓋代表性大型復合設施。貫通辦公，酒店，鐵路車站，地鐵車站，商業設施的復合設施內部的公共步行系統構成了澀谷城市的新活力空間。

車站設計符合鐵路運輸、人流集散、商業發展、土地開發等多個專業領域的要求，以效率最大化為設計原則，同時謀求最大的商業利益。鐵路的交匯樞紐會形成巨大的人流，從而產生巨大的商業價值。合理的車站布局既有利于疏解人群，也有利于促進商業氛圍的形成。

啟發建議

“政府引導+市場主導”雙輪驅動

通過軌道交通場站綜合開發推動舊城改造、推進新城建設，是日本大城市開發建設的基本模式。受土地私有和政府財力所限，這一模式主要通過“政府引導+市場主導”得以實現。

市場主導，即TOD開發是自下而上由市場主體推動實施的。項目初期謀劃、開發定位、土地盤整、交通銜接、設施配套，以及建筑設計、建設方案、開發時序、各方利益協調、爭取政府支持等，都由主導企業或多家企業結成的聯合體發起和負責推進。

日本堅持市場導向，以城市長遠利益與企業投資收益最大公約數為基礎達成開發共識，體現了合作共贏、價值最大的精神。通過整體策劃、連片開發，促進外溢效應內部化，解決了軌道建設運營籌資難題，有利于軌道交通可持續發展；通過新城建設和舊城改造，既為實施TOD開發提供契機，又提升區域發展能級，推動了城市高質量發展。

“商業價值+人本追求”良性循環

“前期建設+后續運營”一體化統籌，從建設運營看，實行一體化開發、一盤棋運作，形成短期內依靠房地產收益支撐開發建設、中長期依靠商業價值維持項目運行并獲得利潤的資金回流模式，是日本TOD的邏輯精髓所在。

TOD促進軌道交通可持續發展的本質，是將軌道交通的“正外部效應”內部化，反哺開發建設及運營投入。日本TOD項目從前期建設到后續運營，都由開發企業或企業聯合體主導，具有統籌連貫性，形成了資金“雙回流”通道，最大程度促進了開發效益的內部化。日本TOD開發通過整體策劃和專業設計，以及投建運營縱向統籌，促進了交通功能與城市功能有機相融，形成了地鐵、城鐵、電車、巴士等多制式轉換，地上地下立體交互的現代交通體系，提高了交通供給與城市人流的匹配度。

TOD開發促進產城一體化

可持續的城市形態和高品質的公共空間，是一座城市的共同理想。近年來，日本TOD開發商越來越意識到:只有積極參與城市公共空間營造，將自身開發利益融入城市整體價值，充分滿足市民人性化需求，才能獲得持續客流和人流，帶動產業和商業發展。商業價值、公共空間、人本生活三位一體互促共進，是日本TOD開發的重要價值導向。

通過TOD開發，改變單一集中型城市結構，形成多中心的城市空間布局，疏解中心城區人口和功能，是東京近30年來不懈努力的方向。筑波新城、千葉新城、港北新城等，既是居住生活區、休閑娛樂區，也是產業集聚區、經濟活力區，目前已基本實現各區塊職住平衡，減少了市民交通出行需求，促進了城市結構多中心化，有效遏制了城市無序蔓延。

“交通圈+商業圈+生態圈”融合發展

TOD項目充分利用軌道交通站點及立體慢行系統，整合周邊公園，廣場空間與商業資源，通過增加文化設施，植入品牌商業吸引人流，統籌考慮居住生活，學習辦公，休憩娛樂等需求，帶動了片區土地價值的大幅度提升，有效增強了區域發展能力。

TOD開發塑造了城市業態和形態， 加強產業植入、產業創新、產業集成，TOD不僅是城市的交通樞紐、商業中心，也是城 市形態的塑造者和城市生態的承納者，是建設生態宜居城市的重要途徑。

TOD開發完善了城市交通網絡，提升了城市運轉效率

如何協調城市用地規劃和城市交通規劃一直是全球各大城市亟需解決和研究的難點。

青島地鐵創新采用“TOD+產業導入”型開發模式開展了軌道交通產業園區開發建設。結合當前即墨區、西海岸新區及城陽區運作實施的產城一體化項目，提出了在土地供應與投產計劃、產城結合與區域自平衡、招商引資與政策扶持等方面的幾點思考，亦較有針對性地提出了在城市整體規劃、土地集約利用、區域要素平衡及產業結構優化、精準產業導入等方面的對策建議，力求通過政府、企業雙驅動共同打造以“市場+產業+技術+人才+服務”為核心的軌道交通產業生態圈。

創造未來世界形象的智慧城市

城與人和諧健康發展，軌道、城市、人，最終服務于人的生活，從出行到服務，軌道建設與資源開發，堅持“以人為本”的理念。“人城境業”相互融合的城市格局，實現城市發展的人性回歸，是TOD的魅力所在。