人口老齡化、房價與住房空置率的影響研究

[摘 要]利用2007-2018年30個省級行政區（除西藏外）的面板數據，在分析人口老齡化、房價以及住房空置率三者傳導機制的基礎上，實證研究人口老齡化和房價對住房空置率的影響。結果表明：在全國層面上，人口老齡化和房價均對住房空置率有正向影響;在區域層面上，中部地區人口老齡化對住房空置率的影響最大，各區域房價對住房空置率的影響均為正向影響;中介效應表明，房價確實是人口老齡化影響住房空置率的中間橋梁。

[關鍵詞]人口老齡化;房價;住房空置率;中介效應

Abstract：At present， China is facing an accelerated phase of population aging， which has a series of problems in the housing market by affecting the age structure of the population. Based on the panel data of 30 provincial-level administrative regions （excluding Tibet） from 2007 to 2018， this paper empirically studies the aging of the population and the housing vacancy rate based on an analysis of the three mechanisms of population aging， housing prices and housing vacancy rate. The results show that at the national level， population aging and housing prices have a positive impact on housing vacancy rate; at the regional level， population aging in the central region has the greatest impact on housing vacancy rate， and the impact of housing prices on housing vacancy rate is positive in all regions; the mediation effect indicates that house prices are indeed the middle bridge between the aging of the population and the housing vacancy rate.

Key words： Population ageing; Housing prices; Housing vacancy rate; Mediating effect

一 引 言

房地產是我國經濟的支柱產業，而住房問題又是當前社會各界最為關注的民生問題之一，城鎮化進程的加速，使得人口因素對地區房地產的影響越來越大。我國老齡化進程的加速使我國經濟面臨十分嚴峻的挑戰，老年人口的數量和速度雙重增長。科學經濟的發展給人們帶來了生活質量的提升，與此同時伴隨著醫療衛生條件的改善，人口死亡率也在降低，而今晚婚晚育、丁克家庭已經成為年輕人追隨的一股“潮流”，許多家庭即使結婚也會因為經濟壓力只生一胎，人口出生率較以往降低很多，在出生率降低和死亡率降低的雙重壓力下，老齡化程度顯著提高。政府從2013年開始采取“單獨二孩”政策來應對老齡化帶來的各種問題，政策效果不及預期，于是在2016年，為應對人口結構改變帶來的問題，政府及相關部門開始實行“全面二孩”政策，鼓勵大家生二孩，曾有專家預測，在“全面二孩”政策實施后可能會出現“嬰兒潮”現象，建議做好抑制人口增長過快的準備，但是從2018年人口生育報告可以看到，2018年的新生兒數量僅為1523萬，比2017年減少200萬，下降13%以上，人口自然增長率首次出現大幅度的負增長，總生育率降至1.5以下，“全面二孩”政策同樣不及預期，生育率下降速度前所未有，進一步增加了人口老齡化的速度。從整理的數據來看，2016年末，我國老年撫養比達到15%，老年人口數量每年增加1000多萬，而且增速逐年遞增。部分享受到住房紅利的年輕人也已經逐步邁入了老年人的行列，人口紅利的窗口逐漸關閉，人口老齡化趨勢逐漸凸顯。這種情況不單單改變了人口年齡結構，更重要的是對宏觀經濟發展造成阻礙。王云多研究發現人口老齡化程度越大，人口增長率越低，養老金占GDP比重越高，教育占GDP比重越低。[1]張士運等則通過研究北京市人口老齡化對經濟的影響得出，隨著人口老齡化的逐漸加深，我國GDP增速呈逐年下降的趨勢。[2]我國經濟受到影響，進而會對我國房地產業的健康穩定發展造成不可估量的傷害。樊艷華等曾預測未來一百年我國始終是一個老年型國家。[3]由此看來，老齡化社會已經是我國不可逆轉的長期社會基本形態，對我國的住房空置率到底會產生什么樣的影響，值得進行深入探討。

張明斗和肖航發現當前我國城市經濟發展規模不斷擴大，但發展效率卻明顯偏低，而且區域差異顯著。[4]從我們已有數據統計顯示，中國的住房空置率從住房改革后一直以來就處在高居不下的狀態，自從實行了“去庫存”政策，經濟基礎較好的地區房價再次急速上漲，使得居民的購房需求進一步增加，但是“去庫存”政策僅僅對東部地區等一線城市效果明顯，而像西部這樣的經濟薄弱地區政策效果不明顯，去庫存壓力依然重大。從上述分析可以看出我國各地區經濟發展水平的不同造成了政策實施效果的不同，同時也說明我國房地產市場的住房空置率明顯存在著區域異質性，對其進行區域異質性分析尤為重要。眾所周知，2008年的金融危機對我國的房地產經濟沖擊很大，但通過我國政府實施積極的應對措施后，經濟由冷向暖逐漸轉變，房地產投資市場再一次陷入火熱狀態，住房供給和住房需求再次失衡，供給遠大于需求，市場上的空置住房隨之也越來越多，可見住房空置的問題比較嚴重，也亟待解決。另一個被關注的熱點問題就是房價，“買房難”是困擾人民大眾近十幾年的問題。房地產經濟的急速發展，全國各地尤其是像北京、上海等一線主流城市的房價也一路飆升，不斷吞噬著大眾的消費能力。各地房價的瘋漲不僅對人民大眾的經濟造成負擔，同時潛移默化地影響了其他行業健康穩定發展，造成行業性擠壓，從而影響我國整個經濟環境的健康穩定。周建軍等認為房價上漲和收入差距水平的提升均會造成消費差距的進一步擴大。[5]房價從2008年的金融危機后就一直屢漲不跌，每年增速保持在8%左右，可見房價上漲依然是我國在宏觀調控方面須認真對待的問題。此外，各地區居民對房價的敏感程度也不一樣，房價越高，在現實考慮中住房空置率應該更高，但是在經濟發展水平不同的各區域會有同樣的促進效應嗎？這值得思考和驗證。

二 文獻綜述

已有一些學者對人口老齡化、房價和住房需求之間的關系進行了較多研究，但直接研究人口老齡化和住房空置率之間關系的文獻很少。國外對人口老齡化和房價以及住房需求之間的關系研究比國內要早，主要是基于人口變量角度直接和間接地對住房需求產生影響。一是人口老齡化直接影響住房需求，Mankiw和Weil曾建立家庭住房需求模型，首次較為系統地研究人口變化對未來住房市場的影響，他們認為“嬰兒潮”能對人口結構產生影響，進而對住房需求產生影響。[6]Ermisch在前述研究的基礎上通過對人口結構和住房需求兩者的關系進行實證分析，發現人口老齡化和住房需求之間呈顯著的負相關關系。[7]這一研究結論得到了Holly、Jones和McFadden的證實[8-9]，之后便引起了大量關于人口年齡結構與住房市場的研究。Lindh和Malmberg研究發現年輕人比例越大，住宅建設率越高，人口老齡化對住房建設有反向作用，即人口老齡化程度越高，市場上的住房供給就越少。[10]但Lim和Lee在研究韓國住房市場時，卻得到人口老齡化對住房市場具有正向影響的結論，與前述研究結論相反。[11]二是人口老齡化間接影響住房需求。Bakshi和Chen運用二戰后的數據證實人口平均年齡的增大會導致房地產價格下降，進一步降低住房需求。[12]隨后Martin同樣得出人口年齡結構的變化會引起房價的變動，從而影響到住房需求。[13]除了房地產價格會引起住房需求的改變外，Malmberg提出在不同年齡段勞動生產率的不同，導致住房供給失衡，人口年齡結構可通過收入、稅收等多種渠道間接影響住房需求。[14]Hiller和Lerbs通過對德國進行人口老齡化與房價關系的研究，發現兩者是呈負相關關系的。[15]但是不同國家人口結構、社會風俗、經濟發展程度等，包括人口老齡化發展水平都不一樣，相對于歐洲國家來說，我國進入老齡化社會要慢很多，人口老齡化對住房市場所帶來的效應與國外也不一定相似。

目前國內學術界就人口老齡化對住房需求的影響進行研究的并不多， 且多與西方研究范式相近，但是中國特有的國情特別是家庭小型化趨勢所帶來的各種問題，使得人口老齡化對住房需求的負向沖擊不能得到有力的佐證，同時國內關于人口結構與住房需求的研究相比國外起步較晚，對人口老齡化與住房問題主要是從定性和定量的角度出發研究兩者的關系。一是人口年齡結構對住房需求的定性分析。顧鑒塘作為研究兩者關系的第一人，曾提出人口年齡構成的變動會影響到市場需求，市場需求是包括住房需求的。[16]至于人口老齡化對住房市場需求影響的變化方向到底如何，悲觀派代表哈繼銘和茅于軾認為，人口老齡化將使城鎮住房需求大幅減少，中國很可能因此而出現住房大量過剩的局面;[17-18]與之不同，樂觀派代表楊紅旭、陳彥斌和陳小亮則認為，人口老齡化是每個國家不可避免都會經歷的階段，中國也不例外，雖然中國老齡化程度越來越嚴重，但是城鎮化進程的加速，使得適齡剛需購房人群數量不會短時間下降，[19-20]劉顏和周建軍認為盡管中國的住房擁有率較高，但面對日益高漲的房地產價格，城鎮居民家庭依然會減少其他形式的消費，繼續積累住房財富，以應對未來住房市場的不確定性，[21]也就是說對于城鎮住房需求不會在短時間內因為人口老齡化的加重而下降。二是人口年齡結構對住房需求的定量研究。謝琛和袁建華運用實證研究發現不同年齡段的人對住房需求是不一樣的。[22]李祥和高波通過運用宏觀數據并將人口年齡結構分為五組分別進行研究，發現15-29歲和50-60歲這兩個年齡組的人群對住房有較高的需求，其余年齡段的人群對住房需求較小。[23]陳斌開等則利用微觀數據進行研究，結果顯示：人口年齡結構和住房需求兩者確實有顯著的相關關系，基于住房剛性需求，20歲以上的年輕人住房需求較大，到50歲以后，住房需求較小。[24]李超等運用地理加權回歸模型研究發現人口撫養比的增加會降低住房需求。[25]楊華磊等則指出，中長期中國人口結構的改變會導致房價呈現“倒U型”特征。[26]隨后丁洋和鄭江淮運用宏觀數據實證研究得出：人口老齡化在開始階段會增加住房需求，但到了一定程度，人口老齡化將會降低住房需求。[27]而況偉大、王湘君和葛玉好采用迭代理論模型研究發現，老齡化對房價有負向影響，但對住房需求有何影響并未具體說明。[28]

綜上，前述的研究均未直接研究人口老齡化對住房空置率的影響，而且也沒有將房價納入其中進行三者相關性的研究。因此，本文在前面的研究基礎上，考慮到不同的省份經濟發展差異較大，按照經濟發展水平將我國分成東部、中部、西部三大區域，進行區域差異性研究以及對房價在其中所起到的中介效應進行驗證和測算。

三 傳導機制

人口老齡化對住房空置率的影響主要通過兩種渠道發揮作用：一是通過住房需求和住房供給渠道直接地作用于房價，然后房價再進一步影響住房空置率;二是通過宏觀政策渠道直接地影響住房空置率。

首先，人口老齡化通過影響住房需求導致房價變動，進一步影響住房空置率。在我國，處于人口老齡化的不同階段，其對住房需求的影響方向是不一致的。在人口老齡化的初期，這部分老年人由于住房制度改革獲得房改紅利，因此積累了大量的財富，并為其子女的婚姻需求購置房屋，增加了住房需求，導致房價上升，住房空置率發生變動，但我們現在并不能得出房價越高導致住房空置率就越高的結論，這需在后面進行事實驗證。在人口老齡化的中期，隨著房價的進一步上漲，這部分老年人幫助子女購房的需求逐漸減弱，所積累的財富在此階段快要消耗殆盡，人口老齡化對房價的促進作用開始減弱，房價上漲速度減慢，同樣住房空置率出現變動。在人口老齡化的末期，這部分享受到房改紅利的老年人逐漸離世，部分老年人所遺留下來的房屋歸子女所有，其帶來的住房效應是降低了住房需求，房價開始隨著老齡化的加重產生了負向的影響，進一步導致住房空置率發生變動。

其次，人口老齡化通過影響住房供給導致房價變動進而影響住房空置率。這主要從供給結構和供給能力兩方面考慮。住房改革之后，房地產市場發展迅速，有些人購房出于改善性需求的同時還會受到對未來房價預期的影響，作為投資性需求進一步購置多套住房。而現在，擁有多套住房的這些人逐步邁入老齡人行列，多套住房不斷空置出來，供給結構發生變化，增加了城市房源的空置規模。此外，隨著高科技水平的發展，房屋建造周期以及難度都較之前大有好轉，房地產行業前景大好，使得房地產商會進一步增加住房供給，導致新增住房供給能力發生變化，更多房屋建造出來，當住房供給遠大于住房需求的時候，房價就會下降，進而影響住房空置率。

最后，人口老齡化通過作用宏觀環境來影響住房空置率。這有兩方面的原因，一方面是隨著我國老年人口的逐漸增多，年齡結構出現變化，社會勞動力人口相對下降，勞動主體數量的下降通過改變經濟主體的消費和投資等經濟活動從而影響我國的宏觀環境。聶高輝等在研究人口老齡化對產業結構升級的影響時提出，人口老齡化使得老年人的消費需求增加，而老年人由于自身心理、生理等條件的特殊性，造就其消費的特殊性，市場需求結構受到影響[29]，因此這種內生性的影響給政府公共財政施壓，一旦實行寬松的貨幣政策，很可能導致通貨膨脹，實體經濟受到沖擊，波及到住房市場，影響了住房空置率。另一方面，老年人口的增多會適時地推動老年產業的發展，越來越多的老年人形成了老年市場，市場結構改變必然會在一定程度上影響商業銀行的貸款選擇。除此之外，人口老齡化的加劇會對個人住房貸款產生負面影響，住房貸款不僅期限長，利率敏感，而且不可控的因素較多。所以，人口老齡化會在某種程度上對商業銀行的信貸產生一定影響，加深住房貸款市場的不穩定性，大眾對住房的購買受到影響，進一步影響到住房空置率。

四 現狀分析

（一）我國人口老齡化現狀分析

根據之前發達國家的經驗，從成年型人口結構轉化到老年型人口結構至少需要25年，但是我國僅僅用了18年的時間就完成了這一過程，數量大、增速快是我國人口老齡化的特征。如圖2所示，從2007-2018年，我國65歲及以上老年人口數量每年都在增長，且呈平穩上升的態勢，每年增長的人口數量比較平均，在2018年65歲及以上老年人口數達到了1.6658億，比2007年增長了56.62%。此外，人口老齡化程度同樣呈逐年增長的態勢，從2007年的8.1%上升到2018年的11.9%，增長3.8%。表1進一步給出了分地區人口老齡化的各種統計特征。

從表1可以看出各地區人口老齡化的均值差異較小，但東部相對于中部和西部略高，原因有三：首先，東部地區居民受教育程度普遍較高，女性結婚生育的年紀相對中西部較晚，使得人口的出生率低;其次，東部地區較發達，醫療衛生條件優于中西部，使得人口死亡率降低;最后，東部地區前些年的計劃生育政策實行比較嚴格，進一步降低了人口的出生率，使得老年人口數相對中西部要高。同時我們可以看到各地區內部人口老齡化差異較大，東部地區最大值是最小值的2.31倍，中部地區最大值是最小值的1.81倍，西部地區最大值是最小值的2.74倍，可見我國老齡化程度增速之快。

（二）我國房價現狀分析

從圖3可以看到在2007-2008年的時候我國房價有所下降，主要是因為全球金融危機給我國經濟造成暫時性的影響，作為我國經濟的支柱產業，房地產業自然會受到影響。但我國房地產業很快走出困境，房價在2009年的時候增長最快，增速高達24.69%，是近十年中增速最快的一年，之后，房價增速依然保持在6%左右，但是在2014年的時候，房價增長率下降為1.42%，主要是因為之前幾年房價的大幅度增長，使得房屋的供給量已經遠遠超過了需求量，根據供求定理，房價自然會下降。但在隨后幾年，增速又開始上漲。

（三）我國住房空置率現狀分析

如圖4所示，我國住房待售面積從2007-2015年一路高漲，2015年創下歷史新高，2016年住房待售面積有所下降，主要因為政府面對高居不下的空置率，從2015年底對房地產業實行“去庫存”政策，政策效果雖然顯著，但我國2016年的住房待售面積仍達到4億平方米。從增長率來看，2008年住房待售面積增長率高達55.48%，由于經濟的回暖，新一輪的房地產投資開始涌現。由此可見，空置住房的高速增加，如果不采取相應的措施，勢必會對我國的房地產業造成不可估量的影響。

五 研究設計

（一）計量模型的設定

本文在對人口老齡化、房價以及住房空置率三者關系的文獻研究以及考慮相關數據可得性的基礎上，建立如下的半對數多元線性模型：

其中，被解釋變量HVit表示i省在第t期的住房空置率，主要解釋變量ODit表示i省在第t期的人口老齡化程度，lnHPit表示i省在第t期的房價。其余控制變量lnLAit、lnHSit、lnRLit分別表示i省在第t期的房地產開發企業土地購置費、住房銷售面積、房地產貸款金額。θ0代表常數項，θ1、θ2、θ3、θ4、θ5分別表示上述各變量的系數，μit設為隨機誤差項。為防止異方差帶來的干擾，本文將房價、房地產土地購置費、住房銷售面積以及房地產貸款金額這幾個指標進行對數化處理。

（二）變量選取及說明

本文數據的獲得途徑：中國統計年鑒（2008-2019）以及國家統計局官網年度分省市數據。

1. 被解釋變量：住房空置率（HV）。在我國，住房空置率的定義一般是指建造完成且在一年及以上未銷售出去的住房除以近三年累計竣工的房屋。但開發商沒有出售出去的房屋并不等同于暫時未賣出去的可售房或者可租房，我國對于住房空置率的概念研究和機理分析與國外差別較大。我國房地產投資火熱，一年內的新增住房幾乎和發達國家的商品房增量相同，而西方發達國家在現階段基本已完成了城市化進程，所以，考慮到我國現今實際情況，我們僅使用增量市場中新增住房的空置率來衡量我國現在的住房空置率。同時考慮到數據的可得性，根據國家統計局的計算口徑得出，住房空置率=（住房待售面積/近三年住房累計竣工面積）×100%。

2. 主要解釋變量：人口老齡化（OD），當一個社會老年人口數量占總人口數高于一定比例，就認為這個社會開始邁入老齡化社會。最早關于老齡化的一個比較公認的統計是指一個地區60歲及以上人口與總人口的比值大于等于10%就意味著這個國家邁入人口老齡化社會。之后又出現了一種新的判別標準，即一個國家65歲及以上的老年人口占總人口的比例大于7%就意味著這個國家邁入老齡化社會。老年人口比重，通常被用來測度人口老齡化程度，這個指標是運用最為廣泛且大眾接受度較高的一種測算指標，通常又被稱為“老年系數”，具體是指65歲及以上人口占總人口的比例。采用國際上慣用的計算方法，計算公式=（65歲及以上老年人/總人口數）×100%，可以更準確地反映社會人口年齡結構的變化;本文的房價（HP）指的是商品住宅的價格，它受到多方面因素的影響，比如：社會發展水平、各區域經濟發展水平以及科學技術的發展水平等，其關鍵影響因素主要有：收入、供求、稅收、政策方面等。根據國家統計局的數據，對各省每年的房價數據基于各省每年的CPI進行去價格化處理，得到實際房價的數據。房價的一般計算公式為：住房價格=住房銷售價格/住房銷售面積。而本文使用住宅商品房均價來表示房價。現今商品房的價格增長迅速，購買住房可能是相當大的一部分支出，因此房價成為影響住房空置率的一個重要因素。

3. 其余解釋變量：本文用房地產開發企業土地購置費（LA）來衡量房地產市場資本費用的使用情況，因為住房價格就是指居住的房屋和房屋所占用的地價之和，計算方式為：住房價格=占用土地價格+建筑物價格，所以房地產開發企業土地購置費也成為需要被考慮的一個重要因素，住房銷售面積（HS）衡量住房市場交易量對住房空置率的影響，房地產貸款金額（RL）衡量信貸政策對住房空置率的影響，描述各地區房地產市場的資本可得性。

（三）單位根及協整檢驗

1. 單位根檢驗

為避免出現偽回歸或回歸系數有偏等情況從而影響后續實證研究的真實性，所以在進行回歸之前，要對本文所使用的面板數據進行單位根檢驗和協整檢驗。對于平衡數據，我們采用LLC和IPS單位根檢驗。首先對序列的水平值進行單位根檢驗，如表2所示。觀察發現，所有的變量都通過了LLC檢驗，而HV和lnRL兩個變量沒有通過IPS檢驗，故對序列進行一階差分后再次進行IPS檢驗，結果如表3所示，認為所有的變量都在1%的顯著性水平上通過了平穩性檢驗，均為一階單整，符合協整檢驗的條件。

2. 面板協整檢驗

本文采用Kao檢驗和Pedroni檢驗進行協整檢驗，檢驗結果如表4所示，Kao檢驗和Pedroni檢驗的原假設均為所有的變量都不存在協整關系，從檢驗結果可以看到，所有的變量之間存在協整關系，具有長期均衡關系，可以進行下述的面板回歸。

六 實證結果與分析

（一）人口老齡化、房價對住房空置率的關系檢驗

本文運用stata15.0進行分析，基于以上數據的單位根檢驗以及面板協整檢驗，可知各變量都平穩，可以進行下述的回歸。首先采用混合效應模型進行回歸，回歸結果為大部分解釋變量不顯著，故采用固定效應模型和隨機效應模型進行分析，經Hausman檢驗，P值為0.00，所以總體回歸結果以固定效應模型為準。為了消除內生性，我們采用差分GMM進行估計來消除估計偏差，以使估計結果更有效。如表5所示，從回歸（5.1）和回歸（5.3）可知，人口老齡化均促進了我國住房空置率的加深，且從回歸（5.3）可知，滯后一期的住房空置率的系數為0.7073，且在1%的顯著性水平上通過了檢驗，說明下一期的住房空置率會在很大程度上受到上一期住房空置率的影響，因此只從現期出發控制住房空置率的不斷上升有很大難度。在固定效應下，人口老齡化每上升1個百分點，住房空置率就上升1.0045個百分點，且在1%的顯著性水平上顯著，說明人口老齡化在現階段對住房空置率有明顯的正向影響。在差分GMM1估計下，人口老齡化每上升1個百分點，住房空置率上升0.46個百分點，對住房空置率的影響作用也為正向，差分GMM1估計的sargan檢驗p值不顯著，表明不能拒絕工具變量均有效的假設。再從回歸（5.2）和回歸（5.4）可以看到，在固定效應下，房價對住房空置率的影響顯著為正，房價上升1個百分點，住房空置率就上升7.64個百分點，說明房價對住房空置率的影響有促進作用，但從差分GMM2回歸結果看，房價對住房空置率有正向影響，但是不顯著，很可能是因為受地區經濟發展水平的影響，因此需要進行后續區域差異性分析來進一步說明問題。

（二）區域差異性檢驗

為了檢驗各區域人口老齡化和房價對住房空置率影響的差異性，我們根據已有研究按照傳統的地理分區域方法將我國分為東部、中部和西部三大區域進行區域差異性研究。具體的省份劃分如表6所示：

從表7的（7.1）、（7.2）和（7.3）可知，東部地區和中部地區的人口老齡化對住房空置率有顯著的正向影響，人口老齡化每上升1個百分點，東部地區住房空置率上升0.80個百分點，中部地區住房空置率上升1.60個百分點，西部地區的人口老齡化對住房空置率的影響為正向但不顯著，中部地區對住房空置率的影響作用最大。可能的原因有：從住房空置的數據可以看出，中部地區的平均住房空置率總體要高于東部，雖然東部地區的人口老齡化比較嚴重，但是因為東部地區適齡人群剛性需求以及投資性需求要比中部地區高，而且去庫存化周期比較短，無庫存壓力，所以綜合來看東部地區人口老齡化對住房空置率的影響要低于中部地區。此外，房地產開發企業土地購置費影響住房空置率的顯著性呈東中西部逐漸降低的態勢，這說明東部地區經濟基礎較好，大量的房地產投資聚集在東部地區，對住房空置率呈現正向的影響。東部地區住房銷售面積對住房空置率的影響為顯著負向影響，住房銷售面積每上升1個百分點，將使住房空置率下降5.73個百分點，很顯然，住房銷售面積上升，說明住房銷售套數增加，增量住房市場上的空置率自然下降。房地產貸款金額對住房空置率的影響在東部、中部以及西部地區均呈顯著性正向影響，房地產貸款每上升1個百分點，東部地區的住房空置率就上升6.8個百分點，中部地區的住房空置率上升8.68個百分點，西部地區的住房空置率上升5.77個百分點。

從表7 的（7.4）、（7.5）和（7.6）可知，中部地區和西部地區的房價影響住房空置率的顯著性呈現下降態勢，并且房價對住房空置率的影響作用顯著為正，符合大眾對高房價做出的反應，且中部地區房價對住房空置率的影響程度大于西部地區房價對住房空置率的影響程度。東部地區房價對住房空置率的影響不顯著，且呈正向影響，可能是因為東部地區經濟較發達，此地區的居民對房價的反應程度不像西部地區那樣敏感，并且大眾都存在這樣一種預期，房價越高買的人越多，而且知道房價不可能一直降低，在不遠的將來房價還會上升，于是就陷入了一種越買越漲、越漲越買的怪圈，投資性浪潮在東部城市如火如荼地開展，但是又因為房屋的建造周期較長，很可能導致房價上漲加快了房屋的銷售數量，供給暫時小于需求。這也證明了前述所說的房價越高的地方住房空置率不一定越高的假說。

（三）人口老齡化、房價對住房空置率影響的中介效應檢驗

從前述傳導機制分析人口老齡化可能通過影響住房需求和供給作用于房價，房價進一步影響到住房空置率。為了驗證人口老齡化是否通過房價間接地影響到住房空置率以及這種促進作用有多少是通過房價實現的，我們進行下述的中介效應分析。

首先檢驗人口老齡化對住房空置率的影響是否顯著，如顯著，則進行下一步，繼續檢驗人口老齡化對房價的影響是否顯著，如顯著，進行最后一步，將人口老齡化和房價均納入模型進行檢驗，看最后一步人口老齡化對住房空置率的影響系數是否比第一步檢驗的系數要小，如果是，則說明房價承擔了人口老齡化對住房空置率影響的中間橋梁角色。從表8的（8.2）可知，人口老齡化對住房空置率的影響顯著為正;再從（8.1）的回歸結果得知人口老齡化對房價有顯著的促進作用，最后從（8.3）的回歸結果看到，加入了房價之后，人口老齡化和房價對住房空置率的影響系數均顯著，且人口老齡化對住房空置率的促進作用比回歸結果（8.2）要弱，即0.7253lt;1.0045，說明人口老齡化在影響住房空置率當中房價充當了部分中介作用，印證了我們前述提到的傳導機理，一是人口老齡化直接影響住房空置率，二是人口老齡化通過房價這座中間橋梁間接地影響住房空置率。

為了精確測算出人口老齡化影響住房空置率有多少是通過房價實現的，我們通過借鑒國外學者Mackinnon et al[30]和國內學者溫忠麟等[31]對中介效應的具體測算公式W=α1β2/（α1β2+β1）進行計算，其中α1表示人口老齡化對房價的回歸系數，β2表示房價對住房空置率的回歸系數，β1表示加入房價之后人口老齡化對住房空置率的回歸系數。經計算，其值為W=0.277940，即人口老齡化對住房空置率的影響有27.79%是由房價實現的。

七 結論與政策建議

本文通過對人口老齡化、房價以及住房空置率三者之間的傳導機制進行深入分析后，進行實證研究進一步探討在全國層面以及區域層面上人口老齡化和房價對住房空置率的影響，并對房價在其中充當的中介效應進行檢驗和測算，得出如下結論：

從全國層面分析來看，人口老齡化和房價對住房空置率均有顯著的促進作用，固定效應回歸結果以及差分GMM回歸結果得出類似結論，其余解釋變量對住房空置率的影響也符合預期。在回歸方程中加入住房空置率的滯后一期后，發現住房空置率會受到前一期住房空置率的影響。

從區域回歸結果看到，人口老齡化對空置率的影響具有明顯的區域異質性，其中中部地區前者對后者的影響最大，西部地區次之，東部地區最小;房價對住房空置率的影響顯著性呈現中西部遞減的態勢，東部地區房價對住房空置率的影響不顯著，主要原因是東部地區居民預期未來房價不會一直下降，并在不遠的將來房價可能還會上漲，因此購房需求屢漲不跌，但高房價同時會刺激房地產商進一步開發建設房屋，因此綜合來看，房價的上漲會加快住房空置率的上升。

從中介效應檢驗結果看到，人口老齡化可以直接影響到住房空置率。此外，人口老齡化還通過影響房價間接地影響到住房空置率，房價充當了人口老齡化對住房空置率影響的中間傳導機制，并且通過測算得出這種中介效應約為27.79%。

基于以上分析可以得到如下的政策建議：

1. 房地產業的宏觀調控體系需進一步完善。目前政府出臺的政策大多是抑制房地產的需求，比如提高房貸首付比率以及銀行的貸款利率，這在一定程度上也降低了居民的住房改善性需求。首先，面對居民的投機性需求，政府應該制定像房產稅以及房屋需要居住一定時限后方可出售等政策，同時按照購房套數增加投機性購房者的貸款利率，有利于抑制市場上的炒房者風氣，降低實際購房需求。其次，政府應調整住房供給結構，住房空置大量出現的一個重要原因就是市場上住房供給遠大于需求。因此，政府應該適時對房地產開發商實行空置稅政策，提高開發商資質，重新對房地產投資環境進行清理，進一步細化對房地產商的開發要求，增加其開發成本，同時要根據區域的異質性制定相應的建造戶型要求，比如，在人口老齡化較嚴重的東部地區，應該減少高檔型、大戶型的住房供給，增加經濟適用房的供給，照顧到低收入群體包括老年人口的住房需求。

2. 趁機發展夕陽產業。首先，老齡化是每個國家不可避免都會經歷的階段，面對這樣的一個時期，政府應該制定相關政策鼓勵民間資本流向老齡化產業，比如專門為老年人服務的健身機構以及老年大學等。在供給側結構性改革的推動下，積極培育和研發老年產品市場，多為老年人提供一些服務的機構和場所。其次，可以充分利用老年人口資源，比如：給一些有意愿再次回到工作崗位的老年人機會，再次發揮其效用，減速人口紅利帶來的經濟效率缺失。最后，面對人口老齡化的區域差異性，應加快勞動力資源流動，在教育、醫療、衛生和就業方面的資源供給能盡量維持平衡。面對老齡化，需要的不僅是預防其帶來的不利影響，更重要的是將挑戰變成一次經濟發展的機遇，應多在老年經濟上做文章，尋找新的經濟突破點，緩減人口老齡化帶來的各種問題。

3. 改善老年住房的供給結構。老年人對于住房的各方面需求有其獨特性，比如房屋面積小、帶扶手、保健功能、周邊醫療配套設施齊全等。而目前我國住宅的結構特點很少考慮到老年人的需求，大多偏向年輕化住宅結構，存在一定的供求錯位，因此，在政策方面應該鼓勵開發商增加老年住宅的供給，努力達到住房供給的效用最大化。針對人口老齡化帶來的住房空置率的差異性，政府應該鼓勵社會財富資源的轉移，盡快實現西部地區經濟崛起的目標，對東部地區的房地產開發商實行更加嚴格的建設政策，盡量調節東部、中部和西部之間經濟的平穩性，這樣既有效地解決了人口老齡化帶來的住房問題，又平衡了全國各地區的經濟發展。

4. 繼續維持房價的穩定。前已述及高房價以及房價的瘋漲會給人民生活帶來巨大的經濟壓力，尤其像北京等一線城市為代表的高房價。隨著城鎮化的發展，越來越多的年輕人涌入大城市打拼，房價的增長速度遠遠超過了工資的增長速度，房價越高，大眾對房地產的投資越火熱。因此政府應制定相應的措施維持房價的穩定，比如房產稅、空置稅、限購、限價、限售等政策。此外，從中介效應分析中明顯看出，房價對住房空置率起到了27.79%的中介效應，可見有力維持房價的穩定對住房空置率的下降有明顯的促進作用。

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