十字路口的潘石屹

文 黃瑩

SOHO中國越做越小，是“殺雞取卵”，還是“等雞生蛋”，潘石屹夫婦一直在猶豫

11月初的一個清晨，潘石屹在微博上給家鄉的蘋果代言，并配文：牛頓看到一顆蘋果掉下來，想到了萬有引力定律。我在蘋果堆里，大腦一片空白。

潘石屹是港股上市公司SOHO中國（0410.HK）的董事長，不過現在他更專注于自己的蘋果、木工、攝影事業。在他新近發布的10條微博中，有6條關于蘋果，3條關于攝影，還有一些吐槽。

關于SOHO中國最近的一條微博更新在10月31日，轉發的是SOHO中國對近期賣樓以及打包3Q業務傳聞的回應。

潘石屹夫婦近幾年一直在賣賣賣，網友都在說，這是在清倉轉移資產，可別讓潘石屹跑了。各種猜測分析圍繞著潘石屹，不過回歸到SOHO中國公司本身，從散售模式轉型到包租公，從出租辦公樓轉型到出租辦公桌，精明又保守的潘石屹夫婦把公司越做越小，在“等雞生蛋”和“殺雞取卵”中為保值頭疼。

美團CEO王興曾感概：2019年是過去10年里最差的一年，卻是未來10年里最好的一年。新興產業如此，傳統的房地產行業更是。有人加杠桿，有人在退場。

逃頂

潘石屹一直給自己貼著謹慎保守的標簽。

這跟他的貧苦出身有關，更與他發家時經歷的那一輪地產泡沫有關。

1992年的海南熱得一塌糊涂。

“十萬人才下海南”的浪潮將當地樓市推向瘋狂，當地房價比1991年增長257%。3萬多平方公里的海島上，密密麻麻擠著2萬家房地產公司。

后來被稱為萬通六君子的潘石屹、王功權、馮侖等人也是這時踩上海南炒房這個風口，賺得一桶金。到1993年，六人的公司賬上臥有3000萬。

海南樓市野蠻生長，一個大坑可以炒成一座樓，炒樓花的游戲一棒一棒擊鼓傳花，有些人還在貪婪，有些人開始謹慎。

后來的故事，潘石屹曾多次回憶，自己憑著五斤橘子和一條三五煙打開了海口規劃局的大門，翻閱資料發現：海口當時的人均住房報建面積是50多平方米，而同期北京的人均住房面積才7平方米。

謹慎之下，潘石屹等人決定退出海南，這一次“跑路”最終成了順利逃頂。

回到北京，潘石屹與妻子張欣開啟了二次創業。1995年SOHO中國成立，探索之后主攻商業地產，此后建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO一一亮相。

同李嘉誠一樣，潘石屹聚焦在超大型城市的核心地帶，憑借著極致營銷，以及散售的獨特商業模式，像賣房子一樣賣寫字樓的SOHO獲得了較高的利潤率，取得了成功。

不過，經歷過海南泡沫并且成功逃頂的潘石屹，日后在很多個關鍵路口對房地產市場的判斷更偏保守。在他看來，那些走向險境的地產商都是撐死的，不是餓死的。

踏空？

2007年，SOHO中國在香港上市，迎來高光時刻。

不過，彼時海外金融危機開始發酵，中國房地產市場在經歷一輪暴漲后，遭遇政策重拳遏制。

關鍵節點中，萬科王石拋出了“拐點論”，認為樓市出現拐點，銷售將嚴重下降。

2008年3月，手握上市剛圈來的19億美元的潘石屹發表了一個“百日劇巨變論”，認為由于受到各方面因素的影響，一些房地產企業將無法堅持經營，在未來100天內，房地產市場將發生巨變。

他應該是確信“百日巨變論”真的會發生，因為他沒去抄底。

潘石屹公開表態，個人的經驗在如此大的危機面前是非常不足的，“對我們公司來說，所有戰略的調整都是采用最保守的方式”。

或許是那段海南往事給潘石屹留下太深的烙印，在當時的房企里SOHO公司現金流是最充足的。不過，最為關鍵的是，100天后，潘石屹所謂的期限已經結束，巨變卻沒有發生。

2008年9月，政府啟動緊急救市計劃，不久4萬億投資計劃出爐，貨幣寬松之下房地產迎來了及時雨。當時杠桿最高的地產商，一翻身成了最爽的人。

SOHO中國的命運也從這里開始埋下伏筆。

2010年，SOHO中國達到了營收頂峰，不過北京禁止物業散售的政策給了SOHO中國一記重擊。采取散售模式的SOHO中國項目銷售時間分布不均，以山西煤老板為主要客源也讓公司業績出現大幅波動。

Wind數據顯示，2011年SOHO中國營業額同比大跌68%，營業利潤同比下降72%。業績不樂觀，SOHO中國的股價一直萎靡不振。

2012年SOHO中國的中期業績會上，潘石屹正式做了一個決定：告別散售，持有北京、上海有價值的物業。試圖轉型為包租公的潘石屹大膽預測，隨著租金升高，“五年后，SOHO租金年收入將超過40億元”。

這一次轉型，SOHO中國把全部的資金儲備用來支撐轉型過程中的開支。從“開發銷售”轉為“自持租賃”后，SOHO中國幾乎鮮有拿地，2013年獲取北京麗澤地塊是SOHO拿的最后一塊地，營收也在逐年下降。

2014年之后，房地產又迎來一輪上升周期。與SOHO中國同時期上市的碧桂園已經開始探討后千億時代的戰略，而SOHO中國的營業額縮水到60億元，同比下滑58%，租金收入上升掩蓋不了企業利潤率、周轉速度的下降。

盈利模式單一，抵抗風險能力不足的問題在商業地產下行階段更是徹底暴露。

踏錯？

傳統的租房業務不賺錢，潘石屹把目光投向了新的共享辦公。

2014年，潘石屹去了一趟美國，參觀了一下美國的WeWork，決定把共享辦公概念引入中國，隨后推出了SOHO 3Q。

作為最看重的項目，潘石屹親自上陣。以前賣SOHO，潘石屹親自帶隊深入山西、內蒙古等地挖掘富裕客戶群；這會兒賣辦公桌，潘石屹還是親力親為搞營銷。

SOHO 3Q的官方網站上可以看見，其在北京、上海、南京、杭州、深圳、成都六地擁有27個3Q的項目。資料顯示，目前SOHO 3Q平均出租率達87%，成立兩年多以來，累計已有4200家企業，7萬多名用戶入駐。

可伴隨著WeWork折戟IPO，SOHO 3Q在風雨中飄搖得更厲害了。

根據杭州一位做聯合辦公租賃的業內人士透露，SOHO位于杭州的3Q入駐率不到30%，一共四層空間，“有一個大客戶退了一層半，一個退了半層，加上之前空置的，相當于三個整層是空著的”。

這位人士向記者表示，今年共享辦公出租行業普遍比較困難，比如氪空間、WeWork入駐率大概只有70%-80%左右，這在往年基本上是滿租的，眼下SOHO 3Q想要找到接盤的租戶真的太難了，但如果找不到新租戶，那很可怕的。

在SOHO中國的財報中，3Q業務具體收益率有多少，一直沒有披露過。

一位曾經在3Q工作的前員工付恒告訴記者，SOHO以后就不做這項業務了，簡單說，一直在賠錢，不掙錢。“3Q雖然是自持物業，但是也是SOHO中國旗下的分公司，要獨立核算、做租金收入報表的，核算下來各種成本，根本就是入不敷出。”

“2019年將SOHO 3Q分拆上市”的計劃還沒有下文，市場上傳出SOHO 3Q欲將旗下11個項目打包賣給筑夢之星。

賣樓

兩次轉型之后，SOHO中國越來越小。

不僅再也無法回到2010年營收184.23億的巔峰，總營收甚至從2012年的155.44億元直線降至2018年的20.89億。

根據2019年中報10.66億的營收估算，2019年大概率營收維持在20億的水平。

但即便如此，潘石屹對外從來不承認自己是轉型失敗，誰知道從當年的一房難求，到現在空置率上升來得這么快？

近兩年，辦公樓租賃市場相較前幾年發生了很大的變化，一線城市寫字樓空置率上升明顯——SOHO中國空置率增加，辦公室租不出去，成了大難題。

潘石屹

SOHO中國發布的半年報顯示，截至2019年6月30日，前門大街、望京SOHO、光華路SOHO2期，外灘SOHO的出租率都有所下降。

空置率上升給SOHO中國直接帶來的就是資金的壓力。

根據半年報，截至2019年6月30日，集團總借貸177.61億元，其中將于一年內到期的負債20.53億元，五年以上到期的債務116.92億元。期內凈負債率為44%，較去年末增長1個百分點。

而公司同期現金及等價物只有11.5億元，根本無法覆蓋短債。

更為殘酷的是，Wind數據顯示，2019年上半年，SOHO中國平均借貸成本約4.8%，雖然這在房地產行業已經很低了，但是對于SOHO中國來說卻是難以承受的。

為什么這么說？

潘石屹在今年6月份宣布銷售預估總價約78億的自持物業時曾作出解釋：我們物業回報率是3%，這在市場上表現已經不錯。

這也就意味著租金回報率還趕不上銀行貸款利息，SOHO中國最主要的業務已然成了一個不賺錢的買賣。

不賣物業吧，債還不上了，賣物業吧，SOHO中國越來越小。從2012年以來，潘石屹夫婦一直在是“殺雞取卵”、還是“等雞生蛋”這件事情上猶豫來、猶豫去。

根據媒體報道，SOHO中國欲清倉內地的全部自持商辦資產。這無疑意味著潘石屹要把所有的雞都“殺掉”。

潘石屹到底想干啥？

有業內人士對記者表示：SOHO中國之前土地成本優勢，放在現在的政策環境下已經沒有了，SOHO中國的房子放在現在也就占個地段優勢，如果價格合適，還不如該出手就出手。

該人士還表示，SOHO中國一直在賣賣賣，其實已經能看出來管理層不看好傳統地產，根本不打算長期持有。

至于以后做什么？有可能是做蘋果生意，有可能繼續做輕資產項目。

不管怎么說，先把錢備足再談。畢竟在潘石屹看來，靠債務杠桿堆砌的繁華終歸要黯然退場，保守的他不會這么做。