房地產開發成本控制策略

朱艷芳

摘要：房地產行業具有經營成本高，資金密集，經營周期長，資金回籠速度較慢等特點，再加上近年來國家對房地產的調控力度逐漸加大，使得房地產企業在經營過程中的不確定性增強，內外風險危機進一步擴大。因此，房地產企業有必要制定有效的成本控制策略，助力企業實現可持續健康發展目標。

關鍵詞：房地產企業;開發成本;成本控制

一、加強全面預算管控，完善成本竣工結算

在房地產開發項目工程設計階段，企業要組織各部門負責人共同就事前調查的數據進行成本分析，通過分析結果來對總成本進行估算。企業的財務部門在此基礎上以具體的生產作業為基礎進行成本預算的編制和分解，制定各項人員、材料以及設備的消耗量標準。為了充分發揮成本預算的管控作用，企業要將其整個開發全階段全過程的成本開支都納入預算編制的范圍內，鼓勵各個階段所涉及的全部人員積極地參與到成本預算管控的工作中來，強化成本預算協同管理。

在編制成本預算時，要綜合考慮政策及市場環境變化，研究同行業其他類似項目開發成本情況以及企業項目成本特點等，盡可能多地收集全面、可靠的成本數據進行成本預算的編制，同時加大預算的執行力度，強化對成本費用支出的管控，制定嚴格的預算報銷制度和規范的預算支出流程，要求費用支出時要填寫相應的支出申請單，詳細記錄費用支出信息，經由上級相關領導部門審批同意后才允許執行報銷程序，以減少成本預算的隨意支出行為。

目前，企業成本預算管控的以三種方式為主，分別為作業流程控制、定額成本控制以及預算調整控制[1]。作業流程控制指的是在各個關鍵業務流程節點通過明確分配預算指標促使各部門人員在該節點主動縮減能源消耗，以實現成本預算目標。定額成本控制指的是針對各項具體的作業制定成本預算定額標準，控制其資源消耗上限，通過實際值與定額標準的對比，深入分析偏差原因并及時采取糾偏措施。預算調整控制是為了防止企業盲目追求成本預算指標的剛性控制，從而導致實際情況與預算管控脫節，因此通過合理地進行預算調整保證成本預算管理的彈性，增強成本預算控制的有效性。最后，企業還可以以預算為依據進行成本考核，制定相應的成本預算考核指標，將考核結果同項目各部門或崗位的績效工資等相掛鉤，以提高成本預算管控的權威性，強化相關人員的成本控制意識水平。

在工程決算環節，要準確地核定工程決算的時間，將已經超過工程決算期限的成本統一計入期間費用，以確保不同開發項目成本核算數據的縱橫可比性，從而有效降低決算口徑的不同給企業成本核算造成的困難。通過制定標準的成本管理辦法，科學地確定成本管控目標及成本核算對象，合理地進行成本費用的歸集和分配，來為企業成本的估算、概算、預算以及決算等提供全面、可靠的成本信息數據，更好地實現成本控制目標。

二、明確成本核算對象，科學地進行成本費用的歸集和分配

項目人員要本著“易于管理、清晰核算”的基本原則來確定成本核算對象，深入地了解項目開發全貌，結合項目開發的用途、地點、結構、時間等因素設置核算對象。依據項目開發的某一特征要素將項目分為多個部分，分別對每個部分進行成分核算。或者以某一特征要素作為合并的依據，將多個部分整合為一個成本核算對象。

為了科學地歸集和分配成本費用，一方面要嚴格依據現行的企業會計制度準則，科學地設置成本核算科目。將房地產開發成本作為一級成本核算科目，然后在此基礎上依據企業開發的業務特點和經營需求設置二級科目，進一步落實成本明細核算。同時，為了避免過多的成本核算項目，可將一些發生次數減少的成本科目進行合并核算，從而降低核算難度。而對于一些發生金額較大的科目，可設置單獨的科目進行核算。另一方面在進行間接費用的核算時，按照現有的會計制度規定，應將包括財務、銷售以及管理費用在內的期間費用都計入當期損益，但考慮到費用配比原則，為了真實反映費用支出，可將一些受益對象明顯的貸款利息或者銷售費用等作為資本性支出進行成本核算。

三、改進成本控制方法，實現精細化成本管理

房地產企業管理人員要轉變成本控制觀念，基于企業整體價值鏈角度思考企業開發成本效益提升的有效途徑[2]。要從過去傳統的事后的基礎的成本核算延伸到事前的成本預算和事中的成本管控轉變，從經營性的靜態被動的成本核算轉變為規劃性的動態主動的成本控制，積極推動構建完善的成本控制體系，強化成本控制約束。

企業要改進成本控制方法，借助管理會計下成本會計的多元化的成本控制工具和方法提高企業成本控制的效率和質量。如企業可將目標成本法與作業成本法相結合，通過目標成本來規劃和指導成本控制活動，然后利用作業成本的資源動因和作業動因來歸集和分配成本費用。二者的結合可以促使企業以目標為導向，通過目標的逐級分解，落實各個具體部門崗位的成本管控責任，通過對成本核算結果的分析找出不增值或高成本消耗環節，有效控制關鍵環節成本費用，從而實現整體價值鏈的增值，提升綜合效益。同時，企業要實現成本精細化管理，通過分解成本目標，明確各個環節具體的施工圖數量、工程數量、驗工計價數量等，為成本控制路徑的規劃、成本考核等提供依據，也使得相關人員能夠更有方向，更有針對性地進行成本管控。

四、健全成本控制體系，強化成本動態監管

為了進一步健全成本控制體系，企業要針對其不同的項目開發階段及關鍵控制環節制定規范的成本管理辦法，完善成本管控組織結構，做好成本管理頂層設計，明確各個崗位的成本管控權責，加強成本績效考核。通過做好一系列的保障工作，確保成本控制活動的高效、有序開展。另外，為了降低成本經營風險，在審核工程量清單、變更簽證、編制定額控制價格以及工程結算等重要的成本控制環節，可采用雙軌制度，由財務人員借助工程指標法、對比審核法、重點抽查法等多種方法進行成本審核，以減少成本失誤操作，減少風險隱患。

企業要通過強化成本的動態監管，促進監管重心前移，在確保審計監管獨立性和權威性的基礎上，有針對性地開展日常審計和不定期專項審計活動，確保成本數據信息的準確性、可靠性，成本管控活動的高效性、合理性。

動態監管體系的可具體從企業項目開發的不同階段著手構建。首先在項目建設階段，要充分地進行市場調查，采用價格對標的彈性控制方法，通過招標結合、戰略協議等方法，避免指標設計過于剛性[3]。在進行成本的預測及分析后，給出目標成本范圍，依據工程量清單編制成本預算，并將該清單同市場價格進行比較，避免單價水分過高，減少設計變更所導致的成本虛高現象。

在施工階段，加強對材料詢價、造價調整等的跟蹤監管，利用信息化管理系統實時更新成本消耗數據，掌握實際的成本消耗與預算額度的偏離情況，及時作出施工調整，通過定額控制確保實際總額預算不會產生較大偏差。在竣工階段，對各項竣工結算資料進行審核，編制相應的竣工結算報告，做好工程造價相關的數據統計和總結分析工作。

為了實現成本動態監管，企業可加快促進成本信息化管理，提高成本管控效率。實現財務系統同多個業務系統的數據對接，構建一體化的成本數據庫，將目標成本、作業成本、實際成本等統一錄入數據庫內，通過數據的對比分析，及時發現并處理數據異常，精準強化成本控制。并且在將所有成本數據沉淀到數據庫后，不僅可借助先進的信息化系統技術實現作業成本法下成本費用的自動歸集和分配，減輕財務人員的工作負擔，還可以為企業其他開發項目成本預算的編制等工作提供更為全面、可靠的成本信息數據，全面提升企業的開發項目成本管控效率和質量。

五、結束語

綜上所述，房地產開發企業相關管理人員一定要積極探索構建完善的成本控制體系框架，通過有效地強化成本控制提升自身經營管理水平，增強企業的核心競爭優勢，促進企業實現可持續健康發展。

參考文獻：

[1]梁曉峰，鞠傳奇.房地產開發項目設計與施工階段的成本控制策略研究[J].建材發展導向，2017 （15）：220.

[2]馬夢源.我國房地產開發成本控制策略[J].合作經濟與科技，2018 （5）：108-109.

[3]王海云.房地產開發成本核算方式及成本控制對策[J].中國國際財經（中英文），2017.