論地產財務如何在新形勢下發揮戰略作用

葉才振

摘 要：過去20年是房地產行業的高速發展時期，隨著人均住房面積的提高以及城鎮化速度的放緩，房地產行業的發展進入了一個新的階段。新階段房地產企業面對的市場從增量向存量過度。為了降低經營風險，實現房地產行業在新形勢下的可持續發展，需要根據目前的市場以及政策作出一系列的調整和改變。鑒于此，本文討論了地產企業的財務在企業可持續發展中的戰略意義，僅供參考。

關鍵詞：地產企業 ?全面預算 ?發展戰略

隨著我國城鎮化建設水平的不斷發展，人民生活水平的日益提高，人均住房面積的逐漸增長，現階段人民對住房的需求增長放緩。房地產企業的高速發展沒有了大量住房需求的支持，發展放緩、需求減少，行業內競爭更加激烈。為了實現可持續發展，地產必須結合目前的需求情況以及時調整戰略，改變原來的粗放式管理模式，不斷提高自身的經營水平，才能實現高水平的發展。財務管理活動能為經營者提供決策支持，能及時發現并調整企業發展戰略與隨時變化的環境的偏差，為地產企業的持續發展提供保障。本文從以下四個角度論述財務對房地產企業發展的戰略意義。

一、盈利測算把好經營第一關

拿地是地產企業的頭等大事，甚至關系著企業的生存與否。拿地前的盈利測算尤為重要。但由于前期地產行業大小周期的存在，企業對市場相對樂觀地王頻出，的確有不少企業通過時間換利潤的方法來實現盈利。所以在拿地時對財務的意見并不重視，而現在的行情下拿到優質土地才能保證企業的可持續發展，拿錯了地的代價很可能讓企業陷入經營困境，甚至破產。而財務的盈利測算可以在拿地前進行詳盡的測算，讓企業做出相對正確的選擇，避免拿到站崗的高價地以及沒有市場的劣質地塊。

財務的盈利測算需要從全方面來預測整個項目的情況，需要考慮從前期拿地到最后清算整個全過程的收入、成本、稅金、費用等情況。在測算過程中對財務人員的要求也從簡單的核算者作為項目開發全流程的梳理者。測算過程需要財務人員從前期的拿地成本到開盤后的收入、稅金、費用、開發成本支出等方面去整合這些數據，同時要隨時關注行業政策變化以及稅務新政策，做出一份有理有據緊密貼合市場預期情況的測算。當前的房地產企業需要更加穩健的戰略，而財務盈利測算則可以為經營者提供合理的決策依據，進而做出合適的戰略選擇。

二、融資支持企業正常運轉

房地產是資金密集型行業，需要大量的資金支持，資金流動性充裕才能實現可持續發展。房地產面臨著融資難、資金成本高等一系列的問題。因此融到低成本的合規資金決定企業能否正常運轉。之前財務僅作為融資的配合者而非主導者，而主導者由于缺乏財務知識并不一定懂資本結構和負債率以及資金成本的意義。融到錢花不出去，有缺口融不到錢的情況時有發生。而把財務作為融資的主導者，則可以避免上述情況，做出更加經濟的融資策略。

首先財務會從專業角度去分析不同開發階段的資金缺口，確定企業的資金到位時間和融資規模。如果是集團性企業還需要財務從整個集團的角度去考慮集團內部的資金合理調動，通過收支時間差等來減少融資需求，盡可能降低企業的資金成本。而新型的融資渠道涉及到相對專業的財務知識，由財務人員來主導是最合適的。

因此企業把財務作為融資的主導者，財務會從專業角度考慮企業的資本結構，降低企業的資金成本，維持企業負債位于一個相對安全的區間，防范財務風險，為企業的可持續發展打好資金基礎。

三、全周期預算深挖企業利潤增長點

房地產之前的高速發展，大多數企業追求高周轉，不斷擴大經營規模，而忽視了內部管理的建設，對于成本及費用的管控過于粗放。而隨著整個行業的利潤水平的降低，如何在低速發展中維持一個相對高的利潤水平則體現了企業的經營水平。而全周期預算則可以為企業的降本增效提供一個切入點。如果上述盈利測算和融資都是從大框架角度對企業發展的支持，那么全面預算則是細節的填充。傳統的預算主要是以會計年度來進行的年度預算，而地產行業的特殊性在于項目開發的周期比較長，一般都跨越幾個年度甚至更長，因此要做的不只年度預算，而是針對項目的全周期進行預算。

首先，地產企業要構建完善的財務預算體系，并組建專業的財務預算人才隊伍，健全預算管理制度。全周期預算要求各部門人員的參與，對于各個部門提出的預算不應該只是簡單的匯總整理，而是從經營者的角度結合開發周期以及市場情況考慮，對各個部門預算進行逐一梳理。在梳理的過程中對于各項支出從必要性、合理性以及收益成效等方面進行分析，通過分析確認每項支出的預算是否合理是否存在調整的空間。而財務作為牽頭者和預算制定者貫穿整個過程，需求從業人員具有較高的專業素養，要求企業建立自己優秀的財務團隊。其次，全周期的預算也不是一勞永逸的，而是要根據市場以及政策變化及時進行調整，這個過程需要財務的持續參與。要保證全周期預算工作在整個環節中的貫徹性，需要財務部門監測企業發展戰略的實施情況并根據情況提請管理層采取必要的糾正措施。

因此企業應該把財務的全周期預算作為一項重要的工作，在日常經營中合理的應用，輔助經營并及時糾偏，確保戰略目標的實現。

四、嚴格執行財務管理制

要想充分發揮地產企業財務在企業發展戰略中的作用，就要保證財務部門內部具有完善且執行性強的管理制度。目前國內企業的財務制度存在不按制度執行，管理層無視制度，越過制度辦事等制度流于形式的情況。由于地產行業的特殊性，需要審批報備的事項較多，各個分管領導手中的權利較大，不遵照制度執行的情況更是屢見不鮮。高速發展時期銷售為王，新的階段則需要提高財務的戰略角度，深挖企業可能的利潤增長點。同時流于形式的財務管理制度和管理層凌駕于制度之上更是腐敗滋生的沃土，因此制定完善的財務管理制度并貫徹執行對于當前的地產企業是非常必要的。

首先，企業可以在現有的財務管理制度的基礎上，結合當前企業發展戰略以及市場政策情況，對管理制度進行改進與優化，去繁存簡，提高效率;其次，企業可以借鑒行業內標桿企業制定的財務管理制度，取其精華，制定出符合自身企業發展的財務管理制度;最后，企業要嚴格執行各項財務制度，讓企業的每一筆支出都能得到有效的監督，避免無效支出和虛假支出。

現階段的地產利潤水平已經進入了一個相對低的水平，因此要嚴格執行財務管理制度，做好成本費用等支出的管控，從財務角度盡最大可能降低企業的各種風險。

五、結束語

新形勢下的房地產行業繼續原有的粗放式管理是很難走的長遠的，因此，地產企業要想實現健康可持續發展，要不斷提高自身的經營管理水平。財務從盈利測算、融資、全周期預算等專業角度去幫助企業提高經營決策的有效性、增強企業應對各方面風險的能力、為降本增效提供發力點，最后通過執行完善的管理制度去監督各項經營活動的真實有效性，為企業管好錢理好財，更要為企業控制風險穩健發展。

參考文獻：

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