農村宅基地管理新政出臺 嚴禁城鎮居民購買宅基地

張蕊

土地問題“牽一發而動全身”。宅基地是保障農民安居樂業和農村社會穩定的重要基礎，加強宅基地管理意義重大。

2019年9月20日，中央農村工作領導小組辦公室、農業農村部發布《關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》指出，由于多方面原因，當前農村宅基地管理比較薄弱，一些地方存在超標準占用宅基地、違法違規買賣宅基地、侵占耕地建設住宅等問題，損害農民合法權益的現象時有發生。

《通知》要求鄉鎮政府加強對宅基地申請、審批、使用的全程監管，落實宅基地申請審查到場、批準后丈量批放到場、住宅建成后核查到場等“三到場”要求。要開展農村宅基地動態巡查，及時發現和處置涉及宅基地的各類違法行為，防止產生新的違法違規占地現象。

嚴禁城鎮居民購買宅基地

宅基地是農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。

《通知》明確指出，要嚴格落實“一戶一宅”規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過本省、自治區、直轄市規定的標準。

同時，農村村民應嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。經批準易地建造住宅的，應嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。

《通知》還提出，農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。對歷史形成的宅基地面積超標和“一戶多宅”等問題，要按照有關政策規定分類進行認定和處置。在防止違法占用宅基地的同時，《通知》也強調要充分保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權。不得以各種名義違背農民意愿強制流轉宅基地和強迫農民“上樓”，不得違法收回農戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農民進城落戶的條件。嚴格控制整村撤并，規范實施程序，加強監督管理。

《通知》指出，宅基地是農村村民的基本居住保障，嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地，嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。嚴禁借流轉之名違法違規圈占、買賣宅基地。

2019年5月，中共中央、國務院發布的《關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》中也提到，要穩慎改革農村宅基地制度。

發改委發展戰略和規劃司處長劉春雨在解讀該文件時表示，黨的十八大以來，農村土地制度改革取得了不少新的突破，但是距離城鄉土地的統籌高效、集約利用，距離真正建成城鄉統一的建設用地市場，距離使每一寸土地都能釋放出更多的發展活力和生產力，距離讓廣大農民平等共享城鎮化過程中的土地增值收益，還有很長的路要走。

他強調，在盤活農村閑置農房的過程中，需要注意的是城鎮居民到農村買宅基地的口子不能開，按規劃嚴格實行土地用途管制的原則不能突破，必須嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。

鼓勵盤活利用閑置宅基地

“土地是最重要的生產要素之一，但中國有很多土地資源沒有盤活。”中國人民大學國家發展與戰略研究院常務副院長聶輝華表示，農村的很多土地資源，包括田地、宅基地、林地很多是閑置的，并沒有充分發揮其應有的價值。

隨著城市化的推進，大量農民轉變成城鎮居民后，很多農村都出現“空心化”現象，未來大量閑置的宅基地如何處置成為一大難題。

事實上，作為農村集體建設用地的大頭，宅基地占到70%，但宅基地的管理卻存在諸多問題，除了閑置浪費嚴重外，宅基地退出機制不健全往往導致難以變現，同時，權能不完備也常常帶來無法抵押等弊端。

針對這一問題，《通知》提出，要鼓勵村集體和農民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經營、合作經營、委托經營等方式，依法依規發展農家樂、民宿、鄉村旅游等。城鎮居民、工商資本等租賃農房居住或開展經營的，要嚴格遵守合同法的規定，租賃合同的期限不得超過20年。合同到期后，雙方可以另行約定。

在尊重農民意愿并符合規劃的前提下，鼓勵村集體積極穩妥開展閑置宅基地整治，整治出的土地優先用于滿足農民新增宅基地需求、村莊建設和鄉村產業發展。閑置宅基地盤活利用產生的土地增值收益，要全部用于農業農村。

在征得宅基地所有權人同意的前提下，鼓勵農村村民在本集體經濟組織內部向符合宅基地申請條件的農戶轉讓宅基地。各地可探索通過制定宅基地轉讓示范合同等方式，引導規范轉讓行為。轉讓合同生效后，應及時辦理宅基地使用權變更手續。對進城落戶的農村村民，各地可以多渠道籌集資金，探索通過多種方式鼓勵其自愿有償退出宅基地。

事實上，農業農村部部長韓長賦在解讀今年的中央一號文件時就曾表示，要穩慎推進宅基地制度改革，拓展改革試點，豐富試點內容，探索適度放活宅基地和農民房屋使用權的有效途徑，盤活利用閑置宅基地和閑置農房，增加農民的財產性收入。

（據《每日經濟新聞》）