越南：下一個房產價格翻番的投資熱點？

和廣

越南，是一個我們熟悉而陌生的地方。說熟悉，是從秦漢到當代，越南始終是中國西南歷史的一部分；說不熟悉，是最近40年，中越從同志情誼走到邊界紛爭，兩國關系變得糾葛不清，很多國人缺乏對越南的實際了解。我們就從過去、現在和未來看看今天的越南。

越南的過去。越南盡管1986年就提出革新（Renovation）政策，但遲至1990年從柬埔寨撤軍（當時人均GDP降低到不足100美元），國家才開始穩定發展經濟。到1995年與美國關系正常化后，經濟進入快速發展軌道，2018年人均GDP已經達到2560美元水平，用了28年。中國人均GDP100美元還是在1967年，到1978年改革開放，達到約180美元，2500美元的水平是2007年達到的，姑且以改革開放為起點，也用了差不多29年。看起來，國家穩定、改革開放，釋放人民生產力致富，中越兩個社會主義國家“殊年同歸”。

在很多國人眼里，越南仍然是個摩托車橫行、有點雜亂的小國。特別是近期英國發生的越南偷渡者死亡事件，更讓人覺得那是個貧窮落后的國家。此次11月越南之行前后，很多朋友問，越南是不是跟中國1990年代差不多啊？實地考察，越南當前的經濟發展和消費水平，已經達到或者超過了中國2005年。如果問大家，回到2005年，投資啥？估計百分之百的回答是，砸鍋賣鐵借錢買房子；至于買股票嘛，也可以的，有過兩次大牛市，淘金者不多，折戟沉沙的比比皆是，但畢竟指數從1000點漲到3000點了。

越南的現在。來看越南最發達地區——胡志明市（西貢）。它地處湄公河三角洲，在越南經濟地位相當于中國的上海和深圳。2018年胡志明市人均GDP7089美元，大約是上海的1/3多。

再對比一下胡志明市和上海的消費和住房。在胡志明市，所有的國外品牌，從汽車、電器到化妝品，一應俱全，大型商業購物中心比比皆是。總體物價水平大約是上海的1/2到2/3，汽車等進口商品較貴，是因為關稅等原因。住宅方面，高檔住宅在上海大約在15000美元以上；而胡志明市的住宅差距較大，可比的公寓大約是2500美元到3000美元，當然也有高達9000美元的。另外要注意，越南的價格是套內面積，中國往往報的是建筑面積，兩者還有一個大約20%左右的使用率折算差價。再看租金回報，國內住宅年租金大約回報率也就1.5%，而越南租金回報率能夠達到6%左右。回想我國2005年前后，房價沒有暴漲前，租金回報率也穩定在5%，與貸款利率大體相同，具有很高的投資價值。

住宅社區建設情況。簡言之，得益于日韓臺先進的建設管理經驗，高檔公寓社區建成后的狀況，遠好于北京、上海、深圳的社區，免費的兒童活動區域和游泳健身設施，以及較好的物業管理。就本人參觀的幾個社區而言，其社區開放度和公共管理的程度，以及附近配套的國際學校質量和數量，居住環境大大優于國內社區。走進社區，完全感覺不到是在越南，更像是在新加坡、日本，或者美國夏威夷。

越南經濟發展潛力大不大？中短期之內相當大，主要原因是外向型經濟快速發展，FDI（外商直接投資）增長快速，特別是去年中美貿易戰開始后，大量日本、韓國、中國臺灣的制造業向越南轉移，包括中國大陸的一些企業，也在不斷嘗試轉移產能到越南。2019年前10個月，越南FDI為162.1億美元，同比增長為7.4%。巨大的資本涌入，加上越南人口結構年輕人居多，制造業潛力巨大。如果你到國內的優衣庫看看，里面相當比例的制造國為越南。美國的輕工業品更是如此。

越南的將來。簡單說，房價“長期看人口，中期看土地，短期看政策”。戰爭結束了近30年，正好新生代開始成長，越南人口超過9000萬，年輕人居多。胡志明市人口1200萬，還在不斷吸引外國人和農村人口進入，城鎮化程度在快速提高。再從收入看，看看越南人均GDP從2500美元到6000美元這段預測。中國從2500美元到6000美元水平，大約用了5年時間（要考慮到美元在2008年金融風暴中劇烈貶值），那么未來5年，越南的人均GDP也能增長到6000美元水平。房價如果保持同比例增長，5年內很快就會翻番。但最重要的是，當人均GDP增長到一定階段，將會釋放出大量的房地產需求，從而刺激房價加速增長。未來5年，如果越南保持這種增長速度，房地產價格上升200%并不奇怪。基于這種邏輯，大量的外資開始涌入到房地產市場。根據中金內部一個統計，以前外國人購買房地產，以日韓為主，近一年大量中國大陸的投資人士開始投資越南房地產，胡志明市最為明顯。越南土地政策為私有，所以開發速度比國內慢得多，換句話說，供給量不夠，也會刺激房價上升。這兩年貨幣政策非常穩定，每年通脹貶值大約2%-3%，屬于良性范圍。

不過，越南房地產有幾點需要注意。產權政策是，越南本國居民購買房產，擁有永久產權（原來永久產權在社會主義國家也可以有），而外國人購買，只有50年使用權。因此，外國人不能購買獨棟別墅；同一個社區，外國人購買比例為30%，超出部分就不能得到產權保障。此外，外國人不能貸款購買。對于中國大陸人士，還有個特別之處：持中國新版護照的，無法辦理產權登記，但是如果開發商有合同保障，可以保證產權期內的使用權、出租權和未來的過戶交易權。

投資越南房產的幾個風險也需要揭示一下。首先，流動性風險。房產交易并非那么容易，而且還需要長途跋涉去，本人交易。越南人潛在的購買力還沒有釋放出來的話，外國人買了，再賣給外國人，交易難度較大。其次，經濟持續增長的潛在風險。當人均GDP達到6000美元以上的時候，往往貧富分化加劇，容易引發社會動蕩，導致經濟停滯。再次，政策性風險。越南并非成熟法治和市場化國家，政局變化會引發政策變化，具有不確定性。最后，對持中國大陸護照的投資人士來說，中越南海角逐仍然是未知數。