炒房，一個時代結(jié)束

范曳杉

恒大濱河左岸，近段時間，這個項(xiàng)目名稱可謂是火遍了全國。究其原因，還是房子降價。

去年冬天，位于山東省濟(jì)南市的炒房客小甲，在恒大濱河左岸選購了一套精裝修的房子，當(dāng)時的價位是18000元/平米。誰能想到，最近一段時間，該處的房價直接降到了13000元/平米，小甲那套100平米的房子直接縮水了50萬元。

這下子別說是小甲了，很多買來自住的業(yè)主都受不了這個打擊，聚集在售樓處討說法，甚至出現(xiàn)了業(yè)主怒砸售樓處的沙盤。

曾幾何時，“眼光長遠(yuǎn)”的炒房客順應(yīng)時代，應(yīng)運(yùn)而生。他們在看準(zhǔn)房子的升值空間后，馬上出手買入，然后轉(zhuǎn)手賣掉，或者出租掙租金，要么買地買鋪?zhàn)壬翟賿伋觯嵉门铦M缽滿。

但是這次“售樓處被砸”事件，卻為這些炒房客再次敲響了警鐘。恒大濱河左岸樓盤降價也并非個例，其他如南京、杭州等城市，樓盤降價比比皆是。樓市步入寒冬，房價漲跌難測，樓市前景堪憂，屬于炒房者的黃金時代，似乎也迎來了尾聲。

接下來，不如和小編來一同回顧一下，那些屬于炒房客的時代。

1.0時代 第一代炒房人經(jīng)歷“海南的瘋狂”

“1989年我去了海南。海南特好！大家都是闖天下的，什么都能談得來。那時候挺窮的，可我窮，還有比我更窮的。”潘石屹曾這樣回憶。

1989年的潘石屹只有26歲，辭職兩年。那時的他沒有光頭，沒有黑框眼鏡，更沒有后來的SOHO中國。

而那時的海南，幾乎每個來到這里的人都在瘋狂地玩著一個叫做“擊鼓傳花”的炒作房地產(chǎn)的游戲，每個人都在盡快地把手中的房子、地皮轉(zhuǎn)給下一個接棒者。

剛到海南的潘石屹并不是做房地產(chǎn)的，他在一個磚廠打工、搬磚。干了20多天后，有些扛不住了，直接就找到了磚廠的王老板，毛遂自薦：如果讓我來當(dāng)廠長，工地的效率肯定能大幅提升。

王老板也算慧眼識珠，直接答應(yīng)了。潘石屹當(dāng)了廠長，立刻開始改革，花幾百元買水管，引水到磚廠和泥，然后又買了小型發(fā)電機(jī)，方便夜間照明，輪班工作，磚廠的收益劇增。

后來王老板轉(zhuǎn)行去做房地產(chǎn)，就把磚廠承包給了潘石屹。潘石屹通過這個磚廠的運(yùn)作，算是積累到了第一桶金。

1990年，海南的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大降溫，磚廠受到波及，也倒閉了。但是這時候，潘石屹卻敏銳地察覺到，這次降溫反而可能是一個進(jìn)入樓市的好機(jī)會。

于是，在1991年，萬通公司的前身“海南農(nóng)業(yè)高科技投資聯(lián)合開發(fā)總公司”成立，“萬通六君子”首次匯聚一堂，大家“座有序而利無別”。在海南有過房地產(chǎn)公司“工作經(jīng)驗(yàn)”的王功權(quán)成為領(lǐng)頭人，“體制內(nèi)出來的”馮侖和劉軍做副手，王啟富的辦公室主任也是在房地產(chǎn)公司時的“原職”，“印刷廠廠長”易小迪做了總經(jīng)理助理，而“精于計(jì)算”的潘石屹則主管財(cái)務(wù)。

這六個人是東拉西扯、彼此引薦湊到一起的，平均年齡不過24歲，公司總共有3萬多塊錢，打算干房地產(chǎn)。他們高息借貸了1000多萬元來炒房，即便現(xiàn)在來看，這也算是非常有魄力和膽量之舉。

據(jù)《中國房地產(chǎn)市場年鑒》統(tǒng)計(jì)，1988年，海南商品房平均價格只有1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達(dá)到7500元/平方米的頂峰。短短3年時間，增長超過4倍。

正是房產(chǎn)市場這樣的瘋狂，再疊加潘石屹的魄力，才使得短短半年時間，就讓萬通賺到了上千萬的利潤。

但是，這些并沒有沖昏潘石屹的頭腦，他依舊保持了高度的理智。當(dāng)時的他很快想到，了解一下海南的房地產(chǎn)現(xiàn)狀到底怎樣。

而這一了解，問題就出來了。潘石屹發(fā)現(xiàn)，1992年的海口市整個報(bào)建面積除以常住人口和暫住人口，人均居住面積達(dá)到50多平方米，而當(dāng)時北京的人均居住面積才不到7平方米。

這樣不行，海南房地產(chǎn)肯定要出事。潘石屹幾乎是馬上就做出了決定，撤出海南房地產(chǎn)市場。

后面的劇情大家就都知道了，1993年國家開始在海南重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場，幾乎招招致命，海南房價1993年就跌了47%，無數(shù)人因此傾家蕩產(chǎn)。

而及時脫身的潘石屹，帶著他的萬通和炒房賺到的資本，來到了北京繼續(xù)發(fā)展，最終書寫了SOHO中國的輝煌篇章。

看準(zhǔn)入場時機(jī)，迅速出手，認(rèn)清所在市場，及時脫身的潘石屹，或者說“萬通六君子”，都是炒房1.0時代的代表人物。那個時期的炒房客，都是敢吃螃蟹的勇敢者，有人功成名就，有人傾家蕩產(chǎn)。

2.0時代 溫州炒房團(tuán)橫行全國

溫州炒房團(tuán)是炒房2.0時代的代表。

曾有傳言，在溫州炒房團(tuán)全盛時期，一個溫州人年初投上100萬元，年末就能變成了1000萬元。雖然傳言不知真假，但許多溫州人靠炒房發(fā)財(cái)，卻是個不爭的事實(shí)。

小A一家也是如此。A媽靠炒房發(fā)家，一時之間財(cái)源滾滾，買了數(shù)輛豪車，花錢如流水。在當(dāng)時，炒房這件事，只要有資金，就能迅速地開始操作、掙錢。

反觀發(fā)展企業(yè)，不僅要考慮技術(shù)更新?lián)Q代，還要擔(dān)心市場風(fēng)向轉(zhuǎn)變，難度大了不說，辛苦一年賺的利潤往往還不夠炒賣一套房來的多。所以A爸對自家生意開始不怎么上心，也漸漸參與其中。

不止小A一家，放眼整個溫州，做實(shí)業(yè)的人逐漸少了，投機(jī)的人卻開始多了起來。

在溫州人的運(yùn)作下，溫州的房價也不知疲倦地高歌猛進(jìn)，1989年，溫州市區(qū)的房價均值首次突破1000元每平米，1999年突破5000元，2001年已高達(dá)6000元，相比同期的全國商品房均價，高出2倍以上。

而溫州人也開始不僅僅滿足于自家門口這有限的房產(chǎn)，將目光慢慢放在了遠(yuǎn)方，比如上海。1999年的上海，商品房的均價不足4000元每平米，簡直是尚未開發(fā)的巨大寶藏，溫州人開始蠢蠢欲動。

媒體報(bào)道了這個一個事情：2001年8月18日，150多個溫州人坐滿了3節(jié)火車廂，浩浩蕩蕩地抵達(dá)上海。他們不為旅游探親做生意，而是在《溫州晚報(bào)》的組織下，專程到上海來買房。為此，上海房產(chǎn)協(xié)會甚至收到市政府領(lǐng)導(dǎo)指示：一定要把溫州看房團(tuán)服務(wù)好。

這次，溫州人砸下5000萬元，讓上海人大喜過望。兩個月后，又一波溫州看房團(tuán)蒞臨，成交8000萬元。就這樣，在看房團(tuán)驚人的豪買中，溫州炒房團(tuán)正式躍上歷史舞臺。

2002年，某溫州炒房人以120萬元的首付，在上海狂買20套商住房，然后為每套房配齊家具后出租，以每月每套3000元的租金頂按揭，每個月還凈賺2萬元。兩年后，房價暴漲一倍，再將房子全部脫手。

這個炒房故事堪稱經(jīng)典案例，至今被很多炒房人所效仿。

到了2004年，溫州幾乎陷入“全民炒房”的時代。而全國性的房價上漲，也使老百姓對房價怨聲載道，人們開始炮轟溫州炒房團(tuán)，認(rèn)定他們正是炒高房價的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

期間，溫州炒房團(tuán)向北跨越長江，轉(zhuǎn)戰(zhàn)青島、濟(jì)南、北京、哈爾濱、大連、沈陽；向西，則溯長江而上，攻克南京、武漢、重慶、成都；向南，則是奔赴海濱城市廈門、海口、三亞……炒房團(tuán)也從單一的大小老板，壯大到一般的工薪階層，一時之間，盛況無二。

一直到2008年，美國次貸危機(jī)引發(fā)金融危機(jī)，中國的樓市受到不小的打擊，不少炒房客一度想要離場。直至“四萬億”和“四十條”出臺，樓市才算是止跌，開始回升。

2008年到2009年，全國商品房的均售價漲幅明顯，約超20%，溫州的房價漲幅接近110%。劫后余生，讓溫州炒房團(tuán)更加不知節(jié)制地投入其中，異常瘋狂，而瘋狂到了極致，距離毀滅也就不會太遠(yuǎn)了。

全國各地的限購、限貸政策相繼出臺，溫州炒房團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)也開始徹底暴露出來。房價率先崩盤，溫州市區(qū)某樓盤的房價由2011年的33000元每平米跌到了2015年的16976元每平米，近乎腰斬。

其他地區(qū)雖沒有這般慘烈，卻也不容樂觀。溫州炒房團(tuán)實(shí)力大損，炒房客開始陸續(xù)出逃，甚至有人做出輕生的極端行為。不過，扛過了那段時間房價下跌的人，最終都賺翻了。

3.0時代“全民炒房”時代的最后狂歡

溫州炒房團(tuán)的2.0時代過去后，房產(chǎn)市場曾出現(xiàn)短暫的一陣風(fēng)平浪靜，直到2015年，這份平靜才被再次打破。

本次波瀾壯闊的樓市暴漲，在深圳打響了第一槍。

此次暴漲，在北上廣深這4個一線城市中，最先發(fā)力的是深圳，漲幅最大的也是深圳。而只要房價大漲，炒房團(tuán)體就會再度出現(xiàn)，不過這一次，出現(xiàn)的不是溫州炒房團(tuán)，或者說，不僅僅是溫州炒房團(tuán)這樣的單一團(tuán)體。

如果說在2015年之前，購房者還是以投機(jī)炒作為主，那么2015年之后，就開始正式進(jìn)入“全民炒房”時代了。

“只要房價能一直漲，那就有得賺。”天津鏈家地產(chǎn)的賣房中介小乙這樣說道，“在3年前房價最瘋狂的那段時間，我一個月最多可以成交19單。在我手里買房的人來自北京、上海、溫州，但沒有幾個人是買完之后自己住的。”

同樣的，小乙也享受到了房價上漲所帶來的紅利。1993年出生，做了5年中介的她，同樣參與其中，自己炒出了6套房，工作時甚至開著奔馳帶客戶看房。

這樣的案例不在少數(shù)，真的有不少參與者通過炒房，實(shí)現(xiàn)了財(cái)富自由，也算是借上了炒房的最后一陣“東風(fēng)”吧。同樣的，在這樣“全民炒房”的環(huán)境影響下，房價上漲的趨勢也愈演愈烈。

北上廣深四大一線城市，從2015年初到2016年末，先后經(jīng)歷了多年未見的房價暴漲。以上海為例，至少上漲80%，部分地區(qū)達(dá)到100%，內(nèi)環(huán)內(nèi)二手房從3萬—5萬元上漲到6萬—10萬元，一手房開盤，每平米更是直接10萬元起。

面對房價的瘋狂上漲，很多人都在擔(dān)心，如果現(xiàn)在還不買房，以后可能連首付款都拿不出來，于是咬著牙把房子買下來。同樣的，也有人開始研究起了旁門左道。

2016年3月，畢業(yè)不到一年，在北京工作的莊先生計(jì)劃著與兩位好友一起“眾籌”一套房：“我有一個好朋友，他是北京戶口。不過，他還在讀研究生，沒有購房資金。我也是剛畢業(yè)，也沒多少積蓄，所以我們與另一個好朋友商量，計(jì)劃3個人一起買一套房，坐等升值。幾年之后，等我有了購房資質(zhì)，就可以將這套房賣掉變現(xiàn)了。”

據(jù)莊先生說，他與他的朋友們在北京市朝陽區(qū)安華橋附近購買了一套40平米的二手房，售價近200萬元，算上稅費(fèi)后，每個人出資約70萬元。購房之前，莊先生還與朋友們簽訂了共同購房的協(xié)議，約定出售房產(chǎn)的條件是：購房后的2年-5年期間，且至少有兩個出資人同意。

類似莊先生這樣的人其實(shí)不在少數(shù)，他們雖然有買房的想法和需求，卻要么缺少資金支持，要么受限于購房的相關(guān)政策。于是，他們緊跟時代潮流，玩起了互聯(lián)網(wǎng)思維，搞起了“眾籌炒房”。

所謂“眾籌炒房”，就是像上述的3個人一般，幾人同買一套房，隨后坐等升值，時機(jī)成熟后，再將房產(chǎn)變現(xiàn)，以此獲利。這種相比于獨(dú)立炒房來言，相對較低的門檻，也讓越來越多的人開始心動，并試圖加入“眾籌炒房”的隊(duì)伍之中。

一些90后的年輕人不甘落人后，也參與到“眾籌炒房”的隊(duì)列中，坐等房屋升值。不可否認(rèn)的是，“眾籌炒房”的興起，讓越來越多的普通人參與了進(jìn)來。但是，這樣的炒房模式并未完全成熟，隨著參與進(jìn)來的年輕人越來越多，更多的問題也開始凸現(xiàn)出來。

國家、政府很快出臺了相應(yīng)的政策，2016年第一季度，深圳、廣州、上海等地紛紛開始叫停房地產(chǎn)的眾籌業(yè)務(wù)，以此來杜絕“眾籌炒房”可能對當(dāng)?shù)胤績r造成的影響。

4.0時代 新政下的炒房客

炒房4.0時代，也就是現(xiàn)在的炒房客，他們更關(guān)心的問題，已經(jīng)不僅僅是自己還能否賺錢，更多的則是自己會不會成了接盤俠，能否做到全身而退。

正如上文提及的，處于山東濟(jì)南恒大濱河左岸的炒房客小甲一般，其處境早已不容樂觀。其實(shí)，從2018年11月起，該樓盤的銷售價格就始終處于溫和下行的狀態(tài)，但到了2019年8月，銷售價格迅速下跌，掛牌價也從2019年5月的18000元/平方米，降到10月的16000元/平方米，每平方米降了2000元。

而已購房產(chǎn)的業(yè)主們擔(dān)心該樓盤繼續(xù)降價，導(dǎo)致自己有更大的“虧損”，才相約到售樓處討說法，以求阻止樓盤降價，也才有了業(yè)主砸沙盤這一幕的出現(xiàn)。

其實(shí)，不止是在山東濟(jì)南的恒大濱河左岸炒房的小甲，全國各地的炒房客以及購房者，都在面臨著類似的問題。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至11月5日17時40分，杭州的二手房掛牌量已經(jīng)達(dá)到100034套，正式突破10萬大關(guān)。回顧樓市近狀，新房售樓處門可羅雀，二手房成交慘淡，前景也不容樂觀。

在經(jīng)歷了溫州炒房團(tuán)、“眾籌炒房”事件后，國家就已開始不斷地出臺相應(yīng)的政策法規(guī)，來約束房價，規(guī)范市場，以求最大限度地滿足居民的住房剛需，維護(hù)房產(chǎn)市場的穩(wěn)定和諧。

2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開時就已明確指出，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，全國各地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次，相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控的192次，同比上漲31%。

2019年7月30日，中央政治局會議召開，提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。這對炒房客而言，又是一次不小的打擊。

前不久，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于開展第七次全國人口普查的通知》，并決定于2020年開展我國的第七次全國人口普查，同時也會將住房情況納入普查范圍內(nèi)。

這已經(jīng)不是我國第一次將“查房”納入人口普查的內(nèi)容中，而這樣做的根本目的也是為了查準(zhǔn)人口，更全面地了解居民的居住情況，同時也為樓市的調(diào)控提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持。

所以，“查房”本身并不是什么新鮮事，尤其是對于那些房子僅僅是用來自住的剛需型用戶，可以說是沒有任何影響。但對于那些想要以房產(chǎn)作為投資資本，并以此賺取差價的炒房客來說，情況可能就沒那么樂觀了。

本刊綜合笨虎的錄音筆、正解局、子木聊房、證券日報(bào)、教體視界等報(bào)道