個人買房與企業買房的稅負研究

摘 ?要：由于我國許多城市實行房產限購政策，一些人開始打起注冊公司購房的主意。本文從稅收負擔角度對個人或以A公司名義購房進行對比分析，以期能為此類業務的決策提供思路。

關鍵詞：個人購房;企業購房;稅負分析

一、購置階段稅負分析

例1：廣州市張先生2016年5月30日擬購買第一套房，100平方米，不含稅價格為500萬。

（1）購置階段稅收政策

房產購買方需負擔契稅：北上廣深個人購買90平方米以上唯一住房按1.5%征收契稅;印花稅稅率萬分之五。增值稅負稅人是購買方，A公司購買房產增值稅進項稅可以抵扣，稅率為10%。

現提供兩種方案：方案一：以個人名義購買房產;方案二：注冊A公司購買，A公司為一般納稅人。

（2）購置階段稅負計算

方案一個人購置房產稅負：

增值稅：500×10%=50（萬元）;

契稅：500×1.5=7.5（萬元）;

印花稅：500×0.05%=0.25（萬元）;

總稅負：57.75（萬元）

方案二A公司購置房產稅負：

增值稅：500×10%=50（萬元），增值稅進項抵扣;

契稅：500×3%=15（萬元）;

印花稅：500×0.05=0.25（萬元）;

總稅負：15.25萬元

從購置階段來看，方案二A公司稅負更輕，比方案一節稅42.5萬元。

二、持有階段稅負分析

持有房產有自用和出租兩種情況，需要分別進行分析。

（1）以自用方式持有房產的稅負分析

例2：例1中房產自用，房產稅原值減除比例為20%，城鎮土地使用稅按每平方米15元征收，房產計提折舊凈殘值為0。

1.以自用方式持有房產稅收政策

方案一個人自用住房所有稅種都暫免征收。

方案二A公司可按投入使用價值以不低于20年逐年提取折舊稅前扣除，負擔房產稅房產原值減除10%-30%扣除后的余值按1.2%的稅率征收;大城市城鎮土地使用稅為每年每平方米1.5元至30元。

2.以自用方式持有房產稅負計算

方案一個人自用住房稅負為0。

方案二A公司房產自用稅負：

房產稅：500×（1-20%）×1.2%=4.8（萬元）;

土地使用稅：100×15=0.15（萬元）;

總稅負為：4.95（萬元）;

每年計提折舊：500÷20=25（萬元），若A公司有其他的營業收入，可節省企業所得稅25萬元。

房產自用，方案二A公司稅負更重，沒有其他業務情況下多負擔4.95萬元。

（2）以出租方式持有房產的稅負分析

例3：例1中房產以月租金3萬出租，城鎮土地使用稅按每平方米15元征收，房產計提折舊凈殘值為0，A公司只出租該不動產，作為小型微利企業享受企業所得稅優惠。

1.以自用方式持有房產稅收政策

方案一個人出租房產需負擔增值稅：個人出租不動產按5%的征收率減按1.5%計算應納稅額;房產稅：個人出租住房按4%征收;個人所得稅：每次收入4000元以上的，應納稅額=收入×（1-20%）×20%，個人出租住房按10%征收個人所得稅;印花稅按千分之一征收。

方案二A公司出租不動產需負擔增值稅：一般納稅人出租2016年5月1日后取得不動產，適用稅率11%;房產稅：按租金收入12%征收;印花稅按千分之一征收;企業所得稅：小型微利企業其所得減按50%計入應納稅所得額，按20%繳納企業所得稅。

2.以出租方式持有房產稅負計算

方案一個人出租住房稅負：

增值稅：3÷（1+5%）×1.5%=0.043（萬元）;

城建和附加：0.043×（7%+3%+2%）=0.005（萬元）;

房產稅：3×4%=0.12（萬元）;

個人所得稅：3×（1-20%）×10%=0.24（萬元）;

印花稅：3×12×0.1%=0.036（萬元）;

總稅負：（0.043+0.005+0.12+0.24）×12+0.036=4.932（萬元）。

方案二A公司出租不動產稅負：

增值稅：3÷（1+10%）×10%=0.272（萬元）;

城建及附加：0.272×（7%+3%+2%）=0.32（萬元）;

房產稅：3×12%=0.36（萬元）;

土地使用稅：100×15=0.15（萬元）;

折舊：500÷20=25（萬元）;

印花稅：3×12×0.1%=0.036（萬元）;

企業所得稅：（3×12-25-0.036）×50%×20%=1.09（萬元）;

總稅負為：（0.272+0.32+0.36）×12+0.15+0.036+1.09=12.7（萬元）

以出租方式持有房產，方案二A公司稅負更高，多負擔4.321萬元。

三、轉讓階段稅負分析

例4：例1中房產5年后以不含稅800萬的價格出售給B公司。

（1）轉讓階段稅收政策

方案一北上廣深個人轉讓購買2年以上非普通住房產按5%差額繳納增值稅;個人所得稅：轉讓所得減除財產原值和合理費用后的余額按20%征收;印花稅按萬分之五征收。

方案二一般納稅人轉讓2016年4月30日后取得非自建不動產出售全價÷（1+10%）×10%征收增值稅;印花稅按萬分之五征收。

方案三將房產作為股權轉讓給B公司。假設A公司名下無其他資產，該房產作為A公司唯一資產可作為股權轉讓給B公司，由于只涉及到股權轉讓，故而在轉讓階段負擔印花稅和企業所得稅。

（2）轉讓階段稅負計算

方案一個人轉讓不動產稅負：

增值稅：（800-500）×5%=15（萬元）;

城建及附加：15×（7%+3%+2%）=1.8（萬元）;

印花稅：800×0.05%=0.4（萬元）;

個人所得稅：（800-500-1.8-0.4）×20%=59.56（萬元）;

總稅負為：15+1.8+0.4+59.56=76.88（萬元）

方案二A公司轉讓不動產稅負：

增值稅：800÷（1+10%）×10%=72.727（萬元）

城建及附加：72.727×（7%+3%+2%）=8.727（萬元）

印花稅：800×0.05=0.4（萬元）

土地增值稅：

扣除項目：500×（1+5×5%）+9.513+0.4=634.913（萬元）

增值額：800-634.913=165.087（萬元）

增值率：165.087÷634.913=26%

土地增值稅：165.087×30%=49.526（萬元）

企業所得稅：（800-9.513-0.4-49.526）×50%×20%=74.056（萬元）

總稅負：72.727+8.727+0.4+49.526+74.056=205.436（萬元）

方案三A公司股權轉讓稅負：

印花稅：800*0.05=0.4（萬元）;

企業所得稅：（800-500-0.4）*50%*20%=29.96（萬元）;

總稅負：0.4+29.96=30.36（萬元）

方案二A公司直接出售稅負最重，方案一個人出售比方案二少負擔128.556萬元，方案三股權轉讓相對方案一節稅46.52萬元。

四、總體稅負分析

不同方案的稅負分析如表一所示

從表一可得，以企業名義購買房產直接出售相對出售個人買房有較高稅負，但稅收籌劃后以股權轉讓方式處置房產稅負較少。

以上結論均僅從稅法角度考慮問題，最終方案選擇還需綜合考慮其他政策變化等社會綜合因素。

參考文獻

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作者簡介：劉瓊?。?995-），女，湖南衡陽人，廣東財經大學碩士研究生，研究方向：財政理論與政策。