投資性房地產后續計量模式變更動因及影響分析

褚紅梅

【摘要】? 投資性房地產后續計量模式變更屬于自發性政策變更，會對企業產生一定的影響。文章以恒順醋業為例，分析投資性房地產后續計量模式變更的動因，基于恒順醋業2012—2018年公司年報數據，分析后續計量模式變更對企業的影響。研究發現后續計量模式的變更，能夠降低企業資產負債率、加大企業利潤波動、增強企業融資能力，同時對會計人員的知識儲備和業務處理能力提出更高要求。針對公允估值變更引致的利潤波動和公允價值信息披露不充分的問題，提出可行性建議。對企業投資性房地產公允價值的實務應用具有借鑒作用。

【關鍵詞】? ?計量模式變更;內外動因;影響;投資性房地產

【中圖分類號】? F275? 【文獻標識碼】? A? 【文章編號】? 1002-5812（2019）20-0037-04

企業投資性房地產后續計量模式有兩種，一種是成本模式，另一種是公允價值模式。投資性房地產準則（CAS 3）實施十多年來，有投資性房地產業務的企業大部分選擇成本模式，只有少部分選擇公允價值模式。目前江蘇A股上市公司僅有4家企業采用公允價值模式。其中兩家企業從有投資性房地產業務之初就采用公允價值模式，另外兩家企業（恒順醋業和中南建設）一開始選擇成本模式，后續變更為公允價值模式。本文以恒順醋業為例，分析該公司為什么要對投資性房地產后續計量模式進行變更？這種變更又會帶來怎樣的影響。

一、 后續計量模式變更的動因

江蘇恒順醋業股份有限公司（以下簡稱“恒順醋業”）主營業務是醬醋調味品。除個別年份公司多元化經營命途多舛，大部分年份業績平穩。截至2018年12月31日，公司資產負債率25.45%，總資產2 850 364 487.59元，其中投資性房地產為391 939 800元，占資產的比重為13.75%。公司于2010年開始涉及投資性房地產業務并采用成本模式進行計量，2012年公司變更計量模式為公允價值。當前由其子公司鎮江恒順商城有限公司持有投資性房地產，收入來源于對外出租建筑物獲取的租金。2010—2012年公司凈利潤逐年下降且幅度較大，且 2012年財務費用高達1.37億元，恒順醋業選擇此時將投資性房地產后續計量模式從成本模式變更為公允價值模式，其動因如下：

（一）外在動因

投資性房地產后續計量模式從成本模式變更為公允價值模式的外在動因主要指企業基于客觀實際情況選擇變更投資性房地產后續計量模式。

1.市場環境的影響。雖然2010—2012年房地產景氣指數出現過波動，但是江蘇省房地產市場整體穩步增長，房地產市場價格總體仍然呈上升趨勢。恒順醋業新設立的子公司“鎮江恒順商城有限公司”主要經營業務為投資性物業，其所持有的投資性物業所在地段為江蘇省鎮江市主城區的核心商業區，市場氛圍成熟，房屋建筑物的價值增值較快，房產持有升值潛力大，活躍的房地產交易市場為投資性房地產的公允價值應用提供了良好的土壤。加上公司計劃逐年增加商業地產的市場定位，因此市場環境客觀上開啟了公司投資性房地產后續計量模式變更的進程。

2.部門規章和規范性文件的影響。CAS 3沒有規定公允價值模式條件成熟時，企業投資性房地產應當采用何種后續計量模式，而是將選擇權交給了企業，由企業根據情況自行選擇，已經采用的成本模式可以變更為公允模式，但是不可以反向變更。采用公允價值作為投資性房地產后續計量也是目前國際通行的成熟做法。因此當準則所指的市場環境成熟時，恒順醋業投資性房地產后續計量模式的變更符合國家相關法律法規的規定。依據投資性房地產評估指導意見（試行），企業應當依據數據資料收集和評估對象等具體情況恰當選擇評估方法。恒順醋業2012年年報公布公司將針對不同物業，采用不同方法確定其公允價值。

（二）內在動因

投資性房地產后續計量模式從成本模式變更為公允價值模式的內在動因主要指企業基于自身主觀需要選擇變更投資性房地產后續計量模式。

1.提供有效的會計信息。2011年恒順醋業采用成本模式核算的投資性房地產賬面價值為222 325 494.55元，2012年投資性房地產變更為公允價值模式后，重新對2011年的年報進行追溯調整，調整后的投資性房地產賬面價值為256 504 621.03元，占公司總資產比重的7.73%。根據公司年報披露的資料：“按預計可使用年限30年，采用年限平均法計提投資性房地產折舊，預計凈殘值率為5%”，考慮到公司2012年新增的23 387 978.97元投資性房地產。可以得出，假設2012年公司仍然采用成本模式作為投資性物業的后續計量模式，那么投資性房地產賬面價值約為2.39億元左右，而公允價值模式下投資性房地產賬面價值為291 398 200元，如果后續計量模式不變更，投資性房地產項目的賬面價值將比公允價值模式低22%左右。這是因為，成本模式下需要對投資性房地產計提折舊（攤銷），賬面價值會不斷減少，無法客觀真實反映投資性物業的增值部分，一定程度上不利于投資者全面了解公司的實際資產狀況。相反，公允價值模式更能反映投資性房地產市場行情變動，為公司相關利益者提供更有效的決策依據。

2.縮小業績虧損幅度。公司在復合多元化經營探索中損失慘重，2010年到2011年凈利潤減少71.39%，2012年形勢更加嚴峻，2012年1—9月份公司凈利潤降為9 340 310.52元，第四季度公司凈利潤進一步下降，公司面臨著2008年金融危機以來的第二次虧損，管理層經營壓力巨大。因此在此時選擇公允價值作為投資性房地產的后續計量，會減小公司利潤的下降幅度。盡管隨后的年報數據顯示2012年公司的凈利潤沒能扭虧為盈，同比下降了659.67%，但是如果沒有投資性房地產公允價值變動損益貢獻出的11 505 600元，虧損幅度會更大。

3.改善融資需求。除自有資金外，恒順醋業保障公司平穩發展的資金主要來源于銀行貸款。預測2013年資金需求主要包括正常營運資金需求和項目技術改造投資資金需求兩個方面。在想方設法降低財務費用和運營成本的同時，需要積極拓展融資渠道，通過再融資、銀行存款等多種融資方式改善資金需求，而這些融資渠道需要公司具備一定的信用資質和償債能力。2010年、2011年公司的資產負債率一直超過警戒紅線，分別高達84.75%、85.45%，超高的資產負債率勢必進一步加劇恒順醋業的融資成本和難度。投資性房地產采用公允價值計量后賬面價值增長20%以上，這意味著恒順醋業投資性房地產抵押額可以增加上千萬元，投資性房地產抵押貸款額隨之增加，在一定程度上將改善企業的融資需求。

二、后續計量模式變更的影響

（一）對企業財務的影響

1.降低企業資產負債率。公允價值模式下投資性房地產賬面價值上升會增加企業總資產，從而降低企業的資產負債率。年報數據顯示2010—2011年恒順醋業面臨著高債務風險，其中，2012年資產負債率創下歷史新高的85.45%，2012年開始，伴隨公司逐步回歸主業，高額財務費用不斷下降，公司資產負債率逐年下降。為了更清楚地找出投資性房地產公允價值模式變更對資產負債率的影響，我們先將恒順醋業的投資性房地產后續計量模式還原成成本模式，然后得出公允價值對資產負債率下降的影響程度。

由于公開數據無法獲得2012年恒順醋業是幾月份開始新增的23 387 978.97元投資性房地產，我們假定最遲12月份新增這項投資性房地產，成本模式下這筆新增的投資性房地產業務當月不提折舊。恒順醋業在2013—2018年沒有增加或減少投資性房地產，為問題的分析帶來了便利。按照恒順醋業2011年、2012年對投資性房地產成本模式折舊攤銷披露的信息對2012—2018年投資性房地產計提折舊。結果顯示，投資性房地產采用公允價值模式后的2012—2018年確實使公司的資產負債率下降的更多，尤其是2012年、2013年資產負債率分別多下降7.66%和7.69%。

2.加大企業凈利潤波動幅度。選擇公允價值模式可能會增加恒順醋業的凈利潤。2012—2018年公司的凈利潤分別為-57 782 963.53元、4 178 217 417.17元、80 987 964.80元、237 606 037.11元、168 261 045元、280 072 942.56元和303 843 292.39元。下頁表2表明投資性房地產公允價值變動損益以及公允價值變動對凈利潤的影響程度。

我們注意到2012年和2014年公司的公允價值變動對凈利潤的影響為負數。2012年投資性房地產公允價值變動對凈利潤的影響為負數，主要是因為2012年巨額虧損，公允價值的選擇雖然增加了公司的利潤，但是未能扭轉虧損局面。2014年雖然比2013年公司盈利增長93.83%，但是公允價值變動損益卻降低183.97%，可能受2014年鎮江地區房地產市場下行調整的影響。2017年和2018年投資性房地產公允價值波動對凈利潤的影響大幅增長，2017年比2016年投資性房地產公允價值變動增加43 339 700元，增長了37倍多。而公允價值變動對凈利潤的影響也從0.69%增加到15.89%。究竟是什么原因導致公允價值發生如此大波動呢？恒順醋業2017年報沒有直接披露公允價值突然大幅增長的原因，但是從年報對投資性房地產估值技術披露信息中可見一斑。恒順醋業在2017年年報中披露：“公司選擇采用收益法及市場法計量投資性房地產的公允價值”，而2012—2016年年報曾經披露公司選用收益法計量投資性房地產公允價值。因此，2017年如此大的價值變動與公司的投資性房地產評估技術變動有關。估值技術變動后2017年和2018年投資性房地產的公允價值變動對凈利潤的影響顯著增長。

3.增強企業融資能力。償債和盈利能力是影響企業融資的重要因素。先前的研究表明恒順醋業投資性房地產后續計量采用公允價值計量在一定程度上降低了企業的資產負債率。而企業資產負債率的下降，會提高企業的償債能力，增強債權人對企業的信心，使企業更容易獲得外部融資。此外，抵押貸款也可以緩解企業的資金壓力。如表3所示，除2018年以外，2012—2017年，隨著投資性房地產價值增長，抵押額占投資性房地產比重穩步上升，企業投資性房地產抵押額絕對數呈逐年增加，以投資性房地產作為抵押獲得的貸款額度理論上也可以逐年增加，在一定程度上增強企業的融資能力。

（二）對企業財務人員的影響

1.會計人員面臨的業務處理更加復雜。投資性房地產后續計量模式變更后，雖然不再對投資性房地產計提折舊攤銷，也不需要計提減值準備，但是業務處理和納稅調整更為復雜。（1）涉及更多會計科目。需要在“投資性房地產”一級科目下增設二級明細科目“成本”和“公允價值變動”，設置“公允價值變動損益”科目反映資產負債表日投資性房地產公允價值的變動情況等。（2）需要進行會計政策變更處理。2012年12月恒順醋業投資性房地產后續計量模式變更后，財務人員需要依據CAS 28有關會計政策變更的規定對企業2011年的留存收益、盈余公積、未分配利潤等追溯調整。（3）納稅調整更加復雜。投資性房地產后續計量模式變更后，稅法仍遵循歷史成本原則，不認投資性房地產持有期間的公允價值變動。稅法和會計處理方式的不同增加了財務人員期末所得稅納稅調整工作量。

2.會計人員需要具備資產評估專業知識和實踐經驗。企業的投資性房地產公允價值通常從以下三種途徑獲得：（1）依據專業評估的認定;（2）企業自行評估;（3）根據第三方調查報告。專業評估機構的評估更具專業性，其出具的評估結果更具客觀公正性，但是企業需要支付較高的評估費用。企業自行評估可以為企業節省一部分評估費用，但是自行評估結果的客觀性和準確性值得關注。第三方調查是企業基于第三方調查結果獲得投資性房地產公允價值。

從節約成本的角度出發，恒順醋業最終選擇自行評估投資性房地產公允價值。2017年10月1日開始施行的投資性房地產評估指導意見（以下簡稱“評估意見”），去除了原先投資性房地產指導意見（試行）中的“注冊資產評估師”字樣，表明評估意見不僅針對注冊資產評估師，而是針對所有的評估人員，包括專業評估人員和非專業評估人員。雖然恒順醋業采用自行評估方式，同樣要遵守評估意見的規定。評估意見第二章第五條對評估人員提出了具體的要求，投資性房地產評估業務的人員需要具備評估專業知識和實踐經驗，如果缺乏特定投資性房地產評估業務相關知識和經驗，應當借助專家工作以及第三方調查報告等以保證公允價值的可靠性。因此，恒順醋業能勝任投資性房地產自行評估的人員除了掌握會計專業知識，還應具備房地產評估知識、資產評估知識等并積累相關實踐經驗。

三、后續計量模式變為公允價值后存在的問題

（一）估值技術的變更導致公允價值波動異常

投資性房地產公允價值的評估技術包括市場法、收益法和成本法。2010—2016年恒順醋業主要采用收益法評估投資性房地產價值，而2017年主要評估技術由收益法變更為收益法和市場法，屬于估計變更，無需追溯調整。2016年、2017年投資性房地產賬面價值分別為1 166 500元和44 506 200元，增長3 715.36%（37倍多）。考慮投資性房地產對外出租的合同基本為長期租賃合同，剔除2017年公允價值正常變動，可以推測投資性房地產賬面價值異常波動至少95%歸因于估值技術的變更，公允價值的大幅波動對公司的凈利潤產生重大影響，公允價值變動對凈利潤的影響從2016年的0.69%變為2017年的15.89%。不同的估值技術誠然會產生不同的估值結果，但是如此巨大的差異讓我們對該公司之前的投資性房地產公允價值估值持懷疑態度，如果不同估值技術下的評估結果能懸殊幾十倍，勢必為公司操控利潤留下了空間。如果估值技術應用沒有問題，那么另外的解釋是恒順醋業當年投資性房地產的租金水平與該物業的市場銷售價格存在明顯背離，租售比低。

（二）公允價值信息披露不充分

估值技術的重要參數披露不充分。2012—2013公司沒有披露有關公允價值的估值技術、投資性房地產具體項目信息等。2014—2016年開始披露公允價值的評估技術為收益法，所使用的輸入值為第三層次不可觀測的輸入，但是對輸入值和估值流程等信息只是輕描淡寫地以“適當的折現率”等披露。眾所周知，這些關鍵參數是基于一定假設和評估人員的主觀判斷之上的，直接影響投資性房地產公允價值評估結果。

估值技術變更信息披露不充分。2017年公司投資性房地產的估值技術發生變更，但是當年的報表中并沒有單獨披露這一估值技術的變更及其變更的原因。只是在原先披露收益法的后面添加了“及市場法”四個字，然后在其后添加了一句“市場法選取一定數量的可比實例，將他們與評估對象進行比較，根據期間的差額對比實例成交價格進行處理后得到投資性房地產的市場合理價值”。盡管估值技術的變更使投資性房地產公允價值發生巨大的增幅，但是恒順醋業卻未能按照相關規定在報表中明確描述公允價值大幅波動的原因、2017年公司評估技術變更的原因、采用市場法評估的投資性房地產相關信息等。

信息披露隨意性大。以投資性房地產抵押相關信息為例，恒順醋業披露了2010年抵押的投資性房地產為學府路土地使用權，但未交代抵押金額。2012年之后則披露抵押金額，不再披露投資性房地產抵押標的物信息。2010—2014年披露了投資性房地產抵押貸款額，但是2015年之后沒有再披露抵押貸款額的具體金額。

四、相關建議

（一）加強自行評估公允價值的合規性管理

評估意見對勝任評估工作的評估人員應具備的能力做了說明，即使企業選擇自行評估投資性房地產公允價值，也有必要對外披露企業評估人員的資質情況，以體現企業資產評估的合規性。企業需要在年度報告中披露從事房地產評估工作的具體部門、相關人員勝任能力評估說明、評估結果驗證說明等。上市公司自行評估投資性房地產工作時，除了自律遵守投資性房地產準則、公允價值準則等企業會計準則外，同樣要符合評估意見、上市公司信息披露管理辦法等文件規定，確保投資性房地產公允價值自行評估的合規性。

（二）規范投資性房地產公允價值信息披露

規范投資性房地產公允價值信息披露需要政府相關部門和企業共同努力。（1）相關部門要加強解釋性文件的制定，并對信息披露進行管制。雖然CAS 39應用指南已對企業應該披露哪些投資性房地產公允價值信息以及信息內容披露到何種程度等做出解釋。諸如“持續和非持續第三層次公允價值計量項目，采用的估值技術和重要參數的定性及定量信息披露”，指南中列示了可參考的公允價值披露計量格式和第三層次公允價值計量的定量信息表，要求企業應當披露詳細的資本化率、公式模型等定量定性信息，但是目前部分上市公司年報中披露的公允價值信息不完整，例如恒順醋業沒能夠披露第三層次公允價值計量的具體定量信息。因此，相關部門應該加大監管力度，提高公允價值信息披露的透明性，尤其是最高層次的信息披露必須詳細，盡量減少評估過程中主觀隱瞞造成的“信息不對稱”。（2）企業有必要披露有助于報告使用者恰當使用公允價值評估結果的信息。按照CAS 3、CAS 39、評估意見、上市公司信息披露管理辦法等規定主動充分披露投資性房地產公允價值信息。如果估值技術發生變更，公司應當依規及時披露這一變更以及變更的原因。自愿信息披露也要注意連續性，防止信息披露的隨意性給報告使用者帶來困惑。

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