房地產(chǎn)估價方法存在的不足及完善措施

鄔磊

【摘 要】 房地產(chǎn)估價在房地產(chǎn)行業(yè)作為一項(xiàng)不可或缺的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，它的完善和發(fā)展對房地產(chǎn)行業(yè)有著十分重要的作用，但由于時間和地域等限制，我國的房地產(chǎn)估價在方法和管理過程中還需要不斷的完善和創(chuàng)新發(fā)展，現(xiàn)行采用的市場法、成本法、收益法還存在著諸多的問題和風(fēng)險。本文在市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的當(dāng)下對房地產(chǎn)評估行業(yè)進(jìn)行了較為深入的研究調(diào)查，對房地產(chǎn)估價方法存在的不足進(jìn)行分析，并且探討了相應(yīng)的完善措施與建議。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 估價方法 改進(jìn)措施

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶動了房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)日益增長，我國現(xiàn)行主要采用常用的房地產(chǎn)估價方法有：市場比較法、成本法、收益法。相對于西方先進(jìn)國家而言，我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展時間較短，存在著一些比較明顯的制度缺陷，與此同時估價方法也存在著一定的問題，這些問題在一定的程度上限制了估價行業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致估價結(jié)果和實(shí)際價值產(chǎn)生了一些偏差，以下為現(xiàn)行常用的幾種評估方法存在的問題與不足與改進(jìn)措施的建議。

一、比較法存在的常見問題

（一）個別因素范圍有待更新

我國的評估相關(guān)法規(guī)有明確規(guī)定，要對交易實(shí)例進(jìn)行交易情況，交易日期和區(qū)域因素和個別的因素來進(jìn)行合理的修正，并且在相應(yīng)的規(guī)范當(dāng)中詳細(xì)的列出了房地產(chǎn)個別修正因素。但是這些法律規(guī)范頒布時間較久，隨著近幾年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，出現(xiàn)了很多其他方面的因素，例如租約情況、利率上浮、其他相關(guān)權(quán)益、物業(yè)管理品質(zhì)等，這些新問題的出現(xiàn)老規(guī)范并沒有給出相應(yīng)的修正方案。比如大家所熟知的房貸利率，對于房產(chǎn)交易而言，低利率是促進(jìn)市場交易，在正常的供需情況下會引起房產(chǎn)價格的上升，然而在修正價格時并沒有考慮這個因素，這對于房地產(chǎn)的估價而言是會出現(xiàn)相應(yīng)的偏差。

（二）估價存在波動風(fēng)險

市場比較法一般情況下是將估價對象市場價格與過去成交的交易實(shí)例市場價格進(jìn)行比較，但是在估價時點(diǎn)以前的交易實(shí)例也僅僅能夠代表過去市場上的價格，過去的市場成交價格對現(xiàn)在和未來的房地產(chǎn)交易有一定的指導(dǎo)作用，但是并不能完全體現(xiàn)出市場未來的變換軌跡。舉例而言，2015年“330”政策前后，例如深圳，同類房屋價格相差了30%-50%之多的情況，有可能通過時間推移和政策因素，房地產(chǎn)的估價也存在較大差異，另一方面就是房地產(chǎn)目前作為一個商品交易對象，價格隨著供求變化而變化，對于這一點(diǎn)來說估價并不十分準(zhǔn)確。目前我國的房地產(chǎn)存在著比較嚴(yán)重的脫節(jié)情況，一手房的價格和二手房的價格之間存在脫節(jié)，一手房通常情況下價格會相對高一些，這種差距一直存在。還存在一種脫節(jié)是售價和租金脫節(jié)，相對于國際公認(rèn)的租售比警戒線，我國的租售比要低的多，這樣也會使得房地產(chǎn)市場供求失衡，存在嚴(yán)重的“泡沫”。這個問題也引起了房地產(chǎn)專家的廣泛討論。結(jié)合多種因素來看市場比較的方法并不完全合理，所以市場價格實(shí)際上不是長久穩(wěn)定的價格，這種價格在實(shí)際上存在較大的波動風(fēng)險。針對這類風(fēng)險是目前很難進(jìn)行相應(yīng)有效的評估，如果估價師對象類似實(shí)例較長時間內(nèi)未產(chǎn)生交易，這時就更加需要仔細(xì)的考慮一下未來市場可能發(fā)生的一些情況。

二、成本法存在的問題

成本法作為三大估價方法之一，現(xiàn)今廣泛運(yùn)用于評估實(shí)務(wù)中，隨著所接觸的評估項(xiàng)目的數(shù)量及復(fù)雜程度的增加，成本法中會出現(xiàn)相應(yīng)的系列問題。

（一）折舊的計(jì)算未體現(xiàn)

隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，尤其是一線城市或者發(fā)達(dá)城市，隨著二手房的數(shù)量在持續(xù)增加中，相關(guān)的評估物業(yè)時，運(yùn)用成本法時往往容易遺漏對各類折舊的考慮，例如經(jīng)濟(jì)、功能、物質(zhì)等折舊的計(jì)算，往往這些方面的折舊對估值會產(chǎn)生一定的影響，這會使得評估價格的準(zhǔn)確性有所下降。

（二）方法使用前提的局限性

眾所周知，成本法的使用是以市場長期均衡為假設(shè)的，在房地產(chǎn)市場在長期均衡的情況下，成本法才是適用、合理的。這就大大的局限了此方法的運(yùn)用。因?yàn)楹芏鄷r候房地產(chǎn)市場變化快且并未達(dá)到均衡，此時房地產(chǎn)的價值與其成本往往由供求關(guān)系而決定，例如處于房產(chǎn)投機(jī)時期，房地產(chǎn)市場價格大大高于成本，此時的評估價值也是不準(zhǔn)確的。

（三）未考慮最高最佳用途的情況

成本法往往考慮的是以往成本的付出，在這里技術(shù)思路下往往沒有考慮其最高最佳使用的情況。如果很多物業(yè)的合理使用并沒有和產(chǎn)權(quán)證或者其規(guī)劃用途保持一致。例如現(xiàn)在有很多廠房改造新型辦公用房，很多工業(yè)配套改為商業(yè)進(jìn)行運(yùn)營，房地產(chǎn)在新的使用狀況下有可能其市場價格大大高于成本法的測算結(jié)果，結(jié)合房地產(chǎn)評估的實(shí)務(wù)情況，此時僅僅按法定用途或規(guī)劃用途來考慮則對價值的評估會有一定的局限。

（四）忽略無形價值的影響

房地產(chǎn)的價值不僅僅包括實(shí)物價值而且還有其無形價值。很多時候，我們在運(yùn)用成本法評估房地產(chǎn)價格時，很多時候僅僅只考慮了其開發(fā)成本，管理成本，財(cái)務(wù)成本等等，認(rèn)為這些成本簡單相加就構(gòu)成了其價值。其實(shí)不然，這些成本的累加僅僅是構(gòu)成了其有形價值，而忽略了其無形價值部分的影響，以新興城市深圳為例，一方面深圳自然資源豐富，有大量山、海、湖，景觀資源，這些無形價值對房地產(chǎn)價格的影響有可能是巨大的，另一方面，學(xué)位在深圳極其稀缺，尤其是好的教育資源，人們對高品質(zhì)的學(xué)位房趨之若鶩，相關(guān)物業(yè)的房價也水漲船高。如若沒對這方面無形價值進(jìn)行合理的考量。估價結(jié)果將會和其他估價方法的評估價格產(chǎn)生巨大差異。 因此忽略無形價值的影響將對評估價格產(chǎn)生誤差。

三、收益法存在的問題

（一）估價人員對各類收益、資本化率的確定困難

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，現(xiàn)階段估價人員的水平和經(jīng)驗(yàn)很多時候是不充足，魚龍混雜，并且執(zhí)業(yè)的注冊房地產(chǎn)估價師的人數(shù)也是缺少的。對收益的內(nèi)涵把握不夠準(zhǔn)確，例如租金的內(nèi)涵，應(yīng)該剔除的運(yùn)營費(fèi)用部分未剔除，導(dǎo)致凈收益的測算不準(zhǔn)確。對市場的熟悉了解程度不夠，相關(guān)政策，通貨膨脹，銀行利率的波動的把握不準(zhǔn)。使得選擇的資本化率，還原利率不夠準(zhǔn)確，從而導(dǎo)致最終估價結(jié)果有較大誤差。這種情況下，對估價人員的技術(shù)水平有著較高的要求。

（二）收益年限的確認(rèn)與規(guī)范的沖突

在我國，土地出讓的使用年限一般而已大于建筑物的使用壽命，對一般情況而言，影響其實(shí)不大。但是有些情況還是客觀存在的。例如一些歷史遺留問題土地上的房屋，土地年限比較短，但是建筑物卻是剛剛建造完工，成新率很高，建筑物使用年限勢必會大于土地使用年限，這時參考房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)范，建筑物的價值有可能就會大打折扣。這樣一來對整個房地產(chǎn)的價值而言就存在著不符合客觀現(xiàn)實(shí)價值的情況，收益年限的確認(rèn)就會使得評估價值產(chǎn)生一定的影響。

四、改進(jìn)措施

在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的情況下，行業(yè)相對而言越來越成熟。國家的房地產(chǎn)政策，利率波動、社會穩(wěn)定、國際環(huán)境等各方面的影響也越加繁多，近幾年的“房住不炒”的大背景持續(xù)深化下，評估行業(yè)也更加規(guī)范，趨穩(wěn)。另一方面在房地產(chǎn)進(jìn)行估價就需要多方面考慮，也需要對以前存在的問題在現(xiàn)有的大環(huán)境下進(jìn)行創(chuàng)新和改進(jìn)，以提升整個行業(yè)的地位與發(fā)展。

（一）市場比較法的完善措施

第一，市場比價法需要及時更新補(bǔ)充個別因素。在進(jìn)行房產(chǎn)的價格修正時，除了要按照相關(guān)的規(guī)范對必須的個別因素進(jìn)行修正外，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，影響因素的多元化的情況下，租約情況（租金內(nèi)涵）、利率浮動、其他相關(guān)權(quán)益、物業(yè)管理品質(zhì)高低等，進(jìn)行必要的修正。通過對規(guī)定內(nèi)的個別因素及房地產(chǎn)市場變化及交易中產(chǎn)生的相關(guān)新的因素不斷修正，使得最終修正結(jié)果更加精準(zhǔn)及合理。

第二，市場比較法有時未考慮未來房地產(chǎn)市場的波動情況，例如在2015年“330”政策實(shí)施后，全國各地房價猛漲，業(yè)主報盤居高不下，市場暫未有足夠成交案例跟進(jìn)支撐的情況下，注冊房地產(chǎn)估價師會根據(jù)此時的情況進(jìn)行減價修正，以確定一個合理的估值。碰到市場起伏較大的時候，可由機(jī)構(gòu)內(nèi)或者行業(yè)內(nèi)的對市場價格了解深入估價師交流研討，對當(dāng)下房產(chǎn)市場的把握和價值尺度的衡量，以及對未來發(fā)展趨勢的預(yù)判。此時評估時我們需遵從三個已成交的可比實(shí)例原則來進(jìn)行案例選取。若短期內(nèi)成交案例較少，在進(jìn)行估價時盡量去選擇一些價值時點(diǎn)之前的交易案例來進(jìn)行估價，因?yàn)橐酝山坏陌咐鄬Ξ?dāng)下成交的偶然案例而言泡沫的成分會相對低很多。

（二）成本法的完善措施

第一，成本法的改進(jìn)，我們要充分的考慮各個情況對估值產(chǎn)生的相關(guān)影響。首先，我們要及時考慮到房地產(chǎn)的實(shí)際情況，因?yàn)檎麄€房地產(chǎn)市場變化快，我們要考慮其折舊，包括經(jīng)濟(jì)折舊、功能折舊、物質(zhì)折舊、合理準(zhǔn)確的計(jì)算，這部分的折舊價值對我們的評估價值的影響是十分重要的，以免造成評估結(jié)果偏高的情況。另一方面，房地產(chǎn)市場是一個不斷變化的市場，長期均衡的假設(shè)前提往往是不符合實(shí)際情況的，這時候，我們要根據(jù)估價時點(diǎn)時期的市場情況，根據(jù)供求關(guān)系進(jìn)行合理的調(diào)整。

第二，我們要結(jié)合實(shí)際情況，現(xiàn)在很多物業(yè)都會考慮其最高最佳使用的狀態(tài)，這時候，我們并不能依據(jù)規(guī)范或者相關(guān)其他情況一概而論，對于合理的良好的現(xiàn)在用途，我們在評估時，要對這一原則盡量一定的考慮，這樣才可以使得估價結(jié)果更貼近實(shí)際和具有說服力。

第三，我們往往忽略了無形資產(chǎn)價值，我們可以考慮正的外部性影響，通過市場法的調(diào)查，來對相對應(yīng)的估價對象進(jìn)行合理的修正，設(shè)置合理的調(diào)整因素和調(diào)整系數(shù)，從而得出真實(shí)的市場價值，而不是僅僅盯著其實(shí)物價值。

（三）收益法的完善措施

培養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)豐富的估價從業(yè)人員，要對市場正常，相關(guān)信息，對未來的預(yù)期市場狀況等有一定的了解和認(rèn)識，各評估機(jī)構(gòu)可以對相關(guān)人員進(jìn)行必要的培訓(xùn)和再學(xué)習(xí)，多跑盤，多實(shí)操，在實(shí)際項(xiàng)目中不斷的積累相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，這樣才能更好的掌握科學(xué)的估價方法。另一方面，當(dāng)出現(xiàn)建筑物耐用年限大于土地使用權(quán)年限的情況時，我們應(yīng)該合理的調(diào)整估價技術(shù)路線。結(jié)合規(guī)范和國家政策以及實(shí)際情況作出相應(yīng)的估價假設(shè)。在每種合理假設(shè)的情況下得出符合實(shí)際情況的估價結(jié)果，不要僅僅局限于以往的老思路，多做假設(shè)，多思考，多創(chuàng)新，這樣收益法才能運(yùn)用的更加客觀合理。

結(jié) 語

改革開放以來短短幾十年，我國現(xiàn)代化，科技經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使得我們房地產(chǎn)行業(yè)，評估行業(yè)也得到了長租的發(fā)展。不同的階段，市場的狀態(tài)和關(guān)鍵點(diǎn)也是不一樣的。我國房地產(chǎn)行業(yè)和西方國家百年發(fā)展相比較而言，我國估價行業(yè)發(fā)展的時間尚短，理論和制度的有大量的不足之處，評估人才的稀缺，行業(yè)技術(shù)水平的提升等也是面臨十分嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。近年來隨著估價師考試的嚴(yán)格選拔，科學(xué)技術(shù)進(jìn)步，估價協(xié)會以及各大評估機(jī)構(gòu)的不懈努力，我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)也在不斷進(jìn)步跟緊世界的步伐。作為一名從業(yè)六年的注冊房地產(chǎn)估價師，本職工作一直負(fù)責(zé)房地產(chǎn)估值定價這一塊，隨著市場的不斷變化，政策的多樣性，以及物業(yè)類型的復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)的多樣性等問題的突出，這也對房地產(chǎn)估價的相關(guān)工作者提出了比較高的要求，需要不斷的在每個估價項(xiàng)目實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)問題，不斷的總結(jié)經(jīng)驗(yàn)來解決問題。需要房地產(chǎn)估價從業(yè)者不斷完善和改進(jìn)目前的估價方法，使得評估方法更科學(xué)、客觀、公正，更貼合實(shí)際情況，使得估價行業(yè)越來越專業(yè)，往更好的方向快速發(fā)展。

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