淺議住宅建設用地使用權自動續(xù)期規(guī)則

孫雪琳 胡婧 河南大學 河南開封 475001

對于自動續(xù)期規(guī)則具體的制度構建應保障居民住宅的穩(wěn)定性，保障國家的穩(wěn)定發(fā)展，因此應當那個確立自動續(xù)期是永久續(xù)期、無償續(xù)期的制度，同時應結合目前國家正在構建的房地產稅制度以及農村宅基地制度對我國住宅建設用地使用權予以完善。

（一）確定自動續(xù)期是永久續(xù)期的制度

根據學者的觀點，自動續(xù)期是永久續(xù)期的觀點并不會改變住宅建設用地使用權用益物權的本質，其與國家所有權的關系類似于中國古代耕地中的田骨與田皮，田骨是所有權的客體，田皮是租佃權（永佃權）的客體，這種關系形象的表達的土地所有權和用益物權的關系，形成了“金皮銀骨”的一田二主現象，對于國有土地所有權和住宅建設用地使用權來說，國家所有權的客體是地骨，國家對地骨行使權利，住宅建設用地使用權的客體是地皮，業(yè)主對地皮行使權利，其仍是在國有土地上設置的他物權，是利用國有土地設置的定限物權，因此確定自動續(xù)期是永久續(xù)期不存在架空國家土地所有權的可能性，它的確立反而有利于國家和社會的穩(wěn)定。

另外，即使住宅建設用地使用權為無期限的永久性用益物權，但政府作為國有土地的所有權人這一點并沒有改變，其有權監(jiān)管、限制住宅建設用地使用權人使用土地的行為，并且可以依照《憲法》和《物權法》的規(guī)定，對土地實行征收征用，保留了對土地所有權的最終支配權。

（二）確定自動續(xù)期為無償續(xù)期，但應通過繳納稅金來繼續(xù)確定權利

關于自動續(xù)期是否應該收費，學界眾說紛紜。首先我們應該明確是否應當予以收費中的費是指建設用地使用權的出讓金，而在我國，由于我們實行的是土地國家所有權制，因此在公民購買房屋時，其支付的價格已經實際包含了建設用地使用權的出讓金，在這樣的背景下，續(xù)期時仍然對業(yè)主們進行出讓金的收取是不合理且執(zhí)行性不高的，因此，對于公民的自動續(xù)期，筆者認為應采無償續(xù)期。另外我國住宅建設用地使用權的年限目前主要有20、30、50、70年，不同年限出讓金額度呈現較大階梯差異，直接無償續(xù)期，對于已經支付70年出讓金的住宅建設使用權主體實質上不公，因此，對于不夠70年的，先補足70 年，對于具體出讓金差價的計算，應當按照出讓土地使用權當時的出讓金價格計算，即當時70年期間的出讓金價格是多少，20年或者其他期間的出讓金與其相比，差額是多少，就應當補交多少出讓金，其中的銀行貸款利息，應當由業(yè)主負擔。

對于學者們提出的關于無償續(xù)期可能會損害公民的基本居住利益，導致資源分配不均的現象，筆者認為，雖然不用收費，但國家可以通過收稅的方式來進行個體間、國家財政收入與居民基本居住利益之間的平衡。公平作為自動續(xù)期收費的綜合考量因素，對于收費的方式應考慮到民眾的現有負擔、合理預期，適當的國家收入結構以及公平的制度設計。對于收稅標準，筆者認為應結合我國現有的房地產稅進行統(tǒng)籌構建。另外，在對不動產進行征稅的同時，應將所得稅收一部分用于廉租房建設，以確保處于社會上無力或無心購房的“人民”有房可住

（三）自動續(xù)期不影響住宅建設用地使用權的轉讓和繼承

由于居民對自己的房屋享有所有權，因此在建設用地使用權到期時，可能會造成居民對其房屋所有權受到限制，進而國家才制定出住宅建設用地使用權自動續(xù)期的制度，說明制度的設計并不是孤立的存在的。因此基于這樣的制度設計，我們可以得出自動續(xù)期不影響住宅建設用地使用權的轉讓和繼承。若住宅建設用地使用權因期滿不能轉讓，在客觀上是對房屋所有權人自由處分房屋的限制，基于保障住宅所有權人充分行使其處分權的考量，不應也不能對其轉讓設限，而應將該轉讓解釋為可隨房屋所有權一并依法轉移，房屋原主人的所有權以及建設用地使用權因轉讓而消滅。在繼承方面，所有的住宅用地權屬均準許權利人的繼承人繼承，在權利人死亡后成為合法遺產，可通過遺囑或者法定繼承，由其繼承人繼承，當住宅權利人死亡且沒有繼承人予以繼承時，該建設用地使用權歸于消滅。

（四）統(tǒng)籌保障我國公民住宅權的用益物權

我國公民的住宅權依據公民所處位置的不同分為城市居民享有的住宅建設用地使用權和農村居民享有的宅基地使用權，二者均是在公有制的土地所有權制度下，保障我國公民住宅權的用益物權，以及保障我國居民“居者有其屋”、“有恒產者有恒心”目標的實現，因此應當對其進行統(tǒng)一規(guī)劃與協(xié)調，對二者用益物權的使用采取一致立場，規(guī)定基本相同規(guī)則。我國目前為了保障鄉(xiāng)村居民住宅用地的需求，該用益物權也沒有設置期間設置，因此將住宅建設用地使用權界定為無期限的用益物權，并且與農村的宅基地使用權相銜接、相配套，構成完整的住宅土地權屬制度，并且與非住宅建設用地使用權的有期限相對應，構建完整的土地制度

結束語

在現階段及相當長的歷史時期內，國家對人民美好生活的承諾總是體現在保障人民安居樂業(yè)以及有安居樂業(yè)的制度環(huán)境，而自動續(xù)期規(guī)則作為保障居民住宅建設用地使用權的核心規(guī)則，它的構建與完善將在很大程度上保障城市居民居住環(huán)境的穩(wěn)定，同時通過統(tǒng)籌構建建設用地使用權與鄉(xiāng)村宅基地使用權，構建完整的土地制度，有利于真正實現國家“使有恒產者有恒心”的目標。