試析“營改增”后房地產企業稅務風險

范春媛

摘要：我國在施行“營改增”之后，房地產企業所處的財稅環境變得更加復雜，加劇了企業的稅務風險。因此對房地產企業而言，要對自身所面臨的稅務風險有一個清晰、準確和全面的認識，然后在此基礎上結合自身的業務特點，制定有針對性的防范策略，才能真正享受到國家改革的紅利。房地產企業對稅務風險的探究和分析要從對比“營改增”前后的有關政策入手，再結合企業自身的中、長期發展規劃，分析企業的銷項稅額和進項稅額，從而實現對稅務風險的有效規避，為企業的可持續發展打下堅實的基礎。

關鍵詞：“營改增”;房地產企業;稅務風險

一、房地產企業在銷項稅額確認中的稅務風險分析

（一）價內稅變為價外稅的風險

在“營改增”之后，導致房地產企業本來價內收取的營業稅變成了價外收取的增值稅，這勢必會對企業的定價方案產生或多或少的影響。假如企業還是維持原來的價格不變，那么企業計入到收入的金額就會變少;如果是在原來價格的基礎上增加增值稅，并以此作為其含稅價格的話，對于企業而言收入不會減少。不過，如果購房者是一般納稅人的話，其增值稅是可以進行抵扣的，所以其負擔實質上是并沒有增加的;可是如果購房者是個人消費者，那這種轉嫁全部增值稅的做法無疑會大大增加購房者的負擔，非常容易出現客源流失的情況。所以，在“營改增”之后如何定價，實質上是企業和客戶之間的一種博弈，新定的價格既要考慮企業本身的利益，同時也要消費者的類型和購買能力，實現企業和消費者之間的平衡。

（二）由于扣除土地出讓金而導致銷項稅額抵減變少的風險

我國房地產企業的拿地費用一般都不菲，而且難以取得增值稅專用發票進行抵扣，針對這種情況，在“營改增”之后，房地產企業引入了差額納稅這一方法。即：房地產企業支付的土地價款，可以從銷售額里面加以扣除，從而作為“銷項稅額抵減”項目，使銷項稅額減少。可是在具體的操作過程中，這一辦法卻存在著一定的稅務風險。其主要原因是在地方政府的招商引資策略中，答應會返還給企業一定比例的土地出讓金，這一部分金額顯然是不在銷售收入的扣除之列。因此在計繳稅款的時候，允許扣除的土地出讓金是以財政票據記錄的實際金額數為準，可是財政票據并不能如實的反映企業所獲得的返還資金，所以還是按照財政票據記載的金額作為實際扣除標準的話，就會面臨違反稅法而少繳納稅款的風險。所以為了很好的解決這一問題，需要企業和地方政府進行協商和溝通，可以通過其他的優惠方式來替代土地出讓金的返還，如此一來企業就可以在享受地方政府政策優惠的同時，增加增值稅的扣減金額，從而有效規避稅務風險。

（三）由于價外費用的收取而增加的計稅收入風險

根據我國增值稅稅法的相關規定，企業所收取的價外費用，應該并入到企業的銷售額并計征增值稅，但是這其中不包含代為收取的款項。對于那些沒有計入到價外費用的代收款項，根據國家的相關規定，按照“形式重于實質”的原則，要求相關的票據必須符合規范和要求。由于房地產企業銷售的是不動產，因此要求企業必須重視銷售過程中相關發票的開具和取得，以有效規避此類風險。

（四）由于提前納稅而產生的風險

由于貨幣具有時間價值，因此對企業而言，應該盡可能的推遲納稅義務發生的時間，以便于獲得更多的稅收利益。基于房地產企業自身的特性，主要是以預售為主，并且對于預售納稅義務發生時間的規定，在“營改增”前后是有很大不同的，因此需要引起房地產企業的高度重視。在這之前，針對預售方式而獲得的款項，其納稅義務發生的時間就是收到預收款的當天。但是在“營改增”之后，對于房地產企業通過預收款方式出售的所有項目，規定在收到預收款時是按照3%的預征率預繳增值稅，很明顯其納稅義務的時間發生了變化，需要企業采取正確的措施積極應對，盡量避免由于提前納稅而產生的風險。

（五）由于取消了免稅規定而沒法享受稅收優惠的風險

“營改增”以后政策的變化對于房地產企業的一些常見業務而言，存在著一些不利的影響，比如：委托代銷、不動產投資入股以及自建自用等業務。由于大多數的房地產企業普遍選擇的是委托代銷的方式來進行房屋的出售，在沒有進行政策改革之前，如果合同書上面沒有寫明付款日期，并且代銷公司還沒有將房屋進行出售，沒有把房屋款交給房地產企業，那么對于房地產企業而言，就不需要繳納營業稅。但是在“營改增”之后，這一過程最多不能超過180天，如此一來，使得房地產企業納稅的時間縮短了，這無疑會加大其資金的壓力。所以建議房地產企業要對這類變化引起高度的重視，不僅僅要避免出現由于少計增值稅而遭受處罰的情況，還要加強自身的判斷性和預見性，對自身的稅務工作做好提前的安排，以便于更好的開展稅務籌劃工作。

二、房地產企業在進項稅額確認過程中的稅務風險

（一）難以取得抵扣憑證

因為我國的增值稅計算主要采取的是憑票扣稅的方式，而可以作為抵扣的票據主要是增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書和其他的完稅憑證，我國的房地產企業在日常的運營管理過程中，有非常多的支出是很難取得以上扣稅憑證的。

（二）抵扣過程中存在著諸多限制

在全面施行“營改增”之后，盡管將所有的行業都納入到了增值稅的征稅范圍中，使我國的抵扣鏈條日趨完善，但也并非是沒有限制的。相關的政策文件規定，企業購進的旅客餐飲服務、居民日常服務以及娛樂服務等不可以從銷項稅額中進行抵扣，新的“營改增”政策保留了舊有的相關規定，但同時也增加了新的內容，即對于外購的貨物和服務適用于簡易計稅項目，同時針對那些免征增值稅的項目、個人消費和集體福利、發生非正常損失的，就算是取得了合乎規范的相關票據，也不能進行進項稅額的抵扣，盡管這一規定并非只是針對房地產企業的，但是也或多或少的增加了房地產企業的稅務風險，需要企業予以一定的重視，積極應對，從而盡可能的規避稅務風險，為實現自身的可持續發展保駕護航。