房地產企業財務風險識別與控制研究

申菊瑛

摘要：隨著我國市場經濟的不斷完善，企業的財務風險也日益突出，特別是房地產企業。房地產企業財務風險在房地產企業中占著重要的成分，直接影響著企業的發展和經營。所以要保障房地產企業正常運營，必須把房地產企業財務風險的識別和控制作為重中之重。本文對房地產企業財務風險識別與控制進行了研究，從而保障我國房地產企業可持續發展。

關鍵詞：財務風險識別;風險防范;房地產企業;識別;控制

我國不斷加快城鎮化步伐，房地產企業也在飛速發展。房地產行業的最顯著特點是資金密集型，在項目開發時涉及較大數額的資金，但是項目的周期一般較長，再加之各種因素的不確定性會使資金在回收及變現中產生財務風險。目前，各大房地產企業在財務管理方面趨于規范化和標準化。各大房地產企業都在提高對財務風險的識別，并且科學合理的進行風險防范和評估。

一、房地產企業財務風險概述

目前來看，針對房地產企業的財務風險比較普遍的定義有兩種：狹義的財務風險和廣義的財務風險。狹義的財務風險是指項目結束后企業沒有能力償還負債，是一種融資風險，也可以說是由企業負債導致的財務風險。廣義的財務風險是指企業的資金整個過程中面臨不可控制和預料的因素，使企業最后得到的財務成果和預想的有很大差別，導致企業經濟面臨虧損。財務風險存在于企業融資、投資、回收資金等各個環節中。而且房地產行業具有開發時間長、初始資金投入大、資金回收慢等特點，是具有較高風險的行業，綜合來說，廣義的財務風險更符合目前的房地產企業。

二、房地產企業財務風險識別

（一）融資風險

目前我國的房地產企業在項目開發時，資金大部分來源于銀行貸款，例如，開發時所需的項目工程款、大部分購房者都是按揭貸款。所以在房地產行業，銀行起著極為重要的作用。所以在項目開發階段，房地產開發商如果出現某種問題，銀行就會承擔巨大的風險，整個國民經濟都會受到影響。并且房地產企業本身的特點就表明在開發初期就需要投放較多的資金，而企業本身的資金滿足不了項目的需求，因此企業就要融資，所以在房地產企業中資產負債率普遍都高，而且每年都呈逐步上升趨勢。因此，企業在初期必須對資金進行科學合理的使用和管理，否則在項目開展中會面臨資金鏈斷裂的困境，使企業資產負債率增加，導致企業的財務風險也會增加。

（二）投資風險

投資風險主要表現在以下方面：第一，個別財務指標的局限性誤導。這是一個普遍性的問題，許多的企業領導為了改變市場份額、提高企業的經營利潤，參照個別財務指標，盲目加大投資，就會使企業的現金流出量增加，從而加大投資風險。第二，短期的支出加大風險。市場競爭日益激烈，許多企業為謀求發展就會選擇多元化和差異化的經營策略，就會對個性產品加大投資資金，企業的現金支出在短期內就會猛增，從而導致企業存在很大的投資風險。第三，非經營性投資。一些房地產企業在起步過程中，會盲目甚至過度的進行一些非經營性的投資，使企業現金資源被占用，阻礙了現金流的正常運轉。如果企業本身資金不能承受非經營性投資，會使短時間內大量現金不能及時收回，導致資金鏈斷裂，加大投資風險，導致企業的財務風險增加。

（三）收益分配風險和資金回收風險

房地產企業需要承擔較高的稅費，例如，主營業務稅金、附加稅等。使企業的支出增加，所以盈利空間相對變小。最近這幾年，房地產行業的主營業務稅金和附加稅呈逐年上升的趨勢。對企業的資金回收就會造成一定的影響，導致資金回收風險加劇。并且從宏觀政策來看，稅收是我國調控房地產市場的必要手段，是企業所不能避免的。在我國，絕大多數的房地產企業缺少戰略性管理，沒有合理的進行規劃，只是憑借投資者本身的觀點進行判斷，盲目的進行利潤分配。并且，一些房地產企業為了少繳稅款等目的，不按正規的程序進行利潤分配，或許目前能帶來一些短期利益，但不利于房地產企業長遠的發展。因此企業如果沒有一個很好的規劃和分配制度，會增加企業的收益分配風險。

三、房地產企業財務風險控制措施

（一）融資風險的防范措施

房地產企業要從內外兩方面防范融資風險，不僅在企業本身制定合理的決策方式做好融資，同時及時掌握國家政策，獲得政策上的扶持，使融資渠道更加豐富多樣。

1.鼓勵多元化融資

目前，銀行貸款是房地產企業主要的融資方式，銀行貸款方式說明其具有短期性的特點，而且利息成本較高，面對的財務風險也較大。因此，房地產企業要適當擴寬融資渠道和方式，鼓勵房地產企業實施多元化的融資手段，房地產企業可以發行企業債券或股權融資等方式進行融資。其次，從內出發來看，房地產企業應積極擴寬融資方式。不能只依賴政府對政策進行放寬，房地產企業本身要努力求變和改革，使企業融資方式不斷增加。

2.科學的融資決策

融資政策在房地產企業的財務政策中起著至關重要的作用。首先，企業房地產項目開發階段，要仔細分析研究投資政策，以及對項目的可行性進行深入研究。在進行融資之前，要科學合理的制定融資方案，企業要估算資金需求、合理進行計劃，防止在項目進行中出現資金擱置等問題。明確融資范圍后，要結合實際情況確定融資方式，例如企業的償債能力、資產構造以及當前的經濟環境等方式。并且融資時要規范和嚴謹的進行，必要時把多種融資方式融合在一起。房地產企業要使用合理的資本成本降低企業的融資成本。房地產企業明確融資方式和策略后要派專人進行有效的監督和控制，隨時掌握企業的融資進度，以及企業資金使用情況，以便更好的處理突發問題和狀況，確保資金?？顚Ｓ茫档推髽I資金使用風險。

（二）投資風險的防范

房地產企業的財務決策直接影響財務管理工作，憑借主觀決定和以往經驗會加大決策的失誤。針對投資風險的防范，房地產企業必須采取科學合理的決策方式。具體可以從以下兩個方面著手：第一、強化項目可行性分析。相比來說，房地產企業消費市場窄小，并且資金上需求大、極易受政策影響等情況，所以要強化投資項目可行性分析，預估項目需求量以及開發成本，全面考慮市場、投資效益等因素，及時識別投資風險并找出針對性的防范措施，確保投資合理與科學。財務部也要加強審核力度，研究項目投資周期和回收期等問題，科學合理的評估風險，并提出綜合性意見。第二、積極進駐商業地產。目前在我國來看，開發住房的盈利空間變得越來越小，因此房地產企業可以進駐商業地產，改善建筑開發方式，從而保障企業可持續發展。

（三）資金回收風險和收益分配風險的防范

1.制定可調整的營銷策略

房地產市場的發展潛力大，房地產企業想要在激烈的競爭中獲得利潤，房地產企業要有科學合理的營銷策略。對銷售來說客戶是關鍵，滿足客戶的需求是最重要的營銷手段。銷售這一環節如果出問題，會使房地產企業的資金回收不及時，甚至嚴重的會使企業破產。隨著房地產市場的頻繁調控，房地產企業必須結合自身發展制定仔細的營銷策略并且能及時作出戰略調整，使房地產企業健康穩定發展。

2.建立合理的利潤分配機制

收益分配在房地產企業占著重要的位置。公眾通過它對房地產企業進行了解，增加房地產企業的認知度，因此房地產企業不能進行隨意分配。并且不合理的分配政策會給房地產企業造成不良的效果，例如，會增加融資成本等。房地產企業結合自己的情況，根據市場經濟建立合理的利潤分配機制。

四、總結

本文針對房地產企業財務管理的實際狀況，查找風險因素，并提出具體的規避性政策。房地產企業要想提高自己的綜合實力，必須科學合理的分析財務風險，并針對財務風險的原因和種類進行有效的規避，從而實現房地產企業的戰略性發展。

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