東莞歷史建筑活化利用研究
——以鄧氏民居、善馀堂為例

◎ 黃惠誼

一、引言

東莞市是廣東省首批歷史文化名城，保存了豐富多彩的歷史文化資源，涌現了一批歷史文化價值特色顯著、建筑藝術價值較高的歷史建筑遺產。東莞市對歷史建筑的保護工作起步較晚，2010年在國家歷史文化名鎮石龍鎮和茶山鎮南社村、石排鎮塘尾村啟動了歷史建筑普查認定工作，2011年公布了第一批歷史建筑，2016年、2017年公布了第二批歷史建筑。目前，經公布認定的歷史建筑合計283處，主要以明清及民國時期為主，建筑類型包含騎樓、祠堂、民居、書房、故居和工業建筑，反映東莞各歷史時期的建筑時代特征。

東莞市各級政府十分重視保護利用工作，開展了法規制度完善、保護規劃編制、修繕保護等一系列的工作，吸引了不少社會組織、民眾等參與到歷史建筑保護工作中，如提供歷史建筑信息線索、舉辦歷史建筑攝影、專題講座等，還涌現了民間組織活化利用歷史建筑的事跡。公眾對于歷史建筑活化利用的關注度越來越高，政府也開展了探索和嘗試，希望通過一些案例的實施來推動歷史建筑的活化利用，形成保護歷史文化的良好氛圍。

據悉，東莞市目前公布的歷史建筑大部分為私人歷史建筑，而它們往往存在著產權分散、出資人不明確的問題，該如何突破這些障礙，進行保護修繕活化？本文選取了東莞市兩個代表性的案例進行研究，分別是石龍鎮鄧氏民居——東莞首例由政府全資修繕并獲得20年運營權的歷史建筑、善馀堂——東莞首例由社會團體眾籌修繕并獲得10年運營權的歷史建筑。主要從保護活化過程、修繕難點、功能更新、活化利用效益等方面進行研究分析，并綜合比較兩種模式的社會效益，同時結合當前東莞歷史建筑保護利用工作存在的問題，提出對東莞歷史建筑活化利用的建議。

二、東莞歷史建筑活化項目案例研究

（一）鄧氏民居[1,2]：政府出資主導，私人參與模式

鄧氏民居位于石龍鎮，是東莞市2011年認定的首批歷史建筑。該老宅是20世紀二三十年代鄧氏子孫返鄉后建造的建筑。但由于建造年代較久，長期缺乏維護，建筑存在部分屋面坍塌、滲水等問題，加之后代加建、改建，影響了歷史風貌。2016年，石龍鎮以獲20年運營權的約定出資對鄧氏民居進行重新修繕。

圖1 修繕前的鄧氏民居

1. 建筑特色。鄧氏民居位于面街一巷4號，占地約105平方米，坐東向西，高兩層，磚木石、混凝土混合結構，為合院式民居建筑。墻體以青磚砌筑，木樓板鋪階磚；平面呈凹字形，中為天井，樓頂設天臺，女兒墻開光設瓶形欄桿；西面為兩層券拱門。此民居采用大量民國時期的建筑技術和建筑元素，融合了清末民初石龍傳統風貌與歐式建筑之特色，呈現中西合璧的建筑風格。

2. 主導模式。2015年6月，石龍鎮與產權代表人鄧先生簽訂協議，約定由石龍鎮人民政府負責歷史建筑維修方案設計和施工，以此推動石龍鎮歷史文化遺產再利用。這是東莞首例由政府全資修繕并獲得20年運營權的歷史建筑活化利用模式。

3. 修繕難點。一是產權分散。與眾多的祖屋類似，鄧氏民居也因后人眾多，存在產權分散的問題。二是修繕費用。由于產權分散，后人難以達成修繕費用的分擔，導致重修計劃擱置。三是政府財政預算壓縮。由于修繕經費偏低，一時難以招到具有歷史建筑修繕資質的施工隊，直到2016年，廣州一家施工隊才承接維修；四是修繕工程除要達到文物修繕標準外，還要加做屋面防水和外立面歷史風貌恢復。

圖2 修繕后的鄧氏民居

4. 功能更新。根據協議，由石龍鎮物色第三方單位對鄧氏民居進行合理運營，原計劃將鄧氏民居開發成文化名人名家工作室，用于文化創作研究。經了解，目前由鄧氏后人胡鳳萍女士暫時管理，并與專注于文化藝術的有光實驗室合作，于2018年10月起每月最后一個周日舉辦鄧氏民居開放日，供市民免費參觀。

鄧氏民居修繕保護主要有三個因素：第一，鄧氏民居的出資方是石龍鎮人民政府，是國家歷史文化名鎮，十分重視歷史文化保護和傳承工作，鑒于鄧氏民居的建筑完好性和價值顯著性，政府愿意出資修繕保護。第二，雖然產權存在分散的情況，但所有產權人都同意維修后免費交由政府運營。第三，協議運營模式成功協調了政府和產權人各自的利益訴求，達到了雙贏格局。

（二）善馀堂[3,4]：政府指導、非營利社會團體主導模式

善馀堂，又名“譚屋”，位于老莞城興賢里歷史文化街區內，是東莞市2016年認定的歷史建筑。該老宅由東莞籍越南華僑譚潤枝及妻子出資，于1919年建成。百年老宅“善馀堂”因年久失修，面臨坍塌危險。2016年，由“東莞門”民間文化保育團隊、東莞理工學院建筑工程系和文化產業管理系師生、譚氏后人組成“善馀營造團隊”通過眾籌集資對善馀堂進行了整理修繕和空間活化等工作，并與譚氏后人協商，免費獲得10年的運營權，用于活化為文化保育活動場所。

圖3 2014年（左，修繕前）、 2017年（右，修繕后）的善馀堂

1. 建筑價值特色。善馀堂位于東莞莞城市橋社區北正路橫巷3號，占地366平方米，建筑面積745平方米，坐西向東，由一棟主屋、一棟書房和一座圍墻組成。善馀堂主要部分由越南著名建筑師林發設計，其中主屋高二層，紅砂巖勒腳，青磚墻，屋內有三個天井，西式風格拱券門框，正面莞式綠琉璃花窗，紅階磚地面；書房則是傳統中式風格，為二進三開間布局，紅砂巖勒腳、門框，青磚墻，硬山頂，木雕封檐板，趟攏門；譚屋外還有一堵界墻，上用紅砂巖雕刻“譚氏全墻”。善馀堂融合了歐式、南洋和嶺南建筑風格，是東莞現存少有的三種風格融合的中西合璧的歷史建筑。

2. 主導模式。2016年，在東莞市名城辦和莞城規劃所的技術指導下，“善馀營造團隊”與譚屋后人通過眾籌約12萬元開展了善馀堂第一階段搶救和修繕保護工程，是東莞民間團體首次以民間籌資方式修繕歷史建筑。

3. 修繕難點。與鄧氏民居類似，善馀堂的修繕也存在產權分散、缺乏資金等難點；另外，善馀堂尚有兩房有后人居住，修繕工程影響其日常生活等；籌集經費有限，修繕測量和設計要直接依靠團隊的建筑師，同時只能做局部的修復和內部加固工作，主要是清洗墻面、恢復二樓門窗、重描“善馀堂”三字和無底樓屋頂的復建等。

4. 功能更新。2017年，善馀堂完成了第一階段修繕保護。除原來譚氏后人居住的房間外，其他部分開發為文化保育活動場所，目前善馀堂由“善馀營造團隊”管理，每周末對外開放，其中一樓為善馀堂“前世今生”展館，二樓為圖書室，不定期舉行諸如讀書會、文化保育講座、建筑研究等活動，成為東莞文化保育試驗地，推動本土歷史文化發展與傳播。該團隊啟動善馀堂的保育以來，已經開展了工作坊、文物導覽、社區學堂等小型活動70余次，同時結合元宵、端午、中秋等傳統節日，以善馀堂為空間場所，舉行展覽、講座等。

善馀堂保育成功有多個因素：其一，“善馀營造團隊”的專業性和專注性，善馀堂修繕保護中，該團隊既是策劃人，又是籌款人、協調員、測量師、設計者、運營者，全過程推動了善馀堂的活化利用。其二，善馀堂產權人的保育意愿。雖然產權存在分散的情況，但所有產權人是否同意維修后免費交由團隊運營是保育成功的關鍵之一。其三，“善馀營造團隊”通過多渠道發布信息，制作視頻、策劃舊城擺攤等活動，吸引了媒體的關注，媒體的長期報道一定程度上推進了整個活化項目。其四，政府的政策支持和技術指導，2016年東莞市頒發了《東莞市歷史建筑保護管理暫行辦法》和《東莞市歷史文化名城保護社會資金引入管理暫行辦法》，支持社會團體參與歷史建筑修繕和活化，同時市名城辦和莞城街道辦事處也在技術和社區協調方面給予支持和幫助。

（三）案例比較

對比以上兩個案例可以發現，私人歷史建筑修繕保護是一個復雜的問題，除了源于歷史產權的復雜性和資金匱乏外，還與各利益相關者（主要參與者）[6]需求有關。保育成功與否的最終決定因素是產權人的個人意愿。兩個案例中，產權人均體現出一定的保育意識和意愿。另外，各利益相關者的共同訴求是保護歷史文化，這也是推進項目成功的主要因素。同時，保育也并非完全依靠政府主導才能開展，善馀堂案例說明，只要政府做好組織和協調工作，可以通過社會團體甚至社會資本開展歷史建筑活化利用。

三、東莞歷史建筑活化項目的探討和啟示

（一）完善歷史建筑修繕機制

目前，歷史建筑的修繕保護普遍存在扶持政策不足、產權混亂、修繕標準不完善、資金匱乏、歷史建筑價值認知不足等問題。因此，建議東莞市盡快從機制、技術標準、立法方面加快完善。一是設置專門的歷史文化保護機構，配備相應的技術和管理人才，專職管理歷史建筑；二是加強歷史建筑修繕制度，包括制定修繕技術指引和建筑分類管理制度等，開展立法修改完善工作，在已頒布的管理辦法基礎上，完善修繕保護機構職責、分類別制定活化保護的保障政策；三是建立專門的歷史建筑修繕保護資金，除用于政府主導建筑修繕外，還應對民間組織、社會資本主導的歷史建筑修繕進行補貼鼓勵。四是建議建立由專家、政府及公眾共同組成的歷史文化保護服務平臺，提供專業咨詢、產權和經營權協調以及專業技術支持等。

表1 案例選擇和效益比較

（二）建立多元的歷史建筑活化模式

歷史建筑修繕活化并非完全依靠政府大包大攬才能開展，善馀堂案例說明，只要政府做好組織和協調工作，可以通過支持社會團體甚至社會資本開展歷史建筑活化利用。同時，也應學習借鑒其他城市先進經驗，探索多樣化的更新活化模式。據了解，香港、天津、廣州等歷史建筑保護利用較為成熟的城市已經實踐了多種模式的歷史建筑修繕活化保護，如香港的“歷史建筑活化伙伴計劃”[7]、天津成立歷史風貌建筑整理有限責任公司[8]，廣州與萬科集團合作活化永慶坊歷史文化街區及歷史建筑修繕等，這些模式不僅解決了更新過程中的資金難題，而且保障了歷史建筑的可持續再利用。

（三）構建歷史建筑修繕共同體機制

鄧氏民居項目是基于政府與產權人協議簽訂，共同構成了歷史建筑修繕活化利用的合作伙伴，而善馀堂項目則基于社會團體與產權人協議簽訂，在政府支持下共同促進了建筑的活化利用。兩種模式都是通過協議構建了參與共同體[9]去突破產權、資金等障礙。通過構建參與共同體，加強各方協調，充分發揮各方的作用，為歷史建筑活化利用提供保障。為此，政府需要轉變角色，做好政策規則和輔助支持，構建民間力量[10]參與歷史建筑保護的良好市場環境，吸引民間資本和人員，拓寬資金渠道，獲取技術支持，提高地方認知，推進歷史建筑保護利用可持續發展。

（四）加強歷史文化保護工作公眾參與

近年來，結合申報國家歷史文化名城工作，東莞市政府開展了一系列歷史文化保護工作，如歷史文化名城保護規劃編制、歷史建筑普查認定、政策法規制定等。與此同時，社會民眾基于本土文化認同的覺醒和歷史文化保護意識的提升，自發參與到東莞市歷史文化保護工作中去，如在編制歷史文化名城保護規劃期間，本地保育組織和本地老人參與到名城資料線索提供、保護規劃編制研討；在歷史建筑普查中，民間組合和本地民眾再次成為了重要社會協助力量，負責提供歷史建筑信息線索。這些公眾參與行動在一定程度推動了東莞歷史文化保護制度的完善。無論是善馀堂項目還是鄧氏民居項目，都是本土公眾參與[11]歷史文化保護工作的樣本，尤其是善馀堂項目，實踐了民間組織主導下公眾深度參與歷史文化保護的理念，折射出社會參與對歷史文化保護體系建設的推動作用。因此，有必要通過政策、立法等手段，確認個人與民間組織在歷史文化保護中的角色，如通過委托、授權、獎勵等手段加大公眾參與，暢通公眾參與途徑。

四、結語

據統計，東莞目前已公布的283處歷史建筑大多數為民居類建筑，且多已破損不堪，普遍存在產權復雜、資金匱乏等問題，鄧氏民居和善馀堂的修繕保護給這些類似的歷史建筑提供了借鑒。同時，東莞歷史建筑修繕保護尚處于探索階段，存在保護制度不完善、保護資金不足、宣傳力度不夠等諸多問題。上述兩種模式也給東莞歷史建筑保護利用提供了有益嘗試，這對于促進東莞歷史文化保護和建設將起到積極的作用。