信托基金模式在商業地產中的應用

吳琪

摘要：REITs是房地產證券化的創新，即房地產投資信托基金，它具有雙重屬性，既有房地產資產的屬性也有證券的屬性，所以它的風險變得更加復雜和特殊。我國目前的房地產市場中需要引用到REITs這個模式，來實現房地產的轉型創新，但是實施REITs需要建立起與其相關的法律制度來進行管理，我國正是因為缺乏相關的制度導致REITs的實施有很多的阻礙。因此，為了使得房地產投資信托基金REITs模式在我國商業地產中可以更好地進行應用，應當解決宏觀調控背景下的房地產融資問題，實現房地產融資的創新，本文通過研究REITs的概念以及商業地產的現狀，結合我國自身的政策以及發展形勢，研究房地產投資信托基金如何在商業地產中得到更好的應用。

關鍵詞：房地產投資信托資金 ?REITs風險 ?法律障礙 ?應用途徑

近年來，隨著經濟的不斷發展，我國房地產產業的規模也隨之不斷擴大，導致大部分房地產企業存在負債現象，而且其融資方式比較單一，大部分都是通過銀行進行融資。而今，我國房地產產業面臨供給側改革，如何將手中的資產轉成現金流成為行業急需解決的事情。而且，我國存在擁有許多資金的個體和專門進行投資的機構，他們都需要一個比較好的投資產品來進行投資，REITs的出現解決了這項難題，它不僅可以解決房地產行業的融資難題，還可以為那些尋找好的投資項目的個體或者機構提供更好的收益。

一、房地產投資信托基金REITs的概念以及在商業地產之中的應用

（一）房地產投資信托基金REITs的概念

所謂房地產投資信托基金REITs就是有多個受托人作為其管理，并且他們持有可轉換的股份，是一種非公司的組織結構。它是專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或者同時持有兩種資產的封閉投資基金。

（二）REITs的在商業地產之中的應用

REITs來自于美國，2005年香港發行了第一只REITs，這是我國第一次真正意義上發行REITs。在2010年，香港被確認為人民幣的離岸中心，這就使得人民幣計價的大陸股票在香港上市成為有可能的事情。2014年1月份的中信啟航資管計劃也是一只非常接近REITs的產品類型。而在2016年萬科聯手鵬華基金發起的公募REITs標志著我國REITs的試點工作正式開始。

二、中國商業地產現狀以及REITs發展的現實困境

在我國房地產的發展之中，盡管從來沒有停止過對于資產證券化的要求，但是直到現在，我國還是沒有有關資產證券化的產品，引起這個現象發生的原因有很多，主要可以概括為三個方面：第一，由于缺少一些質量較高的基礎資產，REITs這種資產的運營其收益率是比較客觀的，這也是引起投資者注意的最主要的因素，因為投資者所要求的回報率就是由收益率影響決定的，但是我國目前發行的REITs產品還有許多需要改進的地方，包括后期的運營管理模式、后期的維護成本投入以及硬件條件的要求不符等，基礎資產的質量問題就是真正影響我國商業地產REITs發行的最主要的原因;第二，REITs的相關政策制度比較落后，缺少政策的支持;第三，缺乏REITs的相關技術人才，因為REITs涉及領域較廣，其中包括房地產、商業、證券、基金、稅費、產權以及審計等，我國這類復合型人才極少，導致REITs的發行較為困難。

房地產信托基金REITs在我國商業地產之中的運營還缺少一些制度，并且環境也不太適合發展REITs，因此我國在商業地產之中發展房地產信托基金REITs需要引進國外的先進經驗，取其精華，去其糟粕

三、房地產信托基金在商業地產之中的運營模式

目前，我國的房地產行業正在處于轉型時期，尤其是房地產信托基金REITs在商業地產之中的運營，這對于我國的國民經濟影響巨大，需要慎重對待。現在，房地產信托基金REITs在我國商業地產之中的運營還缺少一些制度，并且環境也不太適合發展REITs，因此我國在商業地產之中發展房地產信托基金REITs需要引進國外的先進經驗，取其精華，去其糟粕。

首先，在運營之中應當建立起相關的企業機構，增強我國房地產企業和金融機構的資產管理的能力，以此來適應房地產信托基金REITs的發展，規避風險;其次，應當培育成熟的物業管理，實現收益的穩定性以及其資產的增值，同時，在此基礎上，也要選擇合適的租戶，實現長期投資回報;再次，應當建立起風險預警體系，房地產信托基金REITs的風險與收益并存，建立風險預警指標有利于規避風險，避免收益下降;最后，應當完善其發展環境，國家經濟發展環境應當要適宜REITs的發展，美國能夠發展好REITs就是得益于其推行的稅法改革，而且其活躍的資本市場以及監管模式也使得其上市規模宏大。

四、結束語

本文通過對房地產信托基金REITs的概念以及它在我國商業地產之中的運營現狀，并且結合我國自身的發展狀況，提出了幾點房地產信托基金REITs在商業地產之中發展的運營模式，為我國REITs在商業地產之中的發展提供了新的思路。

參考文獻

[1]陳柳欽.美國房地產投資信托基金的發展及其對我國的啟示[N].山東財政學院學報，2005，（1）.

[2]史馥.我國房地產信托投資基金（REITs）發展現狀、困境及建議淺析[J].環渤海經濟瞭望，2016（12）：29-31.