無權代理相對人撤銷房屋買賣合同的限制條件

文/郭澤喆

相關法條

根據《中華人民共和國合同法》第四十八條第二款，相對人可以催告被代理人在一個月內予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。

基本案情

原告徐某某提出訴訟請求：1.請求確認《房地產認購居間協議》無效；2.被告退還原告100萬元，并從2017年3月17日開始按照銀行同期貸款利率支付利息至還清之日。事實和理由：位于廈門市思明區同安路某房產登記的產權人為被告賀某某。2017年3月16日，在廈門市思明區某中介經營部的居間下，被告李某某以賀某某的名義與原告簽訂了《房地產認購居間協議》，將訟爭房產出售給原告，成交價1090萬元。合同簽訂后，原告按合同約定于2017年3月16日向李某某支付了4萬元，于2017年3月17日向李某某支付96萬元。因合同簽訂時，原告既沒有見到賀某某，沒有見到賀某某授權李某某出售訟爭房產的書面文件，也沒有賀某某的身份信息、聯系方式等，故2017年4月13日，原告給李某某寄送《關于房屋買賣事宜的溝通函》，要求李某某提供公證的授權文件，或通知賀某某2017年4月15日至中介店面確認合同效力。次日，該函件由李某某小區保安代收。但李某某一直沒有作任何書面回復。2017年6月26日，原告委托的律師給李某某、賀某某寄送律師函，通知二被告撤銷上述合同，并要求李某某退還所收款項100萬元。次日，該律師函由李某某本人簽收，由賀某某家人代收。2017年7月4日，原告收到李某某委托律師寄送的律師函，仍未提供任何書面授權文件或賀某某相關資料與聯系方式。賀某某未作任何回復。原告認為，房屋買賣合同為書面合同，李某某代簽合同時未提供賀某某的書面授權，合同處于待定狀態，經過原告催告兩個月仍未提供書面授權或者書面追認，原告有權撤銷合同。

被告賀某某、李某某辯稱：賀某某已于訟爭合同簽訂之前向代理人李某某出具《委托書》，由其全權辦理訟爭房產的買賣事宜，委托期限截至該房屋買賣事宜及相關手續完結之時。李某某作為有權代理人于2017年3月16日以所有權人賀某某的名義與原告簽訂《房地產認購居間協議》，該合同真實有效。《房地產認購居間協議》簽訂后，賀某某積極配合原告辦理產權過戶手續，但原告因自身原因未到場辦理，亦未支付剩余的購房款，已構成違約。

法院經審理查明：2017年3月16日，賀某某（甲方）與徐某某（乙方）簽訂一份《房地產認購居間協議》（以下簡稱訟爭合同），約定：甲方將座落于思明區同安路2號之一3302室（天鷺大廈）的房屋（以下簡稱訟爭房屋）出售給乙方，總價款1090萬元；合同簽訂當日乙方支付認購定金100萬元；乙方于2017年3月16日向甲方支付4萬元（定金），于2017年3月17日前向甲方支付96萬元（定金），2017年4月15日前（送件過戶當日）向甲方支付230萬元，購房款760萬元由乙方向銀行申請按揭支付給甲方；因產權人賀某某及其配偶未到場，由李某某代表收取乙方定金，李某某已征得甲方同意出售此房，李某某承擔此房收取定金的全部法律責任；等等。訟爭合同由李某某代賀某某簽訂。廈門市思明區萬匯行新華陽光房屋中介經營部居間促成訟爭合同簽約，三方約定中介費15萬元，由徐某某承擔。合同簽訂后，徐某某于2017年3月16日向李某某支付定金4萬元，于2017年3月17日向李某某支付定金96萬元。

2017年4月6日，李某某應徐某某要求出示訟爭房屋不動產權證原件并提供復印件。其后，徐某某根據不動產權證編碼上網查詢確認訟爭房屋買賣合同已網簽備案。

2017年4月13日，徐某某向賀某某、李某某發出《關于房屋買賣事宜的溝通函》，要求賀某某、李某某于2017年4月15日（星期六）攜帶身份證、戶口本、結婚證、產權證原件以及3月16日之前簽署的經公證的委托書到居間人處協商。同日，徐某某在廈門市鷺江公證處的公證下向李某某手機發送了相同內容的信息。

2017年4月17日（星期一），賀某某、李某某以及居間方兩位工作人員前往市政務服務中心不動產登記中心窗口，等待徐某某辦理訟爭房屋過戶手續。其間，居間方工作人員通過撥打電話、發送短信的方式聯系徐某某，但至市政務服務中心下班前徐某某仍未出現。

2017年6月25日，徐某某向賀某某、李某某發出律師函稱：因未得到賀某某對訟爭合同的追認，視賀某某拒絕追認訟爭合同，其作為善意相對方通知撤銷訟爭合同。

2017年7月3日，賀某某、李某某向徐某某發出律師函稱：因徐某某違反合同約定，按照訟爭合同第十二條第二項約定，已支付定金應予沒收。

2017年7月11日，徐某某至本院起訴賀某某、李某某。本案庭審中，賀某某明確李某某自始對出售訟爭房屋事宜有全權代理權。

另查明，徐某某及其配偶均為銀行從業人員。

裁判理由

法院生效裁判認為：本案爭議焦點為徐某某是否有權依據《合同法》第四十八條的規定撤銷訟爭合同。享有《合同法》第四十八條規定的撤銷權須滿足兩個條件：一是主張撤銷權人為善意，二是合同未經被代理人追認。本案中，徐某某主張撤銷合同不符合上述條件。

1．徐某某非善意相對人。其一，訟爭合同載明：“因產權人賀某某及其配偶未到場，由李某某代表收取乙方定金，李某某已征得甲方同意出售此房，李某某承擔此房收取定金的全部法律責任。”可見徐某某是在接受產權人未到場、相信李某某具有代理權的心理狀態下簽訂訟爭合同的。訟爭合同還約定李某某承擔定金責任，即便李某某無權代理，徐某某履行合同具有等同于李某某有權代理狀態下的法律保障。在合同相對方沒有違約行為產生的情況下，徐某某要求賀某某、李某某出具公證委托書，既無合同上之依據，亦無情勢上的必要，反而是對其此前簽約行為的悖反。其二，2017年4月17日，亦即訟爭合同約定的辦理產權過戶之日順延的第一個工作日，賀某某、李某某在居間方和證人的陪同下前往市政務服務中心不動產登記中心窗口準備履約，但徐某某在居間方多番聯系催促下仍未到場。徐某某及其配偶均為銀行從業人員，金融職業特點決定其較普通人具有更豐富的市場交易經驗以及更審慎的法律意識。在此情況下，徐某某應當認識到：該日實際上是合同約定的產權過戶日，到此日為止出賣方并無違約行為，其未到場可能構成違約；即便質疑李某某的代理權，也可到場直接確認，而不應避而不見。然而徐某某并未到場，應自行承擔不利后果。可見，徐某某履行合同過程中存在違反合同約定和不誠信的行為，主觀上并非善意。

2．賀某某以實際行為追認了合同。其一，2017年4月6日，李某某應徐某某要求出示訟爭房屋不動產權證原件并提供復印件，其后徐某某查詢確認訟爭房屋買賣合同已網簽備案。眾所周知，不動產買賣合同網簽備案須經產權人確認同意。從訟爭合同已網簽備案的事實，徐某某理應推斷賀某某知悉、認可并履行了訟爭合同。賀某某的履約行為具有追認合同的效果，且該情況已在徐某某知道訟爭合同網簽備案時為其所獲知。上述事實的法律意義為：賀某某追認訟爭合同的意思表示于徐某某知曉訟爭合同網簽時到達徐某某。其二，2017年4月17日，賀某某前往市政務服務中心不動產登記中心窗口配合過戶，該行為亦表明其知曉、認可并依約履行合同。居間方工作人員通過撥打電話、發送短信的方式多番聯系徐某某。由于居間方提供的信息足以被信任，徐某某理應知曉賀某某到場準備履約的情況。上述事實的法律意義為：賀某某追認訟爭合同的意思表示于徐某某知曉賀某某前往不動產登記中心履約時到達徐某某。可見，賀某某以其實際履約行為追認了訟爭合同，其追認的意思表示至少先后兩次到達徐某某。

綜上所述，徐某某不享有《合同法》第四十八條規定的撤銷權，無權撤銷訟爭合同，對其提出的訴訟請求予以駁回。

案例注解

按照理性經濟人假設，每個人是自身利益的最佳判斷者和維護者，故非基于本人真意而為的無權代理行為侵害本人利益、無權代理人和相對人從中獲益屬于常態。實踐中，相對人出于履行合同對自己有利的考慮，一般不愿主張撤銷無權代理締結的合同。然而，若相對人對履行合同損益判斷從獲利預期變為虧損預期，其主張撤銷合同的可能性將大增。此種情況下相對人主張撤銷合同的目的在于規避市場風險。通常，對平等自愿締結的合同所分配的市場風險，法律不支持單方規避或任意轉嫁，但對惡意強加的市場風險允許給予重新選擇的權利。也就是說，法律賦予善意當事人從以欺瞞手段締結合同的對手惡意強加的市場風險中“解套”的救濟途徑，《合同法》第四十八條便是例子，其第一款和第二款分別賦予了本人和相對人在無權代理條件下重新選擇是否交易的權利。

站在本人的角度，無權代理人沒有代理權、超越代理權或者于代理權終止時以本人名義締結合同顯屬惡意，合同所蘊含的市場風險是未經本人知悉、判斷、抉擇的，因此本人的追認權是絕對的、不附條件的，本人可自由選擇是否承受合同后果。對相對人而言，市場中交易對手的身份往往與交易風險高度關聯，有時一樁交易是否達成取決于是否與特定交易對手交易。無權代理情形下，除非相對人惡意，更多時候無權代理人向相對人隱瞞了本人的真實意思，締結合同時使相對人認為交易對手是本人，然而客觀上交易對手是否為本人卻是不確定的。無權代理的本質是無權代理人通過欺瞞交易對手信息的手段誘導相對人訂立合同，因此法律也應當相應地賦予相對人重新選擇是否交易的權利。由于相對人利益是否因無權代理受損與相對人自身主觀心態息息相關，且受制于本人對合同的態度，故法律對賦予相對人的重新選擇權利（相對人撤銷權）限制更加嚴格。

1．從嚴審查相對人是否善意。《合同法》第四十八條第二款對相對人行使撤銷權規定的首要條件是相對人善意。現實中相對人對無權代理的主觀心態復雜多樣，筆者按照善意遞減、惡意遞增的規律進行梳理：一是完全善意，有合理理由相信有權代理而締結合同；二是過失善意，對代理權疏于審查，未盡必要的注意義務，在應當知道無權代理的情況下締結合同；三是消極惡意，明知有權代理締結合同，但故意放任代理瑕疵，以履行合同是否對其有利為標準主張代理效力，以期達到是否履行合同由其操控的目的，筆者將此種心態稱為“機會主義惡意”；四是積極惡意，明知無權代理而締結合同，甚至存在與代理人惡意串通情形。筆者認為，《合同法》第四十八條第二款的“善意”應作嚴格解釋，僅在相對人完全善意的情況下，相對人方享有撤銷權。本案房屋交易發生在中央和地方房地產調控政策不斷加碼的過程中，訟爭合同簽訂后房價開始下跌，高價房屋從“一房難求”變為“燙手山芋”。市場波動下購房者徐某某的心態發生了變化，欲利用對方代理行為的瑕疵主張撤銷合同，從而達到既避免房價下跌損失又規避違約責任的目的，其主觀心態屬于典型的“機會主義惡意”。雖然徐某某極力掩飾、否認惡意，但其真意卻隱藏在履行合同的種種行為之中。通過法庭調查發現，徐某某是在接受賀某某本人未到場、相信李某某具有代理權的心理狀態下簽訂訟爭合同的，訟爭合同同時還約定李某某承擔定金責任作為代理瑕疵的風險補償。至訟爭合同約定的辦理產權過戶之日，徐某某在居間方多番聯系催促下未到場配合過戶。自始至終出賣方并無違約行為，即便質疑李某某的代理權，徐某某也可到場直接確認，而不應避而不見。可見，徐某某履行合同過程中存在違約和不誠信行為，主觀上并非善意。

2．注意識別本人的默示追認。《合同法》第四十八條第二款對相對人撤銷權規定的另一限制條件是必須在本人追認之前行使。追認是本人對無權代理行為事后持肯定態度的意思表示，根據《民法總則》第142條規定須向相對人作出。意思表示由意思和表示兩詞組成，其中“意思”為內部要素，體現表意人對特定事項的態度和觀點，“表示”為外部要素，是表意人將態度和觀點對外傳遞的行為。按照外觀方式的區別，《民法總則》第140條將“表示”分為明示和默示。明示的意思表示是指用口頭、書面或數據電文等方式進行表意的行為。默示的意思表示是指通過特定行為傳遞態度和觀點的表意行為，通常是某種積極行為，例如向自動售貨機投幣、掃二維碼付款、拍賣舉牌等。除法律另有規定，默示同明示具有同樣的表意效果，《民通意見》第66條便規定：“一方當事人向對方當事人提出民事權利的要求，對方未用語言或者文字明確表示意見，但其行為表明已接受的，可以認定為默示。不作為的默示只有在法律有規定或者當事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示。”《民法總則》第140條對此進行了繼受。本案中，賀某某雖未就其追認合同進行明示，但作出以下行為：一是出具訟爭房屋產權證原件并提供復印件，二是同意房屋買賣合同網簽備案；三是前往不動產登記窗口配合過戶。上述行為均系對訟爭合同的履約行為，已足夠使徐某某確認賀某某認可訟爭合同，應當屬于賀某某默示的追認，徐某某再主張撤銷合同于法無據。

綜上所述，應對相對人行使撤銷權的限制條件全面嚴格審查，特別要注意識別相對人的“機會主義惡意”，以及依法認定本人的默示追認，防止惡意相對人轉嫁風險，從而促進市場誠信并維護交易安全。