淺談房產測繪中測繪面積的質量控制

摘要：現階段，測量房產面積是房產測繪行業中的重要內容，也是建筑工程建設項目后期施工工作中必須要完成的一項測繪工作。一般情況下，面積測繪工作都是在工程竣工驗收之后才會進行。在測繪過程中，測繪人員應當以國家相關規定和工程項目設計圖紙的要求，利用現有的測繪技術，對房產實際面積進行有效的測量和準確的計算，從而獲得準確的測繪面積。但由于當前我國房產面積測繪工作還處于初級發展階段，相關工程建設不是十分的健全，所以，制定具體方案，提升其質量控制水平勢在必行。

關鍵詞：房產測繪；測繪面積；質量控制

1房地產測繪的內容

房地產測繪是測繪專業中非常重要的組成部分，測算房屋面積是其最主要的工作內容。簡單而言，指的就是測算和計算房屋各層的水平面積。房屋各層的水平面積主要包括房屋的是建筑面積、套內建筑面積、房屋產權面積、公共建筑面積以及房屋使用面積等。另一方面，詳細解釋房地產測繪就是通過測繪手段、技術以及儀器等工作來對業主房屋、土地、房地產權屬狀況、自然狀況、數量、質量、地理位置和土地的利用狀況等進行測定，從而為房地產產籍、產權管理、征收稅費、房地產的利用開發、城市規劃建設提供基礎質量和數據。

2房地產測繪的特點和要求

房地產面積測繪的特點主要包括了作業及時性和內容多樣性。作業及時性是指管理房地產權屬檔案處于動態的管理過程中，為了能讓房地產權屬檔案和權屬的變化相協調和保持一致，房地產面積測繪就需要做到準確和及時。內容多樣性是指在對房地產進行測繪時，應該要做到定量、定界、定性和定位。換言之也，加強房地產的質量調查測定與評估及其房地產面積測算；加強房地產界限范圍的測定；加強房地產使用權或者所有權性質的調查及房地產位置的測定。另外，在房地產測繪的過程中測圖需要用大比例尺，而且必須具備高精度要求，并需進行實測和實算。

3房產測繪中測繪面積的質量控制

3.1前期收件資料及圖紙的審查

為了確保房產面積測繪質量，前期的收件資料及圖紙審查中的質量控制是必不可少的，在房產項目建筑面積預測算時，要求委托方提供的建筑施工圖必須是經規劃部門審核通過的圖紙；在房產面積實測時，委托方應提供房屋竣工圖，若有變更，還應提供相應變更圖紙或聯系單；委托方所提供的圖紙必須是一整套完整的建筑圖紙，其中包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯詳圖、陽臺及飄窗大樣圖等，所有圖紙應盡可能詳細，以便于在測繪過程中查閱相關尺寸數據。如陽臺外圍護寬度在平面圖上標注不詳，只能在陽臺大樣圖上查閱，如坡屋頂房屋2.20m的范圍線確定，在平面圖上無法看出，只有在剖面圖上圖解三角形確定2.20m的范圍線。收件資料中必須包括土地出讓合同、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證、建筑總平面圖、地名辦出具的門牌號及幢號批準文件、設計部門出具的房屋配套設施用房功能部位，如水泵房、水池、發電機房、變配電室、制冷機房的使用說明及其他的有關資料。

3.2科學準確的測繪、計算各個面積部位

在開展房產測繪時，有必要現明確房屋建筑的面積不計算區域、全面積計算區域以及半面積計算范圍，如果確定失誤則會造成總面積計算出現較大偏差。房屋面積的測繪工作一定要根據《房產測量規范》開展，基于《規范》中的各個條約計算確定好房屋內的不同面積。我國一些房地產開發企業為了使房屋具有更多的賣點，往往會在設計圖注釋中備注過多的內容，像是景觀窗、入戶陽臺或者是花園等，這些面積的注釋內容會與《規范》要求不相同，測繪人員在對上述幾方面開展測繪時需要注意這一點。在對公用位置進行界定時需要根據以下原則進行：若是公用位置已經被密封，處于封閉狀態，測繪人員則需要計算公用區域的全面積若是公用區域處于時敞開狀態，則測繪人員應當根據實際情況加以計算測定；若是公用區域處于房屋內的主體結構，測繪人員可將其認定為柱走廊形式，然后計算其全面積；若是懸挑的部分區域建設在房屋主體結構之外，測繪人員需要使用無柱外走廊論，按照懸挑一半的面積進行計算。總之由于不同建筑的使用情況不同，其結構構造也就不同，測繪人員在對房產面積展開測算時，一定要考慮到建筑房屋的實際情況，并在必要的情況下要求委托方提供一份盡可能完善、詳細的說明書，同時設計方也需要提供一份設計說明，以詳細的說明建筑各個區域的功能設計。最后測繪人員需要統一用語，并計算明確房屋建筑的有效面積。

3.3面積計算中的公用分攤應當科學合理

在確保房產套型、計算面積以及邊長數據準確性的條件下，房產測繪質量控制中的一個關鍵環節就是面積計算與共用面積的合理分攤問題，這也是房產測繪工作的核心所在。由于房產面積關系著消費者的切身利益，因此必須保證面積分攤計算的準確性。當前應用的房產測繪軟件還不成熟，加之操作人員對業務還不夠熟練，因此在房產面積測算過程中，對某一戶室的面積計算可能存在著一定的錯誤，導致后序分攤計算出現誤差等連鎖反應。基于此，房屋各層及總面積計算完成后，對公用建筑面積進行分攤計算，在此過程中應當嚴格依據《房產測量規范》、地方《實施細則》之規定進行操作，部分公用部位分攤情況不明確，應當組織質檢、測繪以及技術和委托人，對圖紙進行討論。公用面積分攤后，應當將分攤之前的套內面積、總面積以及分攤面積與分攤之后的各數據進行比對，確保分攤計算準確無誤。

3.4房產要素調查準確

要做到房產要素調查準確，以下一點值得注意。預測時，房屋坐落、幢號、結構、用途、層次、室號等房產要素參照建筑施工平面圖上文字標、建筑工程規劃許可證、地名登記表等收件資料進行對照確定。實測時，可將預測成果資料與房屋竣工圖及實地進行核對，在實地核對房屋部位、套型、尺寸是否一致的基礎上，還要查對房屋坐落、幢號、結構、用途、層次、室號編寫等房產要素是否符合《房產測量規范》，是否符合房屋產權發證要求，是否與設計圖紙一致；若不一致，要求委托方提供變更圖紙、聯系單或文字說明。實地不符，還要求開發商進行整改，直到符合房產測繪及產權登記發證要求。

4結束語

房產面積測繪的精準度與購房者的切身合法利益息息相關，雖然房產面積測繪工作的難度較小，看似簡單，但是其對購房者的影響是巨大的，所以一定要不斷的優化以及創新房產面積測繪技術，提升測繪的精準度，另外還需要進一步的優化以及完善法律制度，通過法律的制度來規范房產面積測繪人員的行為，提升測繪的精準度。

參考文獻：

[1]柴 旭.淺談房產測繪分攤方法及其對房產面積的質量控制[J].低碳世

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[2]鞠志強，趙亞男.房產測繪技術與測繪質量的控制[J].科技傳播，2013，37（09）：62-63.

（作者單位：寧波經濟技術開發區誠慎測繪有限公司）

作者簡介：張華， 1987年12月，男，漢族，浙江寧波，中級工程師，研究方向：測繪。