新形勢下房地產企業多元化融資渠道探析

穆瑞彬 周喜悅

摘 要：中國居民傳統的思想是以安家置業作為成功的基本條件，隨著我國經濟的發展，人們物質生活水平的提高，應該擁有一套屬于自己的房產的思想更加在百姓的心中根深蒂固。在全球經濟危機后，房地產漸漸成為我國的經濟支柱，房地產行業持續向好。房產價值迅速增值，往往一套房產在一年內可以增值1倍，使百姓心中始終持有投資房產是最好的投資方式的理念。房地產市場的火爆催生了大量房地產商涌入市場，大規模的購地建樓，房地產市場經歷了黃金十年。但是由于土地獲取價格不斷升高，以及地產開發前期投入資金較高，房地產商往往無法依靠自有資金進行項目開發，實踐操作中普遍選擇向銀行等金融機構進行融資，解決資金問題。現階段，我國的房地產企業的融資現狀存在著較大的問題，本文首先結合了新形勢背景下我國房地產企業多元化融資渠道的必要性，分析了我國房地產企業融資渠道的現狀以及存在的一些問題，闡述了在新形勢背景下我國房地產企業多元化融資渠道的選擇，最后提出了拓展房地產多元化融資渠道的應對對策。

關鍵詞：房地產 新形勢 多元化 資渠道 問題 選擇 應對對策

一、新形勢背景下我國房地產企業融資渠道的現狀以及存在的問題

1.我國房地產企業融資渠道現狀

經相關的數據調查顯示，自2013年以來，我國已經有60%以上的人選擇購房，而房地產開發商的到位資金多達12萬多億元，至今為止每年都呈遞增的趨勢。然而這些資金的組成中，有80%都來自國內的貸款，每年也在呈遞增的趨勢，由此可知，對于房地產行業大部分的資金都是來自于國內銀行的貸款，而購房者依據國家的政策，采取個人按揭的方式，根據自己的征信向銀行貸款，最長時間可以多達30年，只需要每年向銀行還一部分錢并且支付相應的利息即可。房地產項目由于開發及銷售周期較長，房地產開發商需要大量資金，因此也選擇向銀行等金融機構融資，整體房地產行業對銀行信貸的依賴程度已經高達80%以上。

2.我國房地產企業融資渠道存在的問題

房地產作為我國的經濟支柱型的產業，自然受到了國家的高度重視，國家從中獲取的稅收也是不可估量的。但是作為房地產企業，考慮到現金流流轉等因素，本身是拿不出這么多的自有資金來支付土地價款和開發建設資金的，大多數的房地產開發商都是選擇通過多種渠道進行融資，但渠道仍然相對較少，最主要的方式還是通過銀行貸款的方式，但是我國房地產企業的融資存在著以下兩點問題：①傳統的銀行貸款受政策影響較大，無法及時到位。房地產行業作為一種資金密集型的產業，對于資金量的需求大。根據各地政策不同，普遍均在取得兩證時已開始進行土建施工等，房地產公司需要前期墊付大量資金。同時，隨著房價的上漲，拿地成本不斷上升，這使房地產公司前期資金壓力加劇，但銀行資金需要取得四證后方可發放，由于取得四證時間較長，房地產公司很難在銀行及時取得貸款。同時，近年來國家政府多次對房地產行業貸款提出的風險警示，將銀行存款的準備金率逐漸上調，逐步提高對房地產貸款的手續要求，壓縮、控制銀行對房地產行業的投放比例。在較少的城市房地產公司可以在未取得全部手續時銷售房屋，通過個人購買者的資金實現現金回流。在鼓勵購房的城市也出現了貸款的優惠，個別城市甚者出現首套房7折優惠的福利，融資成本與理財收益實現倒掛，房地產公司通過這種方式實現項目盤活。但各個城市的普遍要求仍然為開發商取得預售或現房銷售許可證后才可以開始銷售房屋，且隨著國家政策的調整，逐步加強了各城市的銷售要求，提高了購房資格及貸款利率。一些大城市也興起了退房的熱潮，房地產公司出現危機，房地產公司在融資及房屋的銷售方面陷入困境;②房地產開發貸款到期后無通暢的融資渠道進行再融資。從本質上來說，房地產開發商始終無法脫離從銀行進行融資的這種模式，只有這樣的方式才能滿足房地產開發商對于大量資金的需求。但如已經均被驗收具備可售條件的現房商品房出現空置的狀態，長時間進行積壓，無法及時在貸款到期前進行變現，將出現流動性風險。根據近年來我國金融領域的數據情況顯示，資本市場的規模在逐漸的縮小，一些企業的融資渠道慢慢的演化成直接融資的方式，雖然現階段我國的直接融資市場發展相對較為迅速，但是在短時間內仍然無法改變房地產企業以間接融資方式為主的主要格局。如房地產開發公司可以利用空置資產進行住宅房屋資產證券化，即可實現有效開拓了新的融資渠道，降低了房屋滯銷無法償還到期貸款的風險。

因此，面對這樣的市場形勢，房地產開發商更應管控好自身的現金流，優化項目手續取得時間，通過與各大金融機構合作，嘗試新的融資方式，開拓多種融資渠道。

二、新形勢下我國房地產企業多元化融資渠道的選擇

1.私募股權融資

自上個世紀以來，美國經歷了全國儲蓄和貸款行業的崩潰和瓦解，房地產的私募股權基金就隨之而誕生了。私募股權房地產投資基金通常情況下是一些基金公司發行的一些證券收益的憑證，這可以幫助一些需要融資的人募集資金，最后基金公司將這些獲得的資金交由專門的投資管理的運作的人進行運作。這些投資的管理者就是房地產的開發商，房地產開發商將這些資金全部投入到房屋的建設當中去，通過相應的資本增值而獲得相應的收益。這樣的方法不但能夠有效、科學的幫助房地產開發商募集大量的資金，并且使得投資者也能獲得許多的收益，這在一定程度上實現了雙贏。實際上，私募股權基金的投資周期相對比較長，正好符合了房地產開發工程周期長的特點，由于這些資金主要是來源于長期的投資，這些投資者基本上都是由養老基金、保險公司以及相應的政府機構組成的，與一定的保障。近年來，我國頒布并且已經實施了《合法企業法》，為我國私募股權基金打下了堅實的法律基礎，為私募股權基金的發展提供了法律支持，因為在這個法律內中融入了大量有限的合法方式，但是由于承擔責任的人是無限的合伙人，并且還需要將出資人分配的利潤分配給合伙協議，這就為資本的合理退出創造了有利的條件。盡管私募股權基金存在著許多的問題，但是對于我國的房地產開發企業仍然具有很大作用，私募股權基金區別于銀行等融資機構的信貸資金，它受銀監局監管相對較小，由于資金直接投資房地產開發商的股權或者進行明股實債，因此資金用不受限制，可以有效解決項目的拿地資金、資本金及在手續不齊時支付工程款。私募股權基金由于投資股權，因此也伴隨著一定的風險，但高風險與高收益并存，他的收益要遠高于銀行儲蓄的的利息收益。但是現今社會中，由于私募基金發展歷程較短，大多數的人不相信社會中的一些理財機構，認為他們都存在一些非法集資情況，都選擇將錢存至銀行當中，如能解決該問題，私募股權基金將成為一個有效補充房地產行業資金的較好的方式。

2.房地產信托

房地產信托主要是起源于美國，在美國的房地產信托資金主要采取的是公司或者是信托的組織形式，通常是需要集合多個投資者，對房地產行業進行投資或者是收購一些持有收益類的經營性物業。最為常見的就是一些寫字樓、公寓、商務中心和酒店等等，這些股票一般都是在證券市場上進行交易的。根據有關的數據顯示，在美國的大部分的商業類型的房地產都以房地產信托形式進行融資，然而房地產信托同樣也占據著相關的機構投資者所持有的房地產份額。由此可知，此類的房地產信托的模式對于房地產產業的發展具有巨大的推進作用，各個國家都選擇將這個比較適用的模式引入到國內實行，我國同樣也不例外。房地產信托引進的初期，我國房地產信托的規模并不是很大，但是在這整個市場中的發展空間巨大的。近年來，多元化的發展趨勢已經出現在國內的房地產信托市場，并且占據著重要的地位，最主要是置業購買信托、債權信托、股權型信托、資金貸款型信托等等，并且這些種類的信托募集資金可達數億至數十億元。信托資金的用途寬泛，受監管影響相對較小，可以有效解決房地產開發商由于房屋滯銷所應導致的無法按時償還銀行項目開發貸款的問題，延長房地產開發商銷售房屋的時間。

3.現房商品房證券化

在當前的社會背景下，我國所推行的現房商品房證券化的條件已經初步具備，在這其中有力的條件主要包含：①可以借鑒國際中房地產證券化的成功經驗;②國內具有巨大的房地產市場且現房持續增加;③我國的房地產金融市場在突飛猛進的發展;④我國的證券市場已經初步的走向成熟與發展，如果政府對入市的一些產品條件放低的情況下，這也就意味著我國的證券市場已經逐漸的走向成熟;⑤相應的制度條件目前已經逐漸的走向成熟，例如生活中的銀行、證券以及個別地區房地產領域的法律體系機構已經初步的建成，這就意味著現房商品房證券化存在于法律的環境下，受到法律的保護，同時在一定程度上有利于促進房地產產業規范化的發展。我國目前已經實現了對商業房地產的資產證券化業務的有效推廣，即CMBS。該種產品的推廣有效的盤活了商業物業持有者的資產，增加了持有者的現金流，實現了資產的有效再融資，為資產持有提供了資金的靈活性。現房商品房具有一定的市場價值且價值相對平穩，隨著二胎政策的放開，我國的商品房的需求量仍然可期。同時，為了解決部分人群居住問題國家推行了公租房政策，解決無法購房的問題。如能通過法律手段將發行的產品附加一定時間居住的權利，該模式將具有極大的可行性。將閑置的現房商品房進行資產證券化，發行產品進入市場不但可以解決房地產開發商的再融資問題，更可以使證券產品的購買者有機會享受相應的一定時間的居住權利，這與國家推行的公租房政策相呼應。如能打通該融資渠道，房地產開發商將會具有極強的再融資能力，房地產行業將迎來新的機遇。

三、拓展房地產多元化融資渠道的對策

1.根據企業的需求情況選擇合適的融資渠道

對于不同的房地產企業來說，融資的目的是不同的，對于需要進行開發建設的且手續齊全的項目可以向銀行申請房地產項目開發貸款，能夠保證房地產企業在成本較低的情況下獲得資金支持。對于房地產公司需要項目資本金或者在四證不齊的情況下需要資金支持時，可以選擇引入私募股權的融資方式以及供應鏈融資等方式。其中，此私募股權融資資金使用時間較長且不受手續的限制，可以有效的支持房地產企業在銀行資金無法到位情況下需要支付工程費的需求。同時，當項目取得四證后可以用銀行的貸款置換前期私募股權融資支付的除資本金外的工程款。當房屋建成后出現滯銷現象無法及時回收現金流償還到期的銀行融資時，可以通過向信托公司申請融資，置換前期的銀行融資，解決到期的償付壓力。同時，如能打通現房商品房的直接融資渠道，把閑置的現房商品房進行資產證券化，獲得長期資金，不但可以償還到期債務，更可以降低償債壓力，緩解企業的現金流壓力。

2.關注融資后對于控股權的影響

通常情況下，不同的融資情況對于控股權都有著不同程度的影響，不同的融資結構對于控股權也有著不同的要求。例如上文提到的私募股權融資在一定程度上會稀釋控股股東的股份，對于其控股權造成一定的影響，如果當控股的股東持股具有絕對優勢的時候，私募股權融資對其控制權的影響就會比較薄弱。相反，如果當控股股東持股失去優勢的時候，這就意味著私募股權對于控制權的影響就會比較大，但是目前對于持股比例具體的數值是否具備優勢，并沒有明確的規定，因此控股的股東只能根據企業的經濟形勢來判斷股東所持有的股份是否占據著絕對的優勢。因為，不論是有限責任公司還是股份有限公司中，股東所持有股份的比例，直接影響到股東在開發公司的操盤地位，為了避免因私募股權融資讓渡股權而影響到開發公司的經營管理，可以以協議的形式對股東各方的職權進行明確。

3.房地產企業通過提升自身實力來提高企業競爭力

現今我國房地產市場規模較大，大量的房地產開發商參與市場競爭，要想在如此嚴峻的市場競爭壓力面前降低融資成本，提高企業自身的市場份額，首先需要企業擴大地產開發規模，創造更大的發展空間。進而在進行房地產融資時能夠獲得更多的操作空間;其次要切實提高企業內部的管理水平，從財務預算、稅收籌劃以及企業賬本透明化等方面精簡企業機構，將辦事效率最大化、合理化，長此以往形成良性的企業運作流程;此外，房地產企業還要在公司內部設立科學合理、公平公正的獎懲機制和相對平衡的監督管理機制，增強員工的競爭意識，以此來提高員工的工作熱情，為企業的長遠發展做好鋪墊。

四、結束語

綜上所述，在面臨融資問題時，大多數房地產開發商都會選擇向銀行融資的方式，但是銀行融資存在受政策影響較大，需要手續齊全方能放款等問題，無法及時有效的滿足房地產企業全部需求。房地產開發商應該拓寬融資渠道，運用好融資工具。在如今復雜的市場環境下，在出現資本金問題、手續取得不及時問題、房屋出現滯銷無法到期還貸等問題時選擇恰當的融資方式，搭配使用銀行貸款、信托融資、私募基金融資、房屋資產證券化等產品，解決融資難題，才能使經營的企業穩健、可持續的經營下去，這才是我國房地產企業的應對目前市場的融資出路。

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