房地產開發中工程成本預算與決算管理分析

長春吳中地產有限公司

摘要：現代房地產企業十分重視工程成本問題，因此預算、決算作為管理成本高低的工作，自然會受到企業高層管理。但實際來看，現代部分房地產企業對預算、決算的認知不夠深刻、準確，導致管理收效甚微。在這一條件下，本文為了提高企業預算、決算管理效果，將分析現有問題，后提出針對性的優化策略。

關鍵詞：房地產開發;工程成本;預算與決算管理

在房地產開發中，工程成本的預算、決算分別代表了兩個階段，即預算是在工程方案要求全部清晰但尚未動工之前，根據工程要求對工程造價成本進行初步計算的工作，可預估工程開發方案大致金額，此項工作關系到方案招投標成功率;決算是在工程完成之后，根據施工記錄計算工程實際造價成本，判斷預算執行情況，這影響到最終結算工作開展，若決算工作存在缺陷，則容易導致工程經濟收益下降。因此為了保障房地產項目價值，應當做好預算、決算管理工作。

一、預算、決算管理現存問題

（一）預算問題

目前，部分房地產開發預算管理工作當中主要存在兩大問題，即預算數據獲取困難、預算模式固定。

（1）預算數據獲取困難

綜上可見，預算工作必須在具備已知因素的條件下才能開展工作，因此因素的數據表現，將會對預算工作質量造成影響，例如材料用量、施工人員數量、設備數量以及工程量等。現代房地產企業在預算管理中，深知預算工作的開展前提，因此會在工作前進行數據獲取，但實際來看其獲取的數據普遍存在不完整，導致預算范圍與房地產開發范圍不符、不準確，誤導預算人員等問題，而造成這一現象的主要原因就在于：因房地產開發復雜性較高，加之房地產企業不了解預算要求，所以在數據獲取中缺乏明確方向。

（2）預算模式固定

在任何房地產造價預算當中都會遇到市場價格波動問題，即市場價格存在隨時波動的可能，而預算工作只能取當前固定值進行計算，得到當前方案的造價，而在預算完成后，如果市場價格發生波動，就會導致預算不符實際的現象，這一表現在現代房地產開發預算管理的固定模式上十分常見，面對任何方案只進行一次預算，當發生市場價格波動，就必須重新預算，大幅增長了工作負擔與繁瑣度。

（二）決算問題

目前，部分房地產開發決算管理工作當中主要存在兩大問題，即工程量計算問題、設計更變。

（1）工程量計算問題

工程量是決算工作中的重要指標，理論上決算工作人員必須先計算工程量，后根據工程量才能得出準確造價金額，但介于工程量的復雜性，在管理層面上容易出現出入，導致決算工作難以得到準確結果。例如某工程在施工中并沒有詳細測量、記錄施工數據，導致決算數據支撐不足，工程量結果不完整，連帶決算結果存在同樣表現。

（2）設計更變

設計方案是工程量計算的重要依據，理論上依照方案就得到準確結果，但在實際房地產施工當中，其可能因為實地環境的影響，需要在重度更變部分設計，導致實際工程量發生變化。而針對這一問題，大多數房地產企業管理中，并不會要求決算人員重新統計更變后方案的工程量，使得最終決算只能依照更變前方案來開展工作。

二、關于預算、決算管理的優化策略

（一）專業水平保障

要實現預算、決算管理的優化目的，必須先做好預算、決算專業水平保障工作，即首先從表面上來看，預算、決算就是將房地產項目中所有已知需要占用經濟的因素全部總和，由此得到項目的預估、實際總造價成本，其次深入來看，預算、決算工作還具有判斷造價分配合理性的問題，即不同占用經濟的因素其占用比是否合理，也是兩項工作的重要職能體現，如果在預算、決算管理中能夠體現這一點，可以幫助企業做好造價分配工作，有利于方案合理性與工程開發質量。因此現代部分房地產企業不能因為專業、非專業人員薪酬待遇的差異，而選擇待遇要求更低的非專業人員，必須對預算、決算人員的專業水平進行管理，做到持證上崗。

（二）預算管理優化策略

針對預算數據獲取困難的問題，在管理當中建議先組織預算工作人員與施工人員、設計人員進行小組會議討論，會議中預算工作人員應當針對房地產開發方案提出實際要求，再通過施工、設計人員的反饋得到各要求的數據，同時對數據準確性進行審核，無誤后則可以進入正式預算工作中，此舉可以彌補以往數據獲取當中，因為專業性不足而無法明確數據方向的表現，避免了數據不全、不準確的問題。

針對預算模式固定的問題，建議采用多方案模式來開展工作，即市場價格波動屬于不可控因素，在管理當中只能進行迎合，這一條件下可以先根據近期市場價格波動數據進行趨勢分析，且對趨勢區間進行取值，隨后得到多個價格數據，后要求方案設計人員依照多個價格數據進行開發方案設計，最終由預算工作人員對每個可行的方案進行預算。此舉可以提高開發方案預算的容錯率，在招投標階段可以給業主提供更多的選擇，避免市場價格波動導致的預算不合理問題。此外值得注意的是，在多方案模式下當業主選定了某方案之后，必須與其簽訂合同，合同中應當提出“無論后續價格是否波動、波幅如何，都以本方案預算價格進行注資”的條款，同時設立應急措施，此舉主要是為了避免后續經濟糾紛。

（三）決算管理優化策略

針對工程量計算問題，在管理層面上應當采用監理機制，對施工中所有存在經濟消耗的因素進行記錄，例如施工維護、安全設施成本等，這些數據應當在決算階段通過技術交底工作交給決算人員，為其提供全面的數據支持。同時考慮到數據準確性的問題，在監理人員進行數據記錄時，應當進行數據準確性審核機制，即數據記錄完成之后，定期依照訂單等依憑判斷數據是否準確，如果存在出入、誤差則要求及時整改，以免后續影響。

針對設計更變問題，首先在合同約束下，一般情況是不允許更變設計方案的，除非設計確實與實際環境存在不可避免的沖突，經過房地產企業、業主的協商，如果雙方通過才能更變設計方案，在這一條件下，可以要求決算人員先對當前方案進行決算，決算結果將放置備用。其次當設計方案更變，則針對更變避免進行工程量計算，再結合備用決算結果的指標項，可得更變前后方案之間的差異，再針對差異進行決算調整，此舉可以大幅度簡化決算工作繁瑣度與負擔。

三、結語：

本文主要對房地產開發中工程成本預算與決算管理進行了分析，通過分析可見，當前房地產開發預算、決算主要存在四大問題，文章產生了各問題的影響表現以及形成原因;針對分析得到的問題，提出了前提性與針對性的優化策略，在各項策略的應用下，可起到優化預算、決算管理策略的目的，有利于兩項工作的質量，同時闡述了各策略的注意事項。

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作者簡介：溫周平，吉林省長春市，130000，性別：男，出生年月1975.12.6，民族，漢;籍貫，江西省寧都縣;學歷，研究生;職稱，正高級經濟師、高級工程師;研究方向，建筑與土木工程。