我國銀行信貸對房地產價格波動的影響

王瀚濤

摘 要：近些年來由于市場的住房改革計劃導致房地產事業得以迅猛發展，然而受市場經濟的影響，房屋價格也在不斷地上下波動，由經濟發展布局帶來的房屋分配不夠和房屋空缺等問題涌現市場，銀行信貸的出現有效地緩解了由于經濟不均衡所帶來的房屋分配兩極化，但同銀行信貸也促使了房地產泡沫的產生。

關鍵詞：銀行信貸；房地產；價格波動

房地產行業是近些年來發展迅猛的市場經濟，很多投資商看準它的發展前景，紛紛投資，因此也導致了房地產行業的投資過熱，使房屋價格飛速上漲，出現房屋分配不均衡的兩極化情況，這使我國的房地產行業出現了類似于美國的經濟危機，日本的地產泡沫等危機。銀行信貸的出現緩解了這種房地產泡沫，但后期研究發現，我國銀行信貸已經不再是緩解房地產危機的手段，而是變成了影響房地產價格波動的因素，下面本文將就著銀行信貸對房地產價格的影響淺要討論。[1]

1研究背景

1.1政府對房地產市場的研究歷程

在過去的十年里，我國平均每兩三年就會對房地產的現狀進行有效的調控，每次調控時所要解決的問題也都各有不同，我國從2003年起房地產行業的發展水平整體大幅度提高，引來許多投資商紛紛下注，所呈現給消費者的直接結果就是房價的飛速上漲，隨之將土地的價格也帶動起來，城市人民買房困難，農村進城打工的農民租房困難等社會現象促使政府第一次干預市場經濟。頒布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的條令，銀行部門將根據絕大多數消費者的經濟水平調整房屋價格，此項政府發布下來的最初一段時間房屋價格并沒有馬上有很大的調動，由于房屋價格已經適應了市場經濟的增長模式，短時間內很難有很大的改動，但由于政府部門的影響，在接下來的幾年里，房屋的價格有了有效的降低，開放商的房地產投入力度也減少了很多。但是各個一線大城市的經濟發展水平日益增長，房屋價格并沒有降低太多，住房問題仍然是當代年輕人所要面對的現實問題。年輕人面對房屋壓力積極性降低，為了防止年輕人工作怠慢，市場出現泡沫經濟，政府再一次出面調控房屋價格，使之穩定。到了2006年相繼出現“國六條”和“十五條”等相關政策。這次的調整是房地產行業的發展暫時在一定的消費者經濟承受能力內。[2]

隨之2008年的美國經濟危機直接的影響到了我國的經濟發展現狀，中國的經濟受到了嚴重創傷，股市大跌。許多落空的資金最后又轉移到了房地產上，為了維持市場經濟，房價理所當然的增長，在2009年，由國務院發布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，這次的條令四有史以來最正規，最嚴肅的處理法則，使房價的市場經濟得到了有效的調整。[3]

1.2商業銀行信貸歷程

商業銀行會根據不同的消費者來選擇性的進行借貸服務，一類是由于個人經濟能力有限，需要用本身的不動資產作為抵押來進行借貸，緩解暫時的住房困難，另一方面由于房地產市場的資金流通短缺，銀行在面對企業也有著節哀服務。

首先是個人向銀行貸款，通常銀行要求借款人以個人的不動資產作為抵押。個人的住房貸款分為商業貸款和公積金貸款兩大類。商業貸款的金額力度一般比住房公積金貸款要多，這是因為商業銀行的貸款金是由金融機構發布的，金融機構的規模也遠比公積金大，根據統計資料顯示，近些年來我國的銀行貸款消費日益增長。這種銀行資金的變相贊助有效的促進了市場的發展，打破了住房分配兩極化的現象，但是在房屋貸款剛剛興起的階段，貸款的額度日益增長，呈大幅度的上漲模式，可是隨之到了后來，由于貸款的人數越來越多，市場房屋有限，導致了貸款的增長率開始下降。然而整體的趨勢還是上漲的狀態，2004年，受中央影響，對信貸和土地都進行了改革，在這之后的兩年房價又開始出現了下降，銀行供給的貸款額度也減小。直到2009年，在新一代貸款政策的刺激下，人們的買房需求再一次高漲，房價隨著又一次的上漲。[4]

其次是企業的貸款，銀行會根據開放商的有效文件來適當地撥予基金，開發商在此需要具備的條件是必須持有房地產開發證明，注冊運營權的正規企業。從向銀行貸款的人群分布基數上來看，企業的貸款需求量是遠小于個人房屋貸款的。

2銀行信貸對房地產價格波動的影響

2.1信貸對房地產市場的影響

我國的房地產經營模式始終是政策市場的經營模式，房地產的發展趨向在很大的程度上是要依賴于政府的各種政策，同時還小范圍的受房屋商品價格，銀行的貸款政策等因素影響。現在我國的房地產企業開始做了跨步，跳出傳統固化的經營模式。分析影響房屋價格的集中因素，除掉一些不可控制的，如政府等相關部門的條令，在其余的幾種影響因素里分析，得出信貸對房屋價格的影響最高。從2009年開始，我國的房屋價格大體上一直是增長模式，其中《關于加強商業化房地產信貸管理的通知》的頒布，明確的要求了商業銀行要按照條款里的制度進行貸款流程，借款人必須滿足條令里的借款要求。在2008年的經濟危機的影響下，房地產事業再一次的受到影響而波動。為避免房屋貶值，中央作出調整，整頓利息，買房福利等，許多人抓住這次機會，購房激情膨脹，在很短的時間房價飛速的瘋漲，其中國家的政策在銀行信貸的調整這方面對此次房地產的價格起決定性作用。隨著2010年的“兩會”開展，部分發展性較好的城市存在房價過高的現狀，國務院頒布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，這項被稱為“新國十條”在一定程度上限制了房屋的瘋漲。[5]

2.2信貸對房價影響的實證

首先在全國商品房和住宅的平均售價的關系上，從1991年到2004年他們的售價一直在呈上漲的趨勢，并且兩者的變化趨勢基本保持一致。通過計算表明，兩者集接近程度完全可以近似替代。從增長率上分析，在1997年之前，兩者的偏離程度比較大，在這之后才趨于接近。這種變化趨勢剛好和房地產的發展歷程是相接近的。根據統計資料顯示，住宅的價格要比整個房地產業的價格變化的快。

在房地產和銀行信貸的關系上，房地產的價格和房地產的投資總額兩者的接近程度很大，呈正相關的分布，根據房地產價格和房地產投資金制定的一元線性回歸方程我們不難可以看出，銀行信貸對房地產有著很大的影響。銀行對房地產的投入金額增大的同時也會相應帶動房價的增長。這種影響在90年到97年可以更明顯的看出，這個時間段房價受銀行信貸的影響剛好構成一個完整的周期。目前我國的房地產價格變化已經不再緊緊追隨經濟變化，已經能更適應消費者的承受能力，變得更加理性化。并且房地產的投資已經不再大眾化。房屋價格的波動受房地產的資金總額，也就是銀行信貸的影響存在著影響與被影響的關系，兩者相互依存。我國的房地產資金總額的主要來源是銀行信貸，銀行信貸在很大的程度上影響著房地產的建房速度和開發商的運營規模。因此，也就是說，房屋的價格最后和房地產在銀行的借貸成比。兩者有明顯的正相關的關系。但同時，銀行借款給開放商，房屋開發力度大造成房價飛漲也讓消費者找銀行貸款的額度變大，從某種程度上分析，這種模式促進了銀行的盈利。

參考文獻：

[1] 武康平，皮舜，魯桂華中國房地產市場與金融市場共生性的-般均衡分析[J]數量經濟技術經濟研究，2004（10）.

[2] 李健飛，史晨呈.我國銀行信貨對房地產價格波動的影響J]上海財經大學學報，2005（7）.

[3] 張曉晶，孫濤跨境資金流動的實證分析一以“ 香港路徑”為例[J]金融研究，2006（8）.

[4] 陳于房地產價格影響因素及房地產發展建議[D]北京大學，2007.

[5] 陸磊，李世宏微觀決策與經濟體制：房地產泡沫下的居民-金融部門破產[J].金融研究，2004（9）.

（作者單位：上海大隅實業發展有限公司）