房地產公司土地增值稅的納稅籌劃對策

郭東青 鞠佩瑤 王治陽

摘要：近些年來，房地產公司之間的競爭已愈發激烈，而我國對房地產公司也一直處于國家控制階段，這就迫使企業必須多方面尋求提升自身生存的能力，納稅籌劃也就越來越多的受到房地產公司的青睞。納稅籌劃一方面可以降低企業的稅收負擔，為企業賺取更多的現金流，另一方面可以拓寬企業的市場競爭機會，為企業贏得更廣闊的發展。土地增值稅清算在一定程度上增加了房地產公司的稅負，影響了房地產公司的利潤。土地增值稅清算的稅收籌劃也就成了房地產公司關注的重要問題。本文首先簡要介紹土地增值稅的相關理論和納稅籌劃的相關理論，在了解理論的基礎上研究現狀，進而對納稅籌劃的理論應用于實踐，力求幫助房地產公司做出納稅籌劃方案。文中不僅提出了土地增值稅納稅籌劃的優化方法，而且根據房地產行業土地增值稅涉及的主要業務分別給出了納稅籌劃的設計思路。本文以實際公司作為案例分析對象，理論結合實際運用后，納稅籌劃的效果和重要性也就更為顯著。另外，建立風險預警機制優化防范納稅籌劃的風險，以便更好的推動房地產公司健康發展。

關鍵詞：土地增值稅;房地產公司;納稅籌劃

前言

在日益發展的現代社會中，房地產作為社會基礎建設行業，逐漸成為社會資金輪轉的中堅力量。與此同時，在以往房地產公司中的粗放型管理所體現出的弊病也日益明顯。開發商不僅要關注國家政策等公司外部發展的必要條件，更要完善公司內部資金鏈，做好最基本的內部管理工作，才能為實現公司經營目標打下堅實的基礎。其中土地增值稅的納稅籌劃是每個房地產公司的重點工作目標之一，所以近年來許多房地產領導人均為在合法范圍內減輕稅負上下足了功夫。

商品房銷售收入、土地轉讓收入、配套設施銷售收入等構成的經營收入為房地產開發公司主要收入來源。房地產前期費用、市政基礎設施費、期間費用、土地增值稅等構成了房地產開發項目的主要成本。土地增值稅作為一項重要的成本支出，直接影響公司利潤增長。近年來土地增值稅稅收增幅遠高于其他稅種，進一步加強了房地產開發公司土地增值稅清算管理，導致房地產開發公司稅務負擔加重。因此，對房地產開發公司進行土地增值稅稅務籌劃，通過對房地產開發公司開發和收益分配等活動進行調整，尋求公司收益和稅務負擔的最佳配比，從而降低土地增值稅稅務成本具有一定的現實意義。

本文采用理論與實際相結合的方法，選取A房地產開發公司作為研究對象，闡述A房地產開發公司土地增值稅納稅狀況，依據土地增值稅的稅收政策，將公司實際情況作為考量依據，對A公司土地增值稅納稅籌劃效果進行了分析。首先，論文歸納與整理A房地產開發公司土地增值稅稅務籌劃具體狀況。其次，進一步分析A公司土地增值稅籌劃的關鍵點，從國家稅務政策角度分析稅務籌劃的空間，從組織架構設計的角度，闡述土地增值稅籌劃可通過公司組織形式、合理的轉移定價、以及選擇項目核算方式、利用特殊扣除項目進行土地增值稅稅務籌劃。最后，通過土地增值稅的清算分析，發現土地增值稅清算籌劃的關鍵點，并提出系統性納稅籌劃方案實施的關鍵。本文著重于研究土地增值稅的納稅籌劃，并提出一些納稅籌劃現存的問題和建議，希望能為房地產公司提供參考。

一、土地增值稅在A公司納稅籌劃中的問題

（一）土地增值稅的實際核算工作不完善

房地產公司進行會計核算時，每個項目都由專門的會計人員進行單獨的會計核算。會計人員進行單獨核算在一定程度上可以提高工作效率，但卻不利于開展土地增值稅的納稅籌劃。一般來說，增值稅稅率是由增值額除以可抵扣的金額決定的。由于項目不同，可扣除金額會有所差異。每個項目單獨進行會計核算的時候，可能會出現增值稅稅率較低的情況，同時也會存在增值稅稅率過高的情況。但將多個項目合并核算，增值稅稅率就會介于兩者之間，通過合并的方式計算出的應繳土地增值稅額會明顯低于分開核算繳納的土地增值稅額。土地增值稅稅種涉稅金額較大，通過合并計算所得的稅額，就能為企業節約大量稅負成本。這一點是房地產公司稅務人員需要注意的。房地產公司在項目出售時，大多以“毛坯房”的形式進行出售。市場上的樓盤以兩種形式存在，一種是“毛坯房”，一種是“精裝房”。看似很普通的兩種形式，卻對土地增值稅的納稅情況產生深遠影響。如果以“毛坯房”的形式對外出售，一般情況下進行基本的土地增值稅核算。但如果說按照“精裝房”出售，裝修花費的成本增加就可以在繳納土地增值稅時進行增加大量金額的抵扣。同時“精裝房”和“毛坯房”的銷售價格也是不同的，給企業帶來的利潤也有差異。

（二）土地增值稅的繳納風險大

一方面，為適應不同的市場條件，增加企業效益，房地產企業也在不斷的完善自己內部的經營管理，在調整過程中企業內部管理可能會出現一些紕漏，對一些人員的管理也會較為松散，若土地增值稅的相關人員核算監督沒有到位，其帶來的稅務風險可想而知。另一方面，在房地產交易時，按照國家相關規定，房地產轉讓的價格必須低于其預期評估價格，而且若在轉讓時房地產已經進行銷售且超過15%的，原先的房地產企業是需要繳納土地增值稅的，也就是說，房地產企業不僅在交易時收入減少，還要承擔這個項目的土地增值稅，增加了企業承擔稅負的風險，同時也給房地產企業稅務核算任務帶來了極大的考驗。

二、A房地產公司土地增值稅的納稅籌劃對策

（一）優化土地增值稅的實際核算工作

1.所售住宅分類核實

充分利用國家稅收優惠政策，將開發建設用房中的普通住宅和非普通住宅分開核算可以有效減低企業稅負。稅法規定建造普通標準住宅時，如果其增值率未超過20%，免交土地增值稅。房地產企業如果能夠通過合理壓低房屋銷售價格或適當擴大房地產可扣除開發成本等方法，保證增值率保證在20%以下，就可以使企業免繳土地增值稅

2.合理控制銀行借款

房地產企業資金需要量較高，一般情況下房地產企業會通過銀行貸款解決資金問題。借款利息費用直接影響著企業土地增值稅的納稅額度。稅法規定企業可以據實扣除債權融資相關利息費用。房地產開發費用按照利息費用加上土地支付成本與開發成本之和的5%以內計算，因此要綜合考慮，控制財務利息支出金額與土地使用權和房地產開發成本之和在5%之內。

3.增設獨立物業核算公司

房地產企業銷售房屋時會代收部分費用，包含各項初裝費等，稅法規規定這部分費用可以計入銷售額也可以不計入銷售額。一般做法是將代收費用都應作為“價外費用”計征增值稅，企業通過設置獨立物業公司，對代收費用的業務單獨設會計賬簿來核算反映。

4.拆分不同品類售房合同

房地產企業出售房屋時，如果與購買者簽訂毛坯房房屋買賣和房屋裝修兩份合同將有效降低企業所繳納的土地增值稅稅額。對于一個項目來說，如果將樓房進行裝修，所花費一定的裝修成本。但是這項成本也會為企業帶來更多收益，因此在進行核算時，要將成本列入銷售收入，同時成本也列入可扣除的項目金額中。運用這種核算方式，在增值額不變的情況下，可扣除金額變大，所以土地增值稅稅率就會減小。這使得最后繳納的土地增值稅明顯低于以“毛坯房”的形式所繳納的土地增值稅額。但是房地產公司的大多數樓盤卻以“毛坯房”的形式對外出售，無形之中，增加了土地增值稅的納稅負擔。理應是該公司在納稅籌劃過程中應該全面考慮的。

（二）增強土地增值稅的風險監控工作

在對土地增值稅納稅籌劃風險防控步驟中，首先，房地產開發企業的管理層要建立風險控制環境。環境的營造有助于影響企業人員的研究氛圍和學習心態。風險控制環境的建立與維護與管理層的管理文化及要求息息相關，擁有良好納稅文化的企業管理者往往能夠制定正確的決策和目標。房地產開發企業管理層針對土地增值稅籌劃風險環境的建立，對目標和策略方面應明確以下幾點：一是端正遵規守法的良好心態，同時要有風險意識，時刻關注稅收政策的最新動態;二是企業籌劃人員應積極與稅務機關交流并爭取與土地增值稅相關的納稅優惠;三是房地產開發企業及其分支機構必須設置專門稅務部門，明確各級負責人。

另外，房地產開發企業應及時評估籌劃風險。對企業經營過程中的納稅風險以及籌劃過程中的籌劃風險的識別，是風險管理的關鍵內容。對風險最有效的防范一定要發生在風險發生之前，這樣的防范才是有意義的。因此，能否準確評估籌劃風險，是企業能否順利進行籌劃工作的關鍵。在這過程中需要考慮以下幾步;一是理清房地產開發企業所涉及的所有經濟行為;二是細致分析土地增值稅清算過程中的每個環節;三是對各環節中可能發生的風險進行預測，并將風險的大小分類記錄;四是對籌劃過程中的風險進行識別，并與之前環節對比分析;五是明確責任人，對較強的籌劃風險設置工作崗位及責任人，實時追蹤預測，防止籌劃過程中出現的各類問題。

結論

房地產企業每年都要繳納巨額的稅款，企業的納稅籌劃對于房地產企業自身的財務制度、公司的稅收支出都具有重要影響，是房地產企業進行公司財務核算的重要環節。本文首先對稅收籌劃的相關概念做出了細致分析，而后對我國房地產企業稅收籌劃的現狀和問題進行總結，提出目前A房地產公司普遍存在對土地增值稅的稅收籌劃意識不足、日常管理不完善、納稅風險大三個問題，并針對性的提出了A企業應該加強土地增值稅稅收籌劃意識、加強稅收的籌劃、防范稅收風險的發生。

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