我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析

張鈺儀

提要：準(zhǔn)確的分析影響房地產(chǎn)泡沫的因素，提出抑制房地產(chǎn)泡沫和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，對(duì)我國(guó)守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線具有重大意義。本文對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)影響因素進(jìn)行了分析研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);泡沫;金融風(fēng)險(xiǎn);影響因素

一、引言

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫再次逼近新高，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)也已逐漸累積至較顯著的高位。當(dāng)前，為了防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)并守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線，我國(guó)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，調(diào)節(jié)供求關(guān)系以抑制房地產(chǎn)泡沫，完善健全金融監(jiān)管機(jī)制以防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，并疏通房地產(chǎn)泡沫對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的引導(dǎo)機(jī)制。

由于市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)及自身風(fēng)險(xiǎn)因素，為房地產(chǎn)行業(yè)融資的金融機(jī)構(gòu)及其他市場(chǎng)主體面臨較大的資金損失可能性，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)泡沫所引致的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)影響到該行業(yè)的各個(gè)方面，包括眾多上下游產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、居民購(gòu)房者、金融機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)參與者等。因此，本文將從不同角度來(lái)分析房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)影響因素。

二、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫引致金融風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制

作為資金密集型行業(yè)，相對(duì)于普通制造業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)憑借其特有的房屋預(yù)售制度和住房按揭制度，對(duì)銀行業(yè)產(chǎn)生了更強(qiáng)的資金依賴性。房屋預(yù)售制度使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投入資金實(shí)現(xiàn)提前回籠，提高資金利用效率，而按揭貸款使得消費(fèi)者在資金有限的情況下提前釋放購(gòu)房需求。這兩者相結(jié)合，使房地產(chǎn)業(yè)催生較傳統(tǒng)制造業(yè)更為明顯的金融特征。正是這種金融特征使房地產(chǎn)業(yè)緊緊綁定了金融業(yè)，從而催生房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。與傳統(tǒng)工商業(yè)中的消費(fèi)現(xiàn)象不同的是，由于房屋本身作為大件商品，購(gòu)買房屋具有相對(duì)較高的資金需求。因此，不僅開(kāi)發(fā)商依賴于開(kāi)發(fā)貸款來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)也依賴于按揭貸款，這種雙重杠桿作用使房地產(chǎn)具有了金融屬性。再者，在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，銀行體系主要面對(duì)著由購(gòu)房者的購(gòu)房意愿所產(chǎn)生的住房抵押貸款。因此，銀行體系決定了購(gòu)房者所獲得的信貸資金規(guī)模及杠桿高低，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)與銀行信貸的緊密關(guān)系致使逐漸累積的房地產(chǎn)泡沫對(duì)銀行業(yè)產(chǎn)生影響，這種影響主要表現(xiàn)在資金信貸方面。由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈較為脆弱，開(kāi)發(fā)商需經(jīng)過(guò)預(yù)售機(jī)制來(lái)進(jìn)行預(yù)先開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拖欠建筑商貨款、而建筑商又拖欠材料商貨款的現(xiàn)象在開(kāi)發(fā)過(guò)程中時(shí)有發(fā)生，這導(dǎo)致資金鏈風(fēng)險(xiǎn)累加。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，引爆房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，引起一連串連鎖反應(yīng)將影響到銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，危及金融體系的穩(wěn)定。

房地產(chǎn)業(yè)具有先導(dǎo)性的作用。在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)時(shí)常表現(xiàn)出領(lǐng)先繁榮。在銀行業(yè)等金融機(jī)構(gòu)的大力支持、投資者的廣泛參與以及正反饋機(jī)制和羊群效應(yīng)的作用下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了持續(xù)上漲的情況，最終積累成泡沫。當(dāng)泡沫破滅時(shí)，一方面是購(gòu)房需求突然減少引起房?jī)r(jià)的下跌，那些在高價(jià)成交的房地產(chǎn)價(jià)值縮水，引發(fā)購(gòu)房者的斷供現(xiàn)象;另一方面開(kāi)發(fā)商銷售不景氣、庫(kù)存房增加，巨額資金捆綁沉淀在待售樓盤上，銀行業(yè)將由于對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度支持而面臨呆賬壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款處理為金融衍生品，使得銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散到整個(gè)經(jīng)濟(jì)體中，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)體整體性金融危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫對(duì)一國(guó)經(jīng)濟(jì)的危害大小與房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)銀行資金和金融體系的依賴程度直接掛鉤，依賴程度越深，泡沫的危害越大。

我國(guó)由于金融改革較滯后，金融市場(chǎng)欠成熟，房企和購(gòu)房者的融資渠道較為單一，以銀行貸款為主要來(lái)源。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲至極限點(diǎn)位并開(kāi)始下跌時(shí)，房地產(chǎn)商品價(jià)值的大幅波動(dòng)將使已購(gòu)房居民的按揭還款壓力增大，使未購(gòu)房入市的居民持幣待購(gòu)等待抄底。房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠周期延長(zhǎng)，對(duì)此，企業(yè)通常選擇以借新貸還舊貸的方式來(lái)緩解資金壓力。然而，在房?jī)r(jià)下行時(shí)，銀行同時(shí)面臨著企業(yè)還貸壓力和居民按揭還款壓力同時(shí)增加的兩難局面，對(duì)于信貸審核的要求更加嚴(yán)格，間接增加了企業(yè)與居民的融資成本。如此惡性循環(huán)下，最終導(dǎo)致出現(xiàn)企業(yè)、銀行、居民三方均受損的嚴(yán)峻局面。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)影響因素

1、房?jī)r(jià)波動(dòng)情況

房?jī)r(jià)波動(dòng)情況是引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要因素。每當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，其良好的保值功能和巨大的收益率促使理性投資者和逐利投機(jī)者一齊涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而我國(guó)居民購(gòu)房往往伴隨著銀行的信貸支持。商品房平均銷售價(jià)格來(lái)衡量房?jī)r(jià)，“房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率”指標(biāo)反映房?jī)r(jià)波動(dòng)情況。

2、資金信貸狀況

通過(guò)資金信貸狀況，可以從信貸資金規(guī)模、結(jié)構(gòu)合理程度對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，該視角是用來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)和居民家庭在資金信貸方面可能面臨的信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額與個(gè)人住房貸款余額分別衡量了房地產(chǎn)企業(yè)和居民家庭在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中所占用的銀行信貸資金規(guī)模，中長(zhǎng)期貸款余額與金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額則衡量了我國(guó)銀行整體信貸資金的增長(zhǎng)情況。

3、居民購(gòu)房能力

作為購(gòu)房主力軍，居民部門對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)和投資無(wú)疑隱含著房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。在正常情況下，一套房的總價(jià)與居民一生收入中的占比應(yīng)當(dāng)是一個(gè)合理的比例。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格超過(guò)了居民的購(gòu)房承受能力時(shí)，所產(chǎn)生的高杠桿、高負(fù)債。“房?jī)r(jià)收入比”指標(biāo)可衡量居民部門的購(gòu)房能力，若房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，居民購(gòu)房所需的周期更長(zhǎng)，購(gòu)房負(fù)擔(dān)更重，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生更多潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。

4、銀行資產(chǎn)質(zhì)量

銀行的資本充足率、不良貸款率是衡量銀行的資產(chǎn)質(zhì)量時(shí)較常見(jiàn)的指標(biāo)，而與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)直接相關(guān)的指標(biāo)是房地產(chǎn)不良貸款總額，它能夠較好地衡量我國(guó)房地產(chǎn)金融在銀行體系中的風(fēng)險(xiǎn)暴露程度。

5、房企財(cái)務(wù)狀況

房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力是常見(jiàn)的主要考慮因素，它與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)高度相關(guān)，直接影響到房企能否按時(shí)如數(shù)歸還銀行貸款，而資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)常用于衡量企業(yè)的償債能力。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力也直接影響著其償債能力，而利潤(rùn)率指標(biāo)是衡量盈利能力的常見(jiàn)指標(biāo)。

6、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

自 1998 年開(kāi)始，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，多年來(lái)的經(jīng)濟(jì)狀況有著較大的改變。在衡量房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，各項(xiàng)指標(biāo)的浮動(dòng)變化都會(huì)或多或少地包含了通貨膨脹的因素。

參考文獻(xiàn)

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