樓市調控下的房地產資金鏈危機與建議

孫卓霄

摘要：本文對房地產資金的來源及房地產開發商資金鏈危機的原因進行了簡單的分析，提出了樓市調控下房地產企業擺脫資金鏈危機的建議。

關鍵詞：樓市調控;房地產;資金鏈;危機

一、房地產資金來源

一是所有者權益。企業的自有資金主要包括兩個方面，一是企業的注冊資本，二是企業在經營中的收益結存而形成的權益資本，房地產企業的資本來源也是這樣。但是，為了使房地產開發項目的授信風險降低，保障房地產行業的持續經營，銀行單獨對房地產開發項目的自有資金比例進行一個明確的規定。

二是銀行貸款。根據2016年國內房地產資金來源狀況的分析報告顯示，當前房地產企業最主要的資金來源是銀行貸款，占據房地產企業資金的60%以上。銀行貸款作為房地產經營的主要的資金來源是當前國內房地產企業發展的一個現狀，但是這種情況造成了房地產企業的自有資金比例越來越低，房地產企業的自有資金填補多是通過各種形式對銀行貸款進行套取，房地產行業的經營情況關乎著銀行的正常運行。

三是吸引外資。房地產開發是一項耗資過大的項目，因此很多房地產開發商不得不尋找經濟實力雄厚的公司一起開發房地產，減輕企業的資金壓力。一些房地產開發企業還會吸引外部的融資機構，如上市融資、銀行信貸等，除此之外還有房地產投資信托、回租融資等，在這些融資方式中，最為重要的外部融資渠道分別是上市融資和房地產投資信托。上市融資分為兩種形式，一是直接發行上市，二是利用殼公司資源間接上市。

四是其他方式，除了上述資金獲取的幾種方式外，企業獲取資金的方式還有按揭貸款、承建企業墊資等幾種方式，購房者定金、預付款等也是有效的資金獲取方式，這些方式在為企業獲得資金的同時，還減小了運行的風險。

二、房地產資金鏈危機的原因

一是樓市調控，融資越來越難。近兩到三年內，政府一直實行樓市的調控政策，這從2016年的樓市調控政策所產生的效果看出。2016年房地產債券融資十分困難，但2016年10月到11月一個月之間，融資份額就由之前的684億直接降到了288.3億，一個月降幅達到了57%，不僅國內如此，海外更是這樣，融資難度也很大，因此房地產的資金壓力也大。隨著政府樓市調控的政策不斷出臺，房地產的融資渠道越來越窄，給房地產企業的資金鏈帶來巨大的危機，企業在進行房地產投資過程中資金回籠越來越慢，融資渠道越來越緊張。

二是投入的資金量大，資金回籠變長。眾所周知房地產市場的利潤很高，同時其投入的資金也是巨大的，很多房地產開發項目占用的資金比重過大，企業資金周轉困難并且資金回籠也很慢，這導致企業的資金鏈十分緊張，很有可能產生資金鏈危機。房地產項目在開發過程中，企業首先需要投入資金進行地皮購置、建筑施工和房地產銷售，建設的過程很長，導致資金在項目前期只出不進，只有當房子處于銷售的階段時才逐漸開始進行資金的回收工作，同時房地產建設和銷售過程中還會遇到很多不可控的因素，如銷售困難、自然災害等，更是延長了資金回籠的時間，因此企業資金在循環的過程中較慢。

三是融資的渠道過為狹窄。當前我國房地產的體系建設還不夠完整，因此企業在融資過程中面臨的一個現實問題就是融資渠道狹窄，融資困難，嚴重的阻礙了房地產行業的發展。很多中小房地產企業的融資方式多為銀行的間接融資，并且融資渠道十分狹窄，不利于中小企業的發展，企業在這個過程中迫于資金的限制常常呈現出被動選擇融資方式的問題。

四是過度依賴銀行貸款。從近幾年的數據我們可以看出，當前開發商的主要資金來源是銀行貸款，銀行貸款是當前房地產行業資金占比的重要部分，一旦銀行貸款政策收緊，將會對房地產企業較大的危機，這種過度依賴房銀行貸款的現象嚴重阻礙著企業的發展，會對企業的資金鏈循環帶來較大的風險。

三、樓市調控下房地產企業擺脫資金鏈危機的建議

（一）做好資金鏈管理工作

在樓市調控的背景下，房地產企業要想擺脫資金鏈的危機，首先需要對資金進行集中管理，建立資金集中管理制度。面對樓市調控，房地產企業要注意保持資金鏈的安全和完整，提高企業資金的循環效率和循環速度。其次，房地產企業要適當加大流動資產的比例，眾所周知，資產流動性低是房地產開發企業的主要特點，這是因為土地和房產是房地產開發商的主要資產，其固定性決定了房地產企業資產流動性低。房地產企業為了保障順利運行，保障資金鏈不斷，就要提高流動資產的比例，確保工程進度中流動資金能夠及時支付相應費用，推動項目的順利進行。除此之外，需要降低房地產開發企業的資產負債率。資產負債率高是房地產開發企業的又一個重要的經營特點，如果資產負債率過高，會對房地產開發企業資金鏈的安全帶來巨大的隱患，同時也降低了企業的負債償還能力。

（二）控制生產成本

房地產企業投資大，資金需求較多，因此，在建設過程中做好成本控制工作就顯得十分重要，房地產開發企業要切實對成本進行節約。例如，我們在建設過程中，要對原材料的采購費用、人工成本指出、銷售成本進行嚴格的控制。成本控制工作需要全體員工共同來完成，因此在這個過程中要切實調動起員工的積極性，做到全員節約，共同推動成本控制工作的開展。

（三）做好市場營銷工作

房地產開發商獲取利潤的主要方式是購房者對房屋進行購買，但隨著樓市調控政策的出臺，房地產市場逐漸平穩，企業發展的空間也逐漸的減少，隨著樓市調控，從下表中我們可以看出：2016—2017我國商品房銷售額減少，由2016年的99064億降為2017年的85532億元，同比增長率也由36.1%降為9.6%。

在這種情況下，房地產開發企業要想保障資金鏈的完整性，就需要做好市場營銷工作，提高服務質量，加強銷售環節的服務工作，不斷提高房地產開發企業的收入。在這個過程中，房地產開發企業要依據市場需求，做好前期的市場調研工作，從實際出發制定合理的銷售方法，調動消費者消費的積極性，制定合理的銷售政策來吸引消費者，激發起購房的欲望，從而加快資金的回籠速度，推動房地產開發企業資金鏈的完整性。

參考文獻：

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