房產測繪在不動產登記中的應用與發展

【摘 ?要】我國房地產發展逐漸壯大，不動產登記業務管理也日趨完善。所謂不動產登記，實際上就是以法律的形式對地產資源進行管理，是對房產之間交易的有效規范手段。對不動產進行登記的主要作用在于規范不動產權利人的行為，以及分清權利人之間的利害關系。國家規定不動產的登記要隨著信息的變更及時的進行更新。在不動產的登記過程中，房產測繪起到非常關鍵的作用，給后期不動產登記以及相關業務辦理提供了有效的依據。文本將闡述房產測繪的重要性，以及怎么樣運用房產測繪及其未來發展的趨勢，以供相關人士參考、交流。

【關鍵詞】房產測繪;不動產;登記;應用;發展

引言

房屋是群眾社會生活中必不可缺的一個重要場所，也是人們物質生活中必備的一項前提基礎。房產測繪工作主要是通過對房屋進行一定的調查以及實際測量得到相關房屋的有效信息：房屋產權、房產開發利用目的、城市規劃建設、產權管理等等。隨著技術的進步，房產測繪利用的手段也越發先進，在測繪的質量上也得到了較高的質量保障。房產測繪的深入研究有助于推動不動產登記事業的完善、全面發展，因此要善于利用房產測繪中先進的數字化技術給房產測繪的質量水平帶來更高的保障。不僅如此，在進行不動產登記時還要注意將登記簿進行及時公示，以提高登記的法律效力。

一、房產測繪在不動產登記中的作用、應用

（一）房產測繪是不動產登記的直接依據

用來記錄房產的證書主要是不動產證，該證是由政府部門進行頒發用來對社會進行不動產權利的公示。不動產權證上主要有房產的相關建筑面積大小、房屋所在地址、房屋所有權的歸屬。但由于不動產證上的信息是通過文字進行記錄的，容易出現問題：首先房屋所在位置的街道名稱以及門牌號是可變更的，尤其是遇到一些拆遷的情況使得房屋登記信息的變更不能同步更換，房屋登記部門也沒有辦法掌握房屋的及時動態;其二是，當房屋建設使用的年限過長時，由于鄰里之間可以進行房屋的適當改造會使得不動產證上的一部分文字表述出現與實際情況存在偏差的現象;其三是，房屋的具體面積、形狀通過文字難以進行較為接近的表述。房產測繪工作的開展主要根據房屋的平面圖對其內部構造和面積進行測繪，并標出房屋的長、寬、高等數量，可以用來較為準確的記錄房屋當下的形態，有效避免出現類似不動產證上文字表述的歧義現象。當需要對不動產證上的文字信息內容做出修改時，需要根據房屋測試得到的數據作為根據。所以房產測繪是房屋登記過程中必不可缺的一個部分，測繪后的結果具有法律效益與房產的各項數據有著密切的聯系[1]。

（二）發揮統計的作用

對房屋進行統計是政府管理城市工作中的一大關鍵部分，清晰的統計數據能夠顯示出城市的房屋分布情況以及城市的房屋建設面貌，對不同功能的房屋建設也有較為清晰的展示，可以為城市的進一步規劃和發展起到重要的數據參考作用。房產測繪工作的進行由于建設的房屋數量過多存在一定的復雜性。在測繪工作開展過程中，利用好房屋的平面圖能夠較好的保障測繪工作的總體進度。

（三）房屋唯一的編碼

由于我國各個城市的房屋建設數量過多，在對其進行管理工作的過程中存在較大的困難。房屋信息的主要特征可分為兩點：①房屋信息與房屋實際情況相對應;②房屋面積方面文字表述與實際情況存在一定偏差，但差別不大。因此，房產測繪工作就是為了給房屋信息提供可靠、科學的依據。房屋登記過程中不僅要給房屋進行一些基本的登記還要給房屋編碼，編碼中包含區號、圖幅號、地號、幢號、單元號、室號。每一個房屋都有其獨一無二的編碼號，各個房屋也因為房屋編號存在一定的聯系[2]。

（四）調節作用

一定程度上房屋屬于商業產品，房價主要由房屋的實際面積來決定。房產測繪就是測量、分析房屋應有價值的有效手段和科學依據。由于房產的不動產特性，房產測繪所分析的數據在時效性上有著較高的要求，同樣測繪的結果也是房產登記的其中一項。房產測繪工作能使得對房產所有權人對其房產數量有清晰的確認，在對社會公布房產相關權利時也能使得產權人有足夠的社會公信力。從我國進行房屋方面的制度改革后，房屋逐漸走向商業化道路。因此對于大眾而言，房屋的居住不論是否進行房產交易都具備商品價值的問題。而房產測繪則能夠有效的解決來自房屋的價值相關問題，起到調節的作用[3]。

（五）房產風險的防范作用

城市內部建立地理信息系統的主要目的就是防范各種房產風險問題。當前司法查封的房屋數量增多，房產權被注銷的問題出現次數也在不斷的增多，一定程度上給房屋登記的工作帶來較高的風險。導致風險出現的原因主要來自于：①大量的房屋建設導致房屋數量增多;②不可避免的輸入錯誤導致房產信息登記出現錯誤;③房產信息之間聯系少，容易出現紕漏。房產測繪的出現能夠準確的定位房屋的位置，并可以根據測繪產生的數據制定房屋樓盤表，在表中清晰表明各個房屋的編碼，進而使得房屋之間產生一定的關聯性利于政府進行房屋的管理。需要利用到樓盤表的不僅是一般的商品房，還包括住宅小區在內。樓盤表內的信息還應該包括一些限制性的信息。在建立好樓盤表之后，應該及時將表內數據填入計算機內部以便之后能夠便利的在網上查詢產權信息是否通過、合格。房產登記與房產測繪的結合能夠有效的完善人為登記房屋信息時出現的漏洞，也能更好的規避不必要的房產風險[4]。

（六）確保房產所有人的自身利益

房產登記中利用到房產測繪還能夠有效的保障房產所有人的自身權益。在將房產進行登記之前，進行房產測繪工作可以較好的明確產權所有人的權利以及義務。同時負責房產登記的工作人員要對相關不動產的知識做好充分的儲備，房屋權利人也要保障好自身的房產權益，保護自身權益不受侵犯和威脅。當遇到房產問題糾紛時，房產測繪能夠根據所得出的測繪成保障好房產所有人的權益。

二、房產測繪的前景

房產測繪想要持續發展下去需要適應時代發展的需求，并利用當代發展的特點來不斷完善測繪過程中使用到的測繪技術，并且在此基礎上還要努力創新更多房產測繪技術。在互聯網時代下，房產測繪工作還要及時更新測繪信息，以供房產信息在社會上的大范圍流動，推動大區域的房產交易。將信息技術與房產測繪相結合將是房產測繪今后發展的一大趨勢。因此，房產測繪自身也要不斷豐富、完善測繪內容，建立完整的信息體系加強對房產信息的妥善管理。

三、結束語

不動產登記過程中房產測繪工作不容忽視，相關測繪人員要提高工作效率，利用先進技術進行對房屋信息的管理，推動不動產登記的快速發展。

參考文獻：

[1]于桂芝房地產經濟發展中不動產登記的作用及完善措施[J]科技經濟導刊，2018，v.26;No.636（10）：207-210.

[2]王黎瀟.淺談GIS技術在房產測繪管理和房產測繪信息系統中的應用探究[J].工程建設與設計，2018，398（24）：274-275.

[3]馬祥東孫勤剛，徐守偉.不動產登記中房產測繪面積與規劃許可面積不一致問題的探究[J].中國房地產業，2017（20）：119-123.

[4]張良力.不動產測繪數據整合利用及管理系統的建設研究——以長沙縣不動產測繪數據應用為例[J]中小企業管理與科技，2017（22）：185-187.

作者簡介：

劉海軍（1978-07）;男;山東德州;漢族;研究生;工程師;研究方向：不動產測繪

（作者單位：淄博金宅測繪有限公司）