淺談房產測繪的質量控制

李運年

摘要：房地產行業是我國近年興起的行業，有巨大的發展潛力。隨著房地產行業的迅猛發展，房產測繪工作也有了很大的進步。房地產測繪是房地產管理業務結合常規的測繪技術而形成的專業測繪，在房屋買賣過程中具有重要作用，它同業主的利益緊密相關。因此，房產測繪領域還有很大的發展空間?；诖?，對房地產測繪中有關房產測繪技術和控制測繪質量進行簡要分析，希望能夠為業界提供一些借鑒。

關鍵詞：房產測繪；質量控制；措施

房產測繪是一項政策性和專業性都很強的工作，準確而完整的房地產測繪成果是審查確認房屋的產權、產籍、保障產權人合法權益的重要依據，也為房地產管理提供準確可靠的成果資料。結合我國房產測繪的現狀和房產測繪工作的重要性，房產測繪是直接關系開發商、購房業主切身利益的重要工作，要做好這項工作不僅要掌握測繪技術理論及實踐專業知識，更重要的是要全面了解房產方面的相關政策、房屋建筑相關知識和技術規定。本文是在工作中摸索出的一點心得，供同行們探討。

1房屋面積測繪的重要性分析

房產面積的測繪工作作為房地產發展中的一部分，事關企業、消費者的切身利益。在對房產面積進行測繪時，國家也先后出臺過許多文件來保障測繪過程中數據的真實性與有效性。這些測繪數據均受相關法律法規保護，是產權者申請房產證的根本依據。在房屋轉讓和房屋面積估算中，測繪得到的數據均為此提供了一份重要的參考依據。在目前的發展過程中，人們于房屋的要求越來越高，各式各樣的樓房滿目琳瑯，但是部分開發商會利用其中的漏洞來欺騙消費者直接導致他們的利益遭受損失。

2房產測繪質量的影響因素

2.1房產測繪的質量管理標準不一

在我國的房產測繪規范中，對房屋套內面積和分攤面積計算的相關規定，缺乏一定的可操作性。以至于各個專業測繪單位制定的質量管理標準不一，在對相同的房屋進行測量時，因技術和質量標準的差異，造成測繪成果的不同。

2.2質量管理體系不健全

一般的房產測繪單位資質等級較低，大多數為丙級測繪資質，往往沒有健全的房產測繪質量管理體系，沒有針對影響房產測繪質量的因素進行列表分析，測量人員在測量過程中常常忽視其影響因素，未按規定的相關程序進行測量，導致房屋測量數據不準確，房屋建筑面積計算有誤。

3房產測繪質量的質量控制措施

3.1合理分攤公用部分的面積

首先，在進行公共面積的分攤時必須要確保房屋的基本戶型及其計算的合理精確性，然后在此基礎上對公用面積部分進行測量，但是在測量的過程中需要由相關技術人員對公用面積部分進行確認以及測算。房產面積在測算的過程中不僅會牽扯消費者的利益，并且對開發商的利益也有著非常大的關聯，所以在測算的過程中必須要做到公平、公正，并且做到合理分攤公用面積。由于多種原因的存在導致在對每家住戶進行測量時，其測量數據不夠精準，一旦這些數據不夠真實，勢必會影響到公用面積分攤的測量，一般為了能夠確保其公用面積部分的測量精準度需要嚴格按照測算標準進行，在針對有爭議部分的公用面積分攤過程中，則需要相關組織進行房屋公用面積的測繪，在對建筑設計圖紙進行分析測算后，商定公用面積的分攤方式。在一般情況之下，只有在總面積以及每層面積測算之后才能對公用分攤面積進行測量，一旦公用分攤面積測量結束之后必須要進行復測檢驗，以確保分攤的準確性。

3.2房產面積測繪外業數據采集必須準確

在進行實地房屋測量時，對所有的數據都要獨立測量兩次，并取其中數作為最后計算結果。對成套住宅最好是按測量每套房屋的邊長數據，最后將各套同一側邊長進行累加，再與外圍測繪的房屋總長進行比較，其較差在誤差范圍內時，再按各段進行平差配賦計算，使之各面積最后計算結果能與總面積保持一致，這也是保證測繪成果質量合格的最有效辦法。在進行房屋邊長數據測量的同時，還要對特殊樓層房屋層高進行測量，因為有特殊樓層的層高不一定夠2.20m，對于層高不夠2.20m的房屋，要將其面積扣除，以免產生多算。對躍層房屋還要注意陽臺是否有上蓋，因為在施工圖紙上可能標注的是陽臺，但按《規范》的要求，沒有上蓋的陽臺是不能計算面積的。在外業實測調查房屋層數時不能以現場外觀樓房的層數為準，要將外觀看到的房屋層數與建筑施工圖紙進行核對，核對的目的是要看樓層內是否有因設計需要而存在假層、附層、夾層、設備層、避難層、插層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間等，因為在規范中明確規定，這些均不計算層數。

3.3房地產測繪中RTK技術的應用

RTK技術作為全球GPS領域的最新技術，已經在歐美、日本等發達國家建立了非常完整的系統。RTK是一種基于WGS-84坐標的全球動態監測技術，受到社會各界的廣泛關注。RTK技術的最大特點就是在野外實時獲得的數據精度可達厘米級，不需要測量后進行解算，精確度相對較高。將RTK技術應用于房地產測繪，基準站通過數據鏈路將觀測點和建筑點的站坐標信息傳送給流動站。流動站基于數據鏈來接收基準站的數據，同時還會采集GPS觀測數據，并在系統內組成差分觀測值并對數據實時處理，最后給出定位結果，持續時間不到1秒鐘，能夠更加準確地界定房屋的界線權屬，確保房屋產權管理的公平，減少由于房屋測繪結果引起的房產糾紛。RTK技術可以提高房地產測繪的精度，我國深圳、北京、武漢、青島、上海、昆明等城市先后建立了市級的GPS網絡RTK系統，且廣泛應用于房地產測繪行業。

3.4嚴格房產測繪過程中的檢查

關于房地產測繪成果檢查驗收的措施與體系，為了保障成果的品質，測繪人員必須具備高度的責任感、嚴謹認真的工作態度和純熟的操作技能；同時，還要必須有嚴格的質量檢查制度。測繪單位多數采納“二級檢查”“一級驗收”的制度。一級檢查是依托自查與互查，作業組的專職檢查人員依照該項目設計的技術路線檢查測繪成果，檢查其測繪成果得出的過程能否嚴格契合相關操作規程。在測繪過程中，第一測繪人員應當時時檢測本人的作業方式，避免出錯，自查是測繪質量能否保證的關鍵所在。接下來第二測繪人員會再次進行檢查，即互相檢查（互查）。

4結束語

在房產測繪中，首先，必須嚴格遵守房產測繪的法律法規及程序規范進行工作；其次，不斷使用、更新房產測繪的新技術、新方法；再次，利用多功能新型的房產測繪儀器，實時提高測繪成果的準確度和精確度；最后，定期組織測繪工作人員進行培訓，不斷提高他們的管理水平和工作素質。

參考文獻：

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（作者單位：山東潤地測繪地理信息有限公司）