商業地產運營投資基金的運用研究

羅寅

摘要：云南滇中新區正處于跨越式發展的關鍵時期，新區內國有企業更應肩負起開拓創新的重任。新區應積極探索基金化運作模式，借助東部沿海地區優勢資源共同設立商業地產運營投資基金。通過基金化運作，提升新區內現代服務業水平，改善居住和商業環境，優化落戶企業的軟環境。以資金杠桿的方式，撬動和引導各類招商資源落戶新區，形成有效的財稅收入增長。探索新區投融模式新方向，形成金融引領，促進新區產融結合。

關鍵詞：商業地產;投資基金;滇中新區

中圖分類號：F831.2 文獻識別碼：A 文章編號：

2096-3157（2019）06-0073-02

一、背景

1.滇中新區的發展需求

云南滇中新區是國家實施“一帶一路”、長江經濟帶等重大戰略和區域發展總體戰略的重要舉措，國務院明確要將新區打造為我國面向南亞東南亞輻射中心的重要支點、云南橋頭堡建設重要經濟增長極和西部地區新型城鎮化綜合試驗區及改革創新先行區。從新區的戰略定位和發展目標出發，相對完善的城市形象建設、快速的產業集聚引導、配合產業融合發展之現代服務業的提升、人文環境和生態區域建設是近一階段的重點任務和發展需求。

對于滇中新區而言，發展的重點將放在招商引資和產業培育以及基礎設施建設上面，不斷提升新區形象和配套環境，迅速擴大產業能級，增強財政實力。首先，新區具有強烈的項目需求，尤其是空港區域更需要抓住機遇進行合理高效的開發。其次，新區急需尋求與經驗和資源豐富的商業管理公司進行合作，有效提高滇中新區所持有物業資產的價值，推動其市場化和資本化運作。第三，期望以資金杠桿的方式撬動更多招商資源落戶新區，形成有效的財稅收入增長。

對于新區內國企而言，發展的突破口可以放在商業和產業的招商運營及與之相伴的資本運作上面。其一，可以考慮尋求與東部沿海的相關機構合作，以自身現有及未來建成的商業資產為基礎，筑巢引鳳，實現資產與資本的雙贏。其二，以商業地產運營投資基金的形式與外部機構形成合作，通過成熟化的商業團隊在商業地產招商運營、資金管理以及資本運作方面的嘗試，促進企業的可持續發展。

2.設立商業地產運營投資基金的目的

第一，基金嵌入商業，促進新區產業發展軟環境和現代服務業的整體提升。通過基金化運作的招商運營模式，推動新區內各功能性產業區的居住環境和商業環境提升改善，優化落戶企業的軟環境，增強吸引力，全面提升新區內現代服務業水平。

第二，“商業+文創園區”雙輪驅動創新，促進產業聚集。借助專業管理團隊在商業地產和文化產業的雙重管理經驗，推動新區以文化創意等現代服務產業形態為依托的園區建設，以資金杠桿的方式，撬動和引導各類招商資源落戶滇中新區，形成有效的財稅收入增長。

第三，探索新區投融模式新方向，形成金融引領，促進新區產融結合。通過園區多類別基金運作經驗的積累，打造滇中新具備境內外輻射影響力的專業基金生態，提高金融資源的配置和引導作用，充分運用新區政策、資源、資金以及東南亞區域合作等多種金融手段和渠道體現“一帶一路”的金融引領作用，為滇中新區內產業建設提供豐富的資金支持。

二、成立商業地產運營投資基金的意義

1.對新區產業發展的意義

（1）提升新區內現代服務業水平和園區軟環境。商業地產運營投資基金可定位于針對新區內商業環境的改善和提升。一方面，通過基金化運作妥善解決產業園區中傳統產業向新型產業轉型升級中形成人力資源的物質和精神文明需求，也為新區打造東南亞“一帶一路”輻射中心地位提供軟環境支持。另一方面，基金所倡導的商業和文化元素對區域商業形態的轉軌和新區內現代服務業升級具有積極意義。

（2）推動商業地產形成良性循環。基金化運作在地產和投資領域屢見不鮮，其專業性的定位、科學化的過程管理以及產業資本孵化的路徑優勢讓基金在各個新興產業領域獲得一致認可。結合商業形態的轉型升級，其物業形態、運營招商乃至項目中小到每一細節的工程管理，都需要時間周期的孵化，基金的時間周期特征正好符合商業培育的這一周期性需求。

因此，通過基金嵌入式的商業地產模式，可以使商業管理團隊和運營團隊更加專注于項目本身的精華萃取和提煉，讓項目里的每一個基因都能充分調動潛力，最終形成一個良性循環，打造出立足當地、博采眾長的優秀商業項目。

（3）完善招商引資的軟性配套。與東部沿海相關機構合作成立基金，可以粘合東部沿海先進的專業化招商運營團隊運作，大幅提升新區各類商業價值。通過特色化、定制化商業形態推動周邊地價上升，完善園區招商引資的軟性配套，為新區建設的可持續發展提供有力支撐。

（4）促進新區財稅收入的增長。通過基金化運作的招商運營模式，將推動新區內各功能性產業區的居住環境和商業環境提升改善，優化落戶企業的軟環境條件，增強新區吸引力。同時，以資金杠桿的方式，撬動和引導各類招商資源落戶新區，促進產業聚集，進而形成有效的財稅收入增長。

2.對改善新區民生配套的意義

（1）安置房建設作為滇中新區重要的民生工程，以基金牽頭運營的商業地產，一方面可以以優質便利的商業環境提高回遷居民的入住意愿，引導其積極配合回遷安置;另一方面，良好的商業生態經濟效應也能幫助回遷居民通過住房租售、增加就業等方式帶來穩定、可持續的經濟收入來源，從而實質性地解決回遷安置居民的民生問題。

（2）居民入住意愿的提升能夠促進人氣聚集，回遷安置居民的生活保障問題得到實質性解決更能有效提高其消費能力，反過來將進一步增加新區商業的活力和成熟度，進而吸引更多的商業投資，有利于新區綜合價值的提升，最終形成一個新區居民生活與商業建設相互促進的良性循環。

3.對新區內國企轉型和發展的意義

（1）通過與外部專業商業團隊及金融機構合作，對企業現有商業地產資源的運作，使企業團隊逐步積累豐富的商業資產運營管理經驗，提高自身軟實力。

（2）合作成立基金，可使企業在資本運作方面獲得突破。首先，基金運作可以探尋企業新的盈利增長點。其次，與各類金融機構形成緊密的合作關系，為完善投融資體系做好準備，從而更好的服務企業主業。最后，通過設立基金，探索基金合作模式的優勢經驗，可為將來與各類實力企業形成戰略合作打下基礎。

（3）基金的滾動發行和招商引資，可以不斷提升企業所持商業資產的經營能力和資產附加值，奠定估值基礎，為后續實施資產證券化和發行債券做好準備。

三、商業地產運營投資基金的優勢

1.精準定位，延伸與整合并舉的運作模式

基金的特征是專業、專項運作。基金側重的商業和文化產業的雙重管理能力使基金的運作具備普通商業沒有的業態延展性，基金化運營的優勢是將雜亂無章的業態納入基金的有序，分階段分層次進行不同定位的開發，將文化這一無形轉化為有型的商業形態。

基金可以結合新區乃至周邊區域內優秀的自然和人文環境，綜合推動區域內關聯產業的延伸。結合各個細分領域，根據不同的主題進行分拆組合，成立每一個小領域的專項子基金，從而為延伸的關聯業態發展打下發展基礎。

2.資本的杠桿效用

鑒于社會資源的有限性，基金的屬性里天然帶有杠桿特征，通過母基金或者與外部投資人分類合作，以有限的資金帶來更多杠桿倍數的資金或資源，將使基金運作區域內的優勢項目獲得更好的“養料”，從而提速增長。通過基金的科學孵化，將區域內優勢項目進行全國乃至境外的模式復制，基金平臺引入外部優勢項目整合區域內同類項目，提升區域內同類商業項目的吸引力和競爭力。

3.招商引資速度與效率的提升

優秀的基金及管理人必須具備全視野范圍的布局思維。尤其在商業領域，招商引資是每個運營管理團隊的看家本領。嫁接了基金這個金融屬性的合作伙伴后，招商將變得與往常不同。基金將通過精準定位區位內的招商項目，設計一套完整的資本孵化路徑和分階段的資金和資源投入計劃，從而提前布局招商引資。簡言之，加入了基金管理的區域招商，可以有限的資金撬動更多的資源，形成良性滾動。市場化手段將有效降低政府管理成本，形成商業項目優勝劣汰的自循環。從而在保證新區內產業迅速發展的同時，充分發揮引導作用，有效提升招商效率。

四、基金的架構

基金的管理人可由滇中新區內國有企業和外部有經驗和資質的機構共同成立基金管理公司。初步規模可在10億元左右，分期募集，存續期5年～7年。在出資結構中，可由外部機構承擔劣后級LP，尋求產業引導基金或母基金承擔中間級LP，新區內國有企業作為產業引導方，承擔優先級LP。

投資方向上側重為滇中新區創造更多招商引資項目落戶，可限定80%的資金投資于滇中新區內的商業運營及招商項目，不超過20%的資金投資于符合現金管理需求的金融產品。所有項目的投資決策由基金管理公司設置的投資決策委員會負責。退出方式包括股權轉讓、并購出售、在境內或境外資本市場尋求上市（IPO）、基金發起人回購等。

保障措施方面，由劣后級LP為優先級LP提供本息擔保，中間級LP以出資部分對優先級LP進行擔保。基金期滿后，扣除基金管理人和其他運營成本后根據優先劣后順序依次支付各級LP的本金和利息，最后根據GP與LP的約定分配比例進行利潤分配。

五、總結

云南滇中新區是國家實施“一帶一路”、長江經濟帶等重大戰略和區域發展總體戰略的重要舉措，未來幾年將是滇中新區迅速成長的黃金期，也將是新區內國有企業發展壯大的重要時期。因此，新區應結合發展需求，積極探索基金化運作模式，借助東部沿海地區優勢資源共同設立商業地產運營投資基金。

發揮基金在產業延伸、資金杠桿和招商資源撬動等方面的作用，一方面，可全面提升新區內現代服務業水平，改善居住和商業環境，優化落戶企業的軟環境。另一方面，以資金杠桿的方式，能夠撬動和引導各類招商資源落戶新區，形成有效的財稅收入增長。再者，為探索新區投融模式提供了新方向，形成金融引領，促進新區產融結合。

總而言之，在滇中新區范圍內設立商業地產運營投資基金，對于新區產業的發展、民生配套的改善以及新區內國企轉型升級和可持續發展均具有重要而積極的意義。

參考文獻：

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