房地產開發全過程風險及防控措施分析

黃建國

摘 要：進入二十一世紀的房地產行業，遇到了前所未有的發展機遇，房地產行業發展開啟蓬勃發展模式。房地產行業的發展，給國民經濟的促進作用是極大的，對于城市建設與城市形象，對廣大人民群眾的生活水平的提升，起著關鍵性的作用。房地產行業的發展并不是一帆風順的，也是存在著各種問題和困難的，可以說是發展機遇與發展困難并存。因此，加強房地產開發過程的全方位風險控制，提高項目抗風險能力，也是房地產開發過程中的重要內容。本文旨在研究房地產開發過程風險表現，探討房地產開發過程風險控制，為房地產開發企業在風險控制方面提供可行性思路。

關鍵詞：房地產開發;全過程;風險防控;措施分析

近些年來，我國城市化建設速度越來越快，房地產行業發展受到政策、行業等多方面的影響，目前是我國各大城市化進程的重要推動力。房地產開發與其他行業不一樣，房地產行業是一個重資金產業，對于資金的需求極大，資金使用伴隨著風險性，因此在實際的房地產開發過程中，各種風險因素存在。如何將各種風險因素進行合理控制，提高企業抗風險能力，保證房地產開發企業順利平穩過渡，是新時期開發企業需要面臨的重要課題。本文主要是對于房地產開發過程的各類風險及風險控制策略進行深入剖析，希望可以為企業在房地產開發過程風險控制方面提供可行性的意見和建議。

一、房地產開發全過程存在風險

筆者從事房地產開發工作多年，在房地產開發方面也積累了部分經驗，通過自身的學習與總結，筆者認為，在實際的房地產開發過程中，從開發的階段性工作分析，存在的風險主要是體現在以下幾個方面：

第一，投資拓展風險。地產開發公司在獲取土地過程中，現階段大部分是通過網上竟拍所得，也有收購或同外公司合作;可能存在對原住居民進行補償或收購風險，無論是何種情況，在實際的過程中都可能會遇到各種問題，并直接影響到開發進度。處理不當，甚至會直接影響整個項目的工程進展，甚至會出現法律糾紛問題，也會在一定程度上增加土地拿地成本。

第二，開發報建風險。開發報建環節與政府的辦事效率相一致，政府部門如果辦事效率高，關于各類手續的處理上都比較速度，那么直接帶動審批效率，使得房地產開發企業快速開工、預售、完成資本回籠。有些政府部門和單位，因各種原因導致審批時效偏低，或遇到國家政策變動，將會直接會影響到開發報建成果的延誤。

第三，設計施工風險。設計施工風險也是一種常見的開發風險，最常見的就是施工圖設計不規范，在審核過程中出現反復修改，而且甚至設計人本人都無法知道，自己的最終設計版本到底是那一版。再者，施工過程中，施工單位如果沒有按照設計圖紙進行施工，或者是降低標準、隨便更換施工材料，一旦遇到不可抗因素比如安全事故、重大污染、施工停工令等，也會直接影響到工程進度及項目形象效果，導致開發項目達不到預期。

第四，資金成本風險。眾所周知，房地產行業是一個高資金的行業，就是資金密集性行業，普遍來看，房地產行業的資金負債率是最高的，房地產行業一般是利用貸款抵押、拆借、發行公司債券等形式進行集資，然后在獲得預售許可證以后，才可以公開向市場開放銷售。在這個過程中，一旦出現資金問題，對于開發企業來件將是致命的打擊，直接關系到開發企業的生死存亡。

第五，營銷回款風險。房地產開發是一個周期性的工作，銷售工作為整個項目的正常運轉提供源源不斷的資金支持，項目工程前期的所有準備工作，都是為了后面的銷售工作可以順利進行。一旦銷售工作無法正常運行，或者銷售工作進展緩慢，則直接影響到項目回款，資金回籠過慢，同樣也會給企業的發展帶來災難。因此，前期規劃中，設計出符合市場主流的產品，避免給后期銷售工作帶來壓力，也是避免開發過程后期風險的重要舉措。

二、房地產開發全過程風險防控策略

（一）投資拓展風險防控

投資拓展是房地產項目開發的第一道關口，也是至關重要的環節。作為投資拓展部門，應該以身作則，對于開發地塊及開發主體有較為深入的調查，摸底土地信息，尤其是土地使用性質，需要拆遷的范圍及居民數量，做好相關數據統計及登記。全面了解合作主體的經營情況，對合作主體的資質進行深入研究，避免出現空殼公司等問題公司進入合作范圍。例外，根據土地屬性，對于地塊貨值產出進行投資測算，精確的分析出利潤成本及風險出處，分析逾期收益能否滿足開發公司需求，從而可以更精準、精確的為開發公司提供決策依據，進而化解掉投資拓展過程中帶來的各種隱性及顯性風險。

（二）開發報建風險防控

在項目落地后，開展制定開發節點計劃，根據重要節點倒排開發安排，對于開發報建節點的安排需要盡量提前，留出充足的時間進行突出情況處理。維護好和區域內土地、財稅、規劃、建設、房管、消防、審批等相關職能部門的關系，因為這些部門和人員，直接與本項目的所有開發環節掛鉤，直接接管整個項目的開發報批與審核。及時掌握獲取最新的報建流程信息，根據政策、制度要求靈活調整報建思路，協調各合作單位配合好開發報建工作，最大程度降低時間成本，研究相關優惠政策，最大程度享受政策紅利，保證項目穩步推進。

（三）設計施工風險防控

為了提高開發項目設計及施工水平，建議開發公司慎重考慮設計及施工單位，最好是選擇知名度比較高的企業進行合作。畢竟，知名度高的企業，其品牌號召力及實際專業水平，要比普通的非知名企業要高。選擇好設計及施工單位以后，對于設計方案，設計院需要仔細斟酌，培育出相對成熟的設計方案，盡量規避常規問題，減少設計變更。施工單位則需要制定出詳細的施工排期和計劃，將各施工單位進行組織優化，合理調配材料、人員、設備，嚴格按照設計圖紙進行精密施工，加快施工進度與進展，保證嚴格按照先前定好的排期與計劃進行施工完成。

（四）資金成本及營銷風險防控

在項目落地后，銷售負責人需要進行市場調研，這是做好銷售工作的第一步，只有了解市場行情，才可以更好的做好銷售工作。關于市場調研，需要獲取域內的經濟發展水平、人口結構、收入層次以及購房意愿等方面信息，充分了解周邊競品情況，尤其是競品項目的產品、定位、客戶群體、景觀、配套資源等，結合自身產品特征明確市場定位，減少同質化競爭，研究適合的定價策略，一定避免打價格戰，價格上有進攻有推出，不斷完善營銷推廣方案，可以通過網絡、自媒體等線上途徑進行宣傳，海陸空多方面的推廣出街，多種營銷手段并用，實現原始客戶積累，逐步積累潛在購買客戶等措施，保證項目在取得預售許可后，以最短的時間完成去化，實現回籠資金的快速化。

三、結束語

綜上所述，房地產開發過程中，風險控制方向是一門錯綜復雜、極為關鍵的學科，隨著我國房地產行業的繁榮發展，在房地產開發過程中出現的各種風險也越來越多。對房地產開發全過程中的風險進行有效的分析和防控，不僅對保證房地產項目的順利實施，提高房地產項目質量，保證人們的生命財產安全具有極為重要的作用，同時，還對推動我國房地產行業的規范化發展，建立房地產市場的秩序具有極為深遠的現實意義。作為地產開發的風險控制部門，需要做好各階段、各部門、各環節的隱形及顯性風險，保證房地產開發企業的順利、平穩、健康發展。

參考文獻：

[1]江毅.房地產開發全過程風險分析及防控措施[J].住宅與房地產，2019（24）：8+52.

[2]陳賀.房地產開發全過程風險分析及防控[J].現代營銷（信息版），2019（08）：71.

[3]郁潔，吳昊.淺談房地產開發風險的全過程預防及控制[J].建材與裝飾，2018（36）：154.