房地產企業全面預算管理研究

韓舒

[摘 要]房地產公司面臨著諸多的財務管理問題，而全面預算作為財務管理的關鍵內容，對于房地產企業節約投資和支出成本具有重要的意義。事實上，房地產企業資金現金流動較大的情況下，全面預算管理在風險控制等方面發揮著重要的作用，而完善全面預算管控制度就是對房地產企業最好的資源分配，近年全面預算管理制度已經在不少房地產企業得到運用，但由于房地產企業缺乏相關專業的全面預算管理經驗和技術，且相關制度并不完善，故而企業的預算管理還有較大的提升空間，當前在預算編制、實施以及考核等方面都存在一些問題。文章全面分析把控了房地產全面預算管理的作用、價值和存在的一些問題，并對相關理論進行闡述，提出了房地產全面預算管控的建議，以期提升企業的管理水平。

[關鍵詞]全面預算管理;房地產企業;考核;控制

[中圖分類號]F275

1 全面預算管理在房地產企業運用中的作用

全面預算管理是財務管理的重要內容，也是預算制度的基礎，全面預算管理可以統籌企業經營的各個方面，規范財務預算的不同環節，進而提升房地產企業的財務風險管理水平，提升房地產企業經濟效益。此外，房地產企業的經營周期較長，波動性大，資金規模效益強，且建筑物體的造價成本金額容易受到市場的波動和影響。為此，在房地產企業引入全面預算管理制度，可以進一步對企業的財務做到精細化管理，對可能面臨的財務風險和市場風險進行控制。

2 房地產企業中全面預算管理的重要原則

2.1 全面預算管理意識原則

我國房地產企業發展起步相對歐美國家較晚，整體經濟效益有待提升，且一些企業也經常因為市場和管理問題而出現資金不足或者財務風險的情況，加上房地產企業本地的資金運作周期長，對流動性資金要求高，若不做好全面的預算計劃則不利于企業的發展。因此樹立全民預算管理意識至關重要。而房地產企業的全面預算管理制度必須得到高度重視，并在有強烈預算意識的背景下加強對風險的識別、控制。事實上，樹立全面預算管理意識是做出預算的第一步，因為要從思想深入認識到全面預算管理不僅僅是房地產企業的資產預算，而更是一種可以將其引入做出企業預算標準，加強對企業資金進行科學分配管理的一種方法。由于房地產企業的資金風險成本較大，若風險提升卻缺乏完整的預算管理制度，就可能造成較大的損失。

2.2 統籌協調原則

從預算的分類來看，目前，一些房地產企業在預算管理制度上還不夠全面，相關的統籌機制有待進一步提升，而收入預算對房地產企業公司來說有著重要的影響，且收入預算會受到政府市場調控政策的影響。對于諸如房地產企業這樣銷售和建設需要同步進行的企業來說，企業要制定合理的收入預算。但企業的統籌協調機制不僅僅體現在收入預算方面，支出預算同樣要及時地跟進，在企業進行預算的過程中，往往需要對企業整體的資金支出情況做出預測，包括采購支出、宣傳支出、建筑成本、人力成本等支出或者一些不確定的額外增量成本進行預算。總體來說，預算協調機制要包括支出和收入兩大部分，并對相關的預算進行合理的監控。

從部門預算溝通看，對于房地產企業來說，統籌協調機制也表現在內部管理的過程中，全面預算管理稱之為全面的，也應該覆蓋不同的項目、部門和內容，所以需要進行跨部門的協調和統一預算，做好統籌兼顧、全面協調。

從預算和落地執行看，統籌協調機制也需要對接資金預算項目和實際執行。若全面預算管理只做到資金預算，但在落地上沒有同早期的預算進行協調和對接，且執行力不到位，也將影響到企業的風險控制。事實上，在現代企業管理中，其他部門在財務方面的知識并不專業，這就更需要企業建立全面的協調機制。

3 房地產企業全面預算管理制度的確立

3.1 將企業的戰略經營目標作為全面預算管理的指導

全面預算管理制度具有深度性和廣泛性，是對其企業所有財務的一個預算形式。而隨著中國市場經濟的發展和改革的深入推進，一些房地產企業要進一步加強對全面預算管理的深入研究并強化自身的憂患意識。在現階段的市場經濟條件下，房地產企業的預算往往通過財務資金的預算指標和執行力來進行分析，但其遵循的基本是企業的經營發展目標，所以企業在制定全面預算管理制度的過程中，要深入地把控企業發展的經營方向和制定的增長目標乃至設置的成本控制目的，如此才能根據企業的經營戰略任務來分析和提高現有的資金管理能力。企業在制定全面預算管理制度的過程中也需要加強對內部外部環境的了解，如此才可以更好地發揮市場機制的作用，讓自身的全面預算管理更加符合行業實際和企業實際。總之，企業經營戰略目標具有導向性，房地產企業的建筑投資計劃、銷售計劃和整體發展計劃都對全面預算管理產生深遠影響，故而兩者必須結合起來考慮。

3.2 完善全面預算管理的標準以及管理制度

從覆蓋方面看，全面預算管理制度必須全面，并配套制定和落實相關的制度，而除了要根據企業的經營戰略目標來設定預算外，對于房地產企業的企業規劃和任務、相關項目的投資規劃、銷售額度目標和計劃、公司整體資金費用預算、成本估算、戰略集資等問題也需要得到全面的管理，如此才能體現出全面性，而且需要做好全面的統籌協調機制。

從全面預算的執行看，全面預算的執行的差異性和執行的效益都需要進行深入地分析和評估，而這都直接影響到了全面預算的編制和執行以及監控，所以需要綜合考慮到不同部門之間的配合和銜接，建立完整的全面預算制度溝通機制，防止全面管理制度落空。當然除了對接公司的戰略經營目標外，在自身進行預算的過程中也需要提前明確好相關的目標，如此才可以通過小目標的劃分將公司的戰略目標進行對接，讓不同項目之間的預算得到合理的分配，進而提升企業經營效率。

3.3 建立全面預算管理的動態調整機制

實施全面預算管理制度必須建立動態調整機制，加強同外部的聯系，這是基于房地產企業的特點而言，房地產企業的周期性強，受市場影響較小，容易受到多個方面的干擾，而價格和資金也隨時可能發生變化，因此要探索建立有一個符合房地產企業項目投資開發和運營體系的預算調整機制。在遵循相關預算政策和標準的情況下，根據市場情況對相關預算進行完善，如此可以讓企業的相關預算得到更大的完善，方便編制、匯總、審核等執行，進而可以幫助企業編制和執行更好的指標考核相關制度，從而對可能調整的內容隨時改善。

企業的外部環境往往是動態的，且可能產生價格上的波動，企業在制定全面預算管理制度的時候，就要將動態調整機制引入進來，綜合考慮可能的潛在的影響，防范可能產生的一些風險。所以，企業需要設立專門的管理部門和制度，在此基礎上打造高效的市場宏觀隊伍，保持對市場的敏感性分析，這一點對于房地產企業而言十分重要，也必須引起高度的重視，并在實際工作中將其落地。

3.4 完善企業的全面預算管理考核體系

制度考核不僅僅針對員工，對于企業自身來說同樣如此，對于我國現階段的房地產企業來說，全面預算管理中，企業也需要對自身進行基礎性的考核，而企業在發展過程中往往容易將其忽略。事實上，全面預算管理制度的考核，可能在最開始難以執行，所以這需要企業提前設置好考核的內容與清單，通過這些具體內容的細化來進行考核的量化約束，這包括了預算的執行效果、資金的控制情況、預算的全面性等。當然在預算考核的體系內，還需要建立更為完善的責任機制，有了完善的責任機制才能引導大家重視問題，并根據問題的實際情況加以改進，而這也是全面預算考核制度的基本要求。

3.5 加強全面預算對于資金支付的清算功能

全面預算管理制度也需要考慮到公司的資金周轉問題，這是房地產企業的特殊性質決定的，也是該行業的建筑、投資、開發和銷售等工作的特殊性決定的，不少企業在項目開始之前就可能遇到問題，而且房地產企業的資金其實是具有連貫性的，也是相互影響的。例如，企業在竣工或者開盤的時候可能就需要考慮預留部分的資金，因為企業可能隨時面臨一些流動性需求，而這種后續資金追加往往是在稅收清算支出的基礎上，半年或者一年的尾款支出。那么從房地產企業經營的長遠機制考慮，我們就需要綜合考慮到流動性資金和結算功能的作用。而這也需要考慮經營風險、財務風險和稅務風險。

3.6 建立信息化渠道

事實上，隨著經濟的發展和人們生活水平的提升，信息化建設在財務管理中的作用越來越多，而這極大地影響了企業財務管理。通過信息化系統的建立，一方面可以更好地增強提升財務預算的效率，另一方面也可以全面地標準化保障。財務管理要想規避風險，需要改進管理方式，而隨著互聯網和現代信息技術的發展，信息技術在財務管理中的應用越來越明顯，也發揮著越來越重要的作用。一是要打造先進的財務信息管理系統，進行信息的收集，盡量用原始數據來反映企業的經營實際情況和財務水平狀況，并隨時對這些財務信息作出動態調整;二要引入大數據和有關技術，完善資金管理和預算、支出的權限上處理操作以及審批，讓技術和系統代替部分人工操作的環節。管理人員要善于運用現代化的信息處理方式和手段，并深入把控農村財務問題的本質，善于用新的技術手段以及技術理念來提升風險預警的科學性。

4 結 語

全面預算管理具有重要的戰略意義，其本身可以將財務管理中的預算問題規范化，進而加強房地產企業的風控管理，而房地產企業要想全面可持續發展，就必須引入全面管理制度，并在實際的經營管理過程中規避經營風險，推行更為全面和高效的預算評估制度。文章分析了全面預算管理的作用和價值，最大限度地規避經營中的風險，推行嚴謹的全面預算管理，并通過各個環節的措施和作用來加強該制度的執行和實施，而加強預算、考核、監督，通過提升精細化管理水平，提升企業在市場競爭中的管理優勢，為我國房地產企業的風險管控提供更為高效的價值引導，進而推動我國房地產企業的健康持續發展。

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