房地產公允價值估值方法及其應用探討

靖明霞 楊晉川

摘 要：房地產企業出于融資需求，企業估值成為決定性因素之一，公允價值的計量方法可直接或間接決定企業估值的高低。主要研究房地產企業估值計量方法是如何影響其資產公允價值的，分別從房企融資背景、公允價值計量方法、估值計量方法對公允價值的模型應用三個方面展開了研究，最終從三方面提出建議企業應協調好計量方法與公允價值的關系，選擇合適的計量方法合理的體現資產的公允價值，最大化估值，順利融資。

關鍵詞：估值計量方法;房地產資產公允價值;企業融資

中圖分類號：F23 文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.28.040

1 前言

隨著資管新規的出臺和房住不炒的黨中央號召，房地產企業傳統的融資渠道受阻。源于房地產開發商前期投入大、產品去化周期短、財務成本高等特點，采用多元化的金融工具實現資金的補充已成為房地產行業的共識，公允價值的計量方法將直接影響企業估值的高低，企業估值成為資本市場是否樂意向房企輸送資金的主要因素之一，最終決定房地產企業的現金流能否支持公司繼續運轉。目前大多數房地產企業關于公允價值面臨四方面問題：第一，資金需求不明確，公允價值的估值方法與企業實際需求存在不匹配現象;第二，在企業現存的選定估值模型中，相關參數選取存在一定的主觀臆斷，偏差較大;第三，在對資產進行公允價值評估時，未對不同屬性的資產進行區別對待，造成估值結果的偏差;第四，房地產產品具有類金融屬性，許多企業在評估時未加入這一維度的考量。針對目前房地產企業公允價值面臨的四方面問題，本文通過對公允價值的估值方法及其應用的研究，來提出一定的可行性建議。

2 公允價值計量方法

目前學術界主流對公允價值的確定主要需滿足三個條件：第一，交易資產存在活躍市場，以市場價格為基礎確定公允價值;第二，交易資產不存在活躍市場，但同類或類似資產存在活躍市場，以同類或類似資產市場價格為基礎確定公允價值;第三，交易資產不存在同類或類似資產可比交易市場，采用估值技術確定公允價值。

就公允價值的計量，主要就集中在對于活躍交易市場價格的把控以及特定的估值技術。因此，當交易資產不存在活躍市場的時候，公允價值的確定主要通過成本法、市價法和收益法三種估值技術實現。對于不同的公司、不同的行業以及不同的資產，在采用估值技術時都會出現一定的偏差，所以估值技術確定的公允價值，需要由專業的評估機構經過系統的盡職調查、利用科學的估值模型出具專業報告得以實現。并且需要評估機構持續跟進，對于企業的經營狀況、市場對產品的需求狀況，適時調整估值數額。

3 房地產企業的估值模型

房地產企業目前的估值模型主要有EVA模型、假設開發土地估值模型和現金流量模型三種。

EVA模型，也稱為經濟增值模型，其計算公式為稅后經營利潤減去股權與債務成本。這一方法的優勢在于可以真正反映企業的收益能力——“剩余”收益，通過真實的收益能力確定企業價值;劣勢在于模型中各個變量參數的主觀選擇性較大，及其容易出現估值偏高或偏低的結果。

假設開發土地估值模型，這一模型實質上是一種成本法。通過對于整個項目的全成本測算，確定產品的估值下限，包括土地獲取、前期手續、建造安裝等方面的成本測算。這種模型的優勢在于數據有可追溯的具體科目來源;一方面劣勢在于成本會隨不同公司的運營能力而有差異，導致價值不公允。另一方面過去的成本，并不能反應目前的價值。

現金流量模型，即通過對企業未來的現金流量的預估，通過一定的折現率，計算出企業現值。這一模型的優點在于可以較為精確的估計出企業的“隱性”價值，綜合反映企業的經營能力;缺點在于未來現金流的預測、貼現值的選擇都存在較大偏差的風險。

4 估值計量方法對公允價值的模型應用

對于房地產企業而言，其資產主要由土地儲備與自持物業組成。因此估值主要標的即是土地與物業，由于土地儲備多發生在數年前、自持物業的價值主要體現在未來收益，就過去的土地和未來的物業進行當期的公允價值確定需要用到一定的估值計量方法。同時，儲備土地與自持物業是房地產企業進行融資的主要基礎資產，即使使用股權質押、發行公司債方式融資時，土地與物業仍然是最有效的增信措施，因此，公允價值較高的基礎資產將大大降低房地產企業的融資難度。

就企業自持物業的公允價值，當前市場主要采取三種方式：第一，市場法，同期同區域同類型物業或類物業的價格來判斷——活躍市場的同類物業價格;第二，收益法，物業未來現金流作為判斷——未來現金收。不論是活躍市場的同類物業價格，還是未來現金收益，在融資過程中涉及的資產估值，二者均需由資方風控部門或第三方審計機構作出主要判斷才能實現。第三，市場法下，主要通過對同類型物業的市場信息進行參考，來確定其公允價值;在收益法下，則是物業預計的未來收益（參考近三年物業收益）和折現率（參考當期市場利率）兩部分來確定其公允價值。

就企業儲備土地的公允價值，當前市場主要采取成本法，即按照當前本區域的市場條件重新獲取地塊時所要承擔的成本來確定已儲備土地的公允價值。但是經過數年的閑置地質發生一定的變化，并且存在區域整體規劃的調整、周邊配套的變更、土地增值稅的發生。此時在成本法下的土地公允價值并不簡單等于同區域重獲資產所付成本，而是主要由資產重獲成本、土地增值稅、周邊配套附加價值、地質變化產生損益、紅線變化成本五部分組成。所以，在成本法計量下，儲備土地的公允價值=資產重獲成本+土地增值稅+周邊配套附加價值±地質變化產生損益+紅線變化成本。

5 建議

由于公允價值的大小將直接影響到企業估值的高低，但不同的估值計量方法將會導致公允價值的不同。因此，為了合理的反映企業的價值、同時費效比最小化的實現企業融資，房地產企業應從以下四方面處理好估值計量方法與公允價值的關系：

第一，根據公司發展戰略，全流程測算企業資金需求，明確各階段公司可接受的財務成本，選擇階段性合適的融資方式。根據具體融資方式，綜合資金需求周期，與第三方機構敲定恰當的估值計量方法，階段性合理反映企業資產的公允價值，合理體現企業價值。

第二，估值方法確定后，參數的選擇需要綜合考慮宏觀利率與企業運營能力兩個方面，并邀請專業的第三方機構展開深入的盡職調查與系統的全面論證，最大概率最小化參數偏差。

第三，自持物業與土地是兩種屬性不同的資產，在計量各自的公允價值是應根據其屬性選定不同的計量方法。考慮前者具有未來屬性，建議可用收益法來確定。后者具有歷史屬性，建議可采取成本法來確定。

第四，由于房地產是一種類金融產品，因此在計量其公允價值時應考慮其金融屬性，加入階段性市場預期對企業價值的影響。

參考文獻

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