“營改增”對房地產企業的稅收影響分析

韓虎妹

摘 要：房地產行業作為國名經濟的支柱產業，也隨著“營改增”稅收制度的改革，開始落實“營改增”稅收制度，但是，從房地產行業開始落實這個政策。這篇文章主要將“營改增”稅收制度對房地產的稅負影響進行分析，同時也提出相對應的解決方案。

關鍵詞：房地產 ?營改增 ?稅負影響 ?應對措施

“營改增”稅收改革政策對我國的多個行業都有一定的影響，包括交通運輸業、郵政行業、電信業等等。而作為我國經濟支柱房地產行業的稅收相關問題也受到困擾。因此，這篇文章結合房地產行業的實際情況對“營改增”改革進行研究，研究“營改增”改革政策對房地產稅收的影響。

一、“營改增”對房地產企業帶來的影響

“營改增”的納稅方式在一定的程度上影響且改變了價格體系，企業由“價內稅”的交稅方式變更為“價外稅”，確立了增值稅進項和銷項的抵扣關系，順其自然房地產企業也會自覺的調整內部結構。“營改增”對房地產的影響較大，其中有一大影響，就是有效且高效的推進房地產企業的更新，優勢者勝出，劣敗者淘汰，就是所謂的優勝劣汰，勝者為王敗者為寇。“營改增”新政策實施之后繳稅方式也發生了改變，過去的繳稅方式計算方法比較簡單，就是按照財務部門已經規定好的稅率計算。“營改增”政策改革之后，稅收計算方式改變為按照進項抵扣的方法，所以現在所有的房地產企業的經營結構就要重新規劃，改變之前的粗狂經營模式，加強集約化管理模式。與此相比之下，那些規模小，運營不正規的小型房地產企業，他們企業的力量小，不足以支撐“稅改增”的稅收新政策，所以被那些大型的房地產企業遠遠甩在后面，望塵莫及，應該繳納的賦稅不僅沒有減少，反而在增加，這便達到了整合的優勝劣汰的目的。

二、房地產企業稅收籌劃的規劃建議

（一）開發成本的稅收籌劃

在實際情況中，房地產開發一般都需要很長時間，這之間必定會消耗大量的成本。所以，我們要在施工前就需要做好實施計劃，對項目的每一個實施開工，細致到每一個環節的規劃與實施，并結合實際情況對成本進行科學預估。項目的具體耗材，人力物力所有的成本費用，都科學預估，并且在施工時根據預算落到實處，盡可能的減少成本。與此同時，“營改增”主要就是扣除增值稅，故在建設過程中，可以均攤成本，這樣便可以抵消增值稅，減小企業相應的稅務負擔。

（二）對經營環節做出合理的稅收籌劃

對于房地產企業來說，他們在經營環節進行稅收籌劃的時候，可以從一下幾個方面出發來進行：第一，在施工環節進行稅收籌劃。房地產企業建筑商在采購施工材料的過程中可以對建筑材料的價格進行對比，然后從一般納稅人那里獲得建筑材料的增值稅發票。如果存在不能抵扣的增值稅發票，或者建筑材料能進行扣的稅率比較低時，我們可以與材料供應商進行議價，從而在最大程度上控制建筑材料的成本。同時，我們在聘請勞務人員的過程中，要盡量從專業的勞務公司那里獲得勞動力，從而得到相應的增值稅發票，從而能夠進行抵扣，降低房地產企業的稅負。第二，我們應該在銷售環節進行房地產企業的稅收籌劃。一般情況下，房地產企業的營業稅是價內稅，而增值稅屬于價外稅，，因此在進行房地產項目的銷售定價時，應該重點考慮不包含稅收收入以及稅收扣除項目對房地產土地增值稅的影響。另外在進行營改增只會，房地產公司主要是對企業的營業稅和增值稅的稅負進行了對比分析，因此在獲得了合法票據的基礎上，一些項目毛利較高的增值稅甚至會高于營業稅，否則就會出現相反的情況，因此，房地產企業在進行定價的時候，應該充分考慮項目銷售中的兩個重點稅負，即增值稅和土地增值稅對企業稅負的所造成的影響。同時，房地產公司可以單獨設立裝修公司，對于裝修公司來說，只需要繳納增值稅，而不用繳納土地增值稅。因此，房地產公司可以將一部分的利潤轉接到裝修公司中，從而降低房地產企業的綜合稅負。第三，應該是在持有環節對房地產項目進行稅收籌劃，在實施營改增之后，因為增值稅主要是按照差額進行征稅，能夠有效的避免營業稅出現重復征收的情況，同時房地產所得稅是向產權所有人征收的，因此房地產企業可以通過轉租的方式來完成不動產的租賃，從而用比較低的價格來將這個租賃給一些相關的企業。隨后再通過裝修的方式來增加房地產項目的附加值，最后將其租賃給其他的客戶從而實現不增加增值稅稅負的前提下，能夠有效的降低房產稅。

（三）提高對“營改增”政策的重視力度，優化管理

房地產企業將調整不合理的稅收現象作為“營改增”政策的主要目的，為保持其平衡，必須要求房地產企業更加重視“營改增”政策。必要時對相關工作人員全面進行培訓，使其對稅收政策全面的了解，讓每一個房地產的工作人員都對“營改增”政策有一定的理解，這樣才可以更好的落實政策并且實施。

（四）加強培訓，有效應對納稅籌劃風險

“營改增”稅收政策不僅對房地產行業的核算有著重大影響，還提升了稅收的風險，所以企業要加強對財務人員的培訓和管理以解決房地產的稅收問題。房地產企業要對相應員工進行新稅收政策的知識和技能等多方面的培訓，為了有納稅風險時能夠及時有效的應對。在對財務人員的培訓中，主要用講課的方式普及新稅收政策，并進行相對應的考核，以此保證所有員工對新稅收政策的各項條例的很熟悉。

三、結束語

從“營改增”稅收制度在房地產行業實施以來，可以發現房地產行業在發展的道路上面臨一定的挑戰。所以要加強稅收政策對稅負情況的影響分析，針對可能發生的問題和風險，做好萬全準備，才有利于新政策的落實，降低賦稅負擔。

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